204购房合同常用36部规范文件核心条款

 

第一章、 204购房合同常用36部规范文件核心条款 

一、 诉讼：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（秦兵释义版） 

二、 诉讼：最高法院关于民事诉讼证据的若干规定 

三、 综合：合同法 

四、 综合：城市房地产管理法 

五、 综合：城市商品房预售管理办法 

六、 综合：商品房销售管理办法 

七、 综合：城市房地产开发经营管理条例 

八、 质量：建设工程质量管理条例 

九、 质量：建筑工程施工许可管理办法 

十、 质量：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法 

十一、 质量：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 

十二、 质量：住宅小区竣工综合验收管理办法 

十三、 质量：住宅设计规范GB50096-1999 

十四、 质量：城市房屋修缮管理规定 

十五、 质量：住宅室内装饰装修管理办法 

十六、 面积：测绘法 

十七、 面积：测绘资质管理规定 

十八、 面积：房产测绘管理办法 

十九、 面积：关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 

二十、 面积：建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 

二十一、 面积：建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知 

二十二、 面积：建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 

二十三、 面积：建筑面积计算规则 

二十四、 产权证：建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知 

二十五、 产权证：城市房地产权属档案管理办法 

二十六、 产权证：城市房屋权属登记管理办法 

二十七、 土地：土地管理法 

二十八、 土地：土地管理法实施条例 

二十九、 抵押：担保法 

三十、 抵押：最高人民法院关于适用《国担保法》若干问题的解释 

三十一、 抵押：城市房地产抵押管理办法 

三十二、 税收：契税暂行条例 

三十三、 贷款：个人住房贷款管理办法 

 

第一章、 204购房合同常用36部规范文件核心条款

一、 诉讼：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（秦兵释义版）

 

204购房合同实用指南秦兵解读——最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

 

秦兵解读：本条说明了此司法解释的法律依据，可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机关制定的法规或规章，像《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售办法》，这说明最高人民法院为保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，像建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院的司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以这个司法解释可能在某些方面比其他文件更为有效。  

 

    第一条  本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

 

秦兵解读：本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说的；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

 我国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，我国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而房屋预售制度则是迄今人类历史上空前绝后最为复杂的制度。这项制度复杂到我们无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出现一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测。商品房的预售制度是目前中国的房地产诉讼大量增加的主要原因。   

 

    第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

 

秦兵解读：我国的预售制度由来已久，目前由1994年颁布的《城市房地产管理法》和1995年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释更多的考虑到审判实践，前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

 

第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

 

秦兵解读：本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。

　　但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说“如果广告不写入合同，那么广告就不作为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，这种规定导致开发商大量发布虚假广告而不用承担责任。

　  最高人民法院显然认识到《商品房销售管理办法》中存有的问题，在制定司法解释时力求与合同法的规定相一致。但我还是希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当作为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”这一条来要求开发商兑现承诺了。

　对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《204条商品房买卖合同》。

广告的内容可以分为两种，一部分是经过规划审批的，另外一部分是未经过规划审批的。如果按照最高人民法院的解释，经过规划审批的内容如果不能兑现则可以视为欺诈，这样会不会纵容开发商不进行规划审批就大做广告呢？因为这样好处多多，一方面可以免除广告责任，另外一方面可以省去大笔的规划审批费用，同时还可以给未来留下巨大的“回旋”余地，何乐而不为呢？如此看来，我们的司法解释不仅没有起到遏制欺诈的目的，反而可能鼓励了开发商的某些行为。

　目前开发商欺诈的另外一种方式是规划变更。先期开发销售时社区里有学校、会所等，而且此时的广告也经过了规划局的审批。一旦消费者入住后，开发商会再到规划局进行一次审批，但此时规划里就全变了，过去许多公共设施的承诺可能都没有了，这时开发商的行为是不是构成欺诈呢？从法理上来讲，当然构成了，只是这种欺诈往往会因为政府的“合作”而使其披上“合法”的外衣，此时司法解释又如何适用呢？　

 

第四条  出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

 

秦兵解读：　定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。

　　这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好像太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因”呢？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原因呢？

　　我想司法解释是对现有司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而这条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。

民法学中将定金合同视为预合同，将未来要签订的《房屋买卖合同》称为本合同，预合同的种类还有很多种，其中一种就是约定双方于某年某月某日来签订本合同，如果一方不施行就本合同进行协商的行为，例如消费者没有在约定时间地点与开发商进行协商，则视为违约；如果双方都履行了就本合同进行协商的行为，但是由于各方对合同内容要求不一样导致本合同没有签订，那么双方都不违约，互不承担责任。

　但是目前的情况是，如果消费者没有与开发商就本合同达成最终协议，开发商拒不退还定金，或者开发商虽然同意退还定金，但是没有在约定的时间内退还。此两种情况下开发商是否都要承担双倍返还定金的责任呢？我想应当是的，就是双方虽然没有就本合同达成最终协议，但是开发商的行为违反了预合同的约定，那么仍然视为违约，要承担违约责任。

 

第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

 

秦兵解读：这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件。法律或者司法解释应当减少纠纷，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。

我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。 　

　

第六条  当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

 

秦兵解读：中国房屋销售登记备案制度本来就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字。殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建成后，房价暂时可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约。怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。

此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的种种奇妙性之所在吧，此一时彼一时也。 　　

 

第七条  拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

    被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

 

秦兵解读：本人认为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步；我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以第十五条、第十六条、第十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。

可怜法官们的一番苦心，他们不能直接做出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安置房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。　　

 

第八条  具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

 

秦兵解读：这两天就有报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说。我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，

而本司法解释则说“可以……不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！

另外什么是“已付购房款”？目前消费者购房基本都是利用银行贷款，也就是说消费者向开发商支付的购房款，由消费者个人自有资金和银行贷款资金两部分构成，很多法院判决或者仲裁裁定将银行贷款部分不认为是消费者已经支付的房款，在计算违约金和利息赔偿时都将银行贷款部分去除。在此条司法解释中，我想所谓的“已付购房款”应当包括银行贷款部分，因为这个过程中的资金流应当是银行先将贷款给消费者，然后由消费者再支付给开发商，作为货币这种特殊物的所有权显然是先从银行到了消费者手中然后再到开发商。但是在实际审判中，法官是不是也这样认为呢？我就不知道了。

（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

 

秦兵解读：　此款就是我经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生。所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国特别是在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不只是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”。这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度为什么会出现“秘密抵押”，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。

（二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

秦兵解读：　这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。

 

第九条  出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

 

秦兵解读：　第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！

目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“就是合同无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

秦兵解读：以上三款都是对消费者知情权的保护，只是写得不很具体，主要是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可就难了，这个法律环境是很难证明的，即使法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。　

 

第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

 

秦兵解读：　像此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加上房屋不动产又不像动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容。　　

 

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

   房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

 

秦兵解读：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。　　此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。

　  此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显站在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！

　　

第十二条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

 

秦兵解读：这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”与技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题怎么办：主体结构质量合格但房屋不能使用，例如室内的气味让人感觉到是生活在厕所中；我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。　　

 

第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

 

秦兵解读：此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。

  　 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　

 

　  第十四条  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 

秦兵解读：中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的术语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要弄得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么使用面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为使用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。

这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如在业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点。例如：如果套内使用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作。中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。 　　

 

第十五条  根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

 

秦兵解读：这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。

　　附《合同法》第九十四条：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　秦兵解读：这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响我得‘非典’了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。

但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！

建设部的24条标准合同基本就对消费者行使解除权的时间进行了限制，我想如果消费者怀着对建设部的一片赤诚之心与开发商签订了合同，如果最后发现竟然是因为这份格式合同固定条款的原因，使自己的合法权利受到了极大的侵害，消费者是否有权向建设部要求赔偿呢？或者说要求建设部承担开发商违约的连带责任呢？我想应当是可以的，因为建设部26条示范合同与秦兵的“204条”不一样，“204条”没有强制力，是双方根据各自的利益进行分析对比协商的结果，而26条则是强制使用，在北京如果不使用这份合同房屋管理局就不进行备案，建设部强制消费者使用的合同：如果因为这种强制使用使消费者蒙受了损失，建设部当然要承担民事赔偿责任。

　　如果顺着这个思路下去，建设部发布了一系列内容粗糙、前后矛盾的规章文件，像《商品房销售管理办法》等，如果消费者因为适用这些东西而受到损害，我想只要能够证明建设部存有故意或者过失的情况下，建设部是应当承担责任的；否则他们永远不关心立法质量，总是维护开发商的利益。

与刘子华大律师讨论此条，他认为此条实际上是保护开发商的，他举例如下：2003年1月1日开发商应当交房，但是实际上没有交付，然后开发商会给消费者发一封催告信，称：“我现在已经不可能按时交付了，你是否解除合同？”，如果消费者认为有必要解除合同，则必须在2003年4月1日前行使解除权，否则消费者今后将无法再行使解除权，刘律师认为消费者行使解除权的期间并不能延长；消费者如果要保护自己的权利，需要与开发商就交房日期进行重新约定，这样解除权将依据约定重新开始行使。　　

 

第十六条  当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

 

秦兵解读：此条的依据是《合同法》第114条所说的：“ 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这到底是怎么一回事呢？答案可能有以下几个：

1法官们写错了，他们因为“非典”太忙了，可能少写了几个字。

2第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而第十六条则适用于普通情况下仅要求支付违约金的情况；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。

3秦兵还处于弱智状态，无法理解最高人民法院法官的博大精深之思想。

我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿；当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金；不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，    怎么办呢？只能看你的运气了。

如果我们将第八条、第九条看成是有可能获得双倍赔偿的话，那么也只是在解除合同退房的情况下才有可能，也就是针对最重大的欺诈情况，在合同目的完全落空必须退房的情况下才有可能得到两倍的赔偿；其实欺诈导致退房是最严重的合同执行情况，但这种情况的数量并不是最多的；最多的是那些不大不小的欺诈，如面积缩水、装修质量低下、社区环境、配套设施，这些方面的欺诈涉及的面很广、数量巨大，但是分摊到每户的情况则数字相对比较小，如果要从根本上废除欺诈的话，应当从此处入手才对；但是这个司法解释好像对此并没有太多的限制，不然小小的欺诈不要说两倍赔偿，可能就连本钱都很难要回；所以我认为本司法解释的目的好像是只管杀人放火，不管偷盗抢劫；这种立法思想不仅不可能从根本上遏制商品房市场中的欺诈行为，反而给消费者造成了某种立法假象，所以我认为第十六条是一个非常不好的条款。

在修改《204条商品房买卖合同》时，我突然领会到此条实际上是给欺诈者设立一个止损线，就是说无论你有多么欺诈，那么你只要准备超过所得30%的欺诈准备金就行了，其他的你不必担心，组织上已经给你考虑到了。这让我想起了江平先生给我说的一个故事：N年以前，一个美国消费者花四万美元从宝马美国公司购买了一辆汽车，回家后发现内部有个配件是旧的，于是诉到法院，一审诉讼判汽车公司因为违约而赔偿两倍，因为欺诈赔偿一百倍，后二审改判欺诈责任赔偿五十倍。中国的消费者现在根本不敢设想五十倍，就是本金能够拿回来就不错了；有人说中国现在经济发展水平不高，不能重罚，否则就没有人做生意了，这真是用屁股思考后得出的结论。　　

 

第十七条  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：  

     逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

     逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

 

秦兵解读：此条怀疑是从《204条商品房买卖合同》中抄下来的，只是我当时说的租金是实际发生的租金，而此处写的是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为是无效条款，所以说司法解释的要求比我的要求还要高，没有办法，谁让人家是最高人民法院呢。 　

 

第十八条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

    （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

    （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三） 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

     合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

秦兵解读：此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。 　　

 

第十九条  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

 

秦兵解读：此条与第十八条是不一样的，上条说的是违约责任，此条说的是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。

另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。　　

 

第二十条  出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

 

秦兵解读： 此条写的是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理人，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。　　

 

第二十一条  出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

 

秦兵解读 ：对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。　　

 

 第二十二条  对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

 

秦兵解读：前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商作为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。　　

 

第二十三条  商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

 

秦兵解读：此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？　　

 

第二十四条  因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

 

秦兵解读：此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要珍惜。　　

 

第二十五条  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

 

秦兵解读：此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷合并审理。

 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

　　写到这里我倒想起一种情况，如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。

另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份是不一样的：在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保合同里，开发商是担保人，银行是担保权人，消费者是债务人；在抵押合同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。 　　

 

第二十六条  买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

 

秦兵解读：此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全世界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂得；本来律师不想加入到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。

此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护中国的银行。　　

 

第二十七条  买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

 

秦兵解读：此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶账了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。　

　

第二十八条  本解释自２００３年６月１日起施行。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

 

秦兵解读：此条可谓是全文的画龙点睛之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律关系，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭。

　　法官们已经将能够照顾消费者的办法都用尽了，但是总是认为又不得不加上几条限制消费者的内容，所以备感内疚，所以又在最后想了一条阳谋，如同给那些在诉讼中苦苦挣扎的消费者点亮了一盏逃生的明灯，又如同给大海上航行的人指明了一个方向：反正我已经说了，你要是不走，沉了船别怨我。

　　

 

后记：本来想用法律语言写成“204条”式的，结果发现文词晦涩难懂，不如写得轻松一些；我想在普及法律的道路上，律师有一个重要的任务，就是让更多的人理解法律并且学会使用法律。另外，此条文中有几个概念可能需要认真思考，赔偿、赔偿金、赔偿责任、违约金、违约责任，否则对第八条、第九条、第十六条的理解就会出现偏差，此事等日后再做吧，最后祝各位战斗在诉讼业务第一线的朋友们好运！

 

 

二、 诉讼：最高法院关于民事诉讼证据的若干规定

　第二条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
　 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　第三条　人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。
　 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。

　第五条　在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
　 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
　 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

　第七条　在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。

　第八条　诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。
　 对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
　 当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。
　 当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。

　第九条　下列事实，当事人无需举证证明：
　 （一）众所周知的事实；
　 （二）自然规律及定理；
　 （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
　 （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
　 （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
　 （六）已为有效公证文书所证明的事实。
　 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。

　第十条　当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。

　　第十三条　对双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，人民法院可以责令当事人提供有关证据。

　第十四条　当事人应当对其提交的证据材料逐一分类编号，对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明，签名盖章，注明提交日期，并依照对方当事人人数提出副本。
　 人民法院收到当事人提交的证据材料，应当出具收据，注明证据的名称、份数和页数以及收到的时间，由经办人员签名或者盖章。

　第十五条　《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：
　 （一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；
　 （二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。

　第十六条　除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。

　第十七条　符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：
　 （一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；
　 （二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；
　 （三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

　第十八条　当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。

　第十九条　当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。
　 人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。

　第二十条　调查人员调查收集的书证，可以是原件，也可以是经核对无误的副本或者复制件。是副本或者复制件的，应当在调查笔录中说明来源和取证情况。

　第二十三条　当事人依据《民事诉讼法》第七十四条的规定向人民法院申请保全证据，不得迟于举证期限届满前七日。
　 当事人申请保全证据的，人民法院可以要求其提供相应的担保。
　 法律、司法解释规定诉前保全证据的，依照其规定办理。

　第二十四条　人民法院进行证据保全，可以根据具体情况，采取查封、扣押、拍照、录音、录像、复制、鉴定、勘验、制作笔录等方法。
　 人民法院进行证据保全，可以要求当事人或者诉讼代理人到场。

　第二十五条　当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。
　 对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。

　　第二十八条　一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。

　第二十九条　审判人员对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容： 　 （一）委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；
　 （二）委托鉴定的材料；
　 （三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；
　 （四）对鉴定过程的说明；
　 （五）明确的鉴定结论；
　 （六）对鉴定人鉴定资格的说明；
　 （七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章。

　第三十三条　人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书。举证通知书应当载明举证责任的分配原则与要求、可以向人民法院申请调查取证的情形、人民法院根据案件情况指定的举证期限以及逾期提供证据的法律后果。
　 举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。
　 由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。

　第三十四条　当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
　 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
　 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。

　第三十五条　诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
　 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。

　第三十六条　当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，经人民法院准许，可以适当延长举证期限。当事人在延长的举证期限内提交证据材料仍有困难的，可以再次提出延期申请，是否准许由人民法院决定。

　第三十七条　经当事人申请，人民法院可以组织当事人在开庭审理前交换证据。
　 人民法院对于证据较多或者复杂疑难的案件，应当组织当事人在答辩期届满后、开庭审理前交换证据。

　第三十八条　交换证据的时间可以由当事人协商一致并经人民法院认可，也可以由人民法院指定。
　 人民法院组织当事人交换证据的，交换证据之日举证期限届满。当事人申请延期举证经人民法院准许的，证据交换日相应顺延。

　第三十九条　证据交换应当在审判人员的主持下进行。
　 在证据交换的过程中，审判人员对当事人无异议的事实、证据应当记录在卷；对有异议的证据，按照需要证明的事实分类记录在卷，并记载异议的理由。通过证据交换，确定双方当事人争议的主要问题。

　第四十条　当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的，人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换。
　 证据交换一般不超过两次。但重大、疑难和案情特别复杂的案件，人民法院认为确有必要再次进行证据交换的除外。

　第四十三条　当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。
　 当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。

　第四十六条　由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。

第四十七条　证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。
　 当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据，经审判人员在庭审中说明后，可以作为认定案件事实的依据。

　第四十八条　涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私或者法律规定的其他应当保密的证据，不得在开庭时公开质证。

　第四十九条　对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：
　 （一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；
　 （二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。

　第五十条　质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。

　第五十一条　质证按下列顺序进行：
　 （一）原告出示证据，被告、第三人与原告进行质证；
　 （二）被告出示证据，原告、第三人与被告进行质证；
　 （三）第三人出示证据，原告、被告与第三人进行质证。
　 人民法院依照当事人申请调查收集的证据，作为提出申请的一方当事人提供的证据。
　　人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。

　第五十二条　案件有两个以上独立的诉讼请求的，当事人可以逐个出示证据进行质证。

　第五十四条　当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。
　　人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。
　 证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。

　第五十五条　证人应当出庭作证，接受当事人的质询。
　 证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。

　第五十六条　《民事诉讼法》第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”，是指有下列情形：
　 （一）年迈体弱或者行动不便无法出庭的；
　 （二）特殊岗位确实无法离开的；
　 （三）路途特别遥远，交通不便难以出庭的；
　 （四）因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭的；
　 （五）其他无法出庭的特殊情况。
　 前款情形，经人民法院许可，证人可以提交书面证言或者视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证。

　第五十八条　审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理；询问证人时，其他证人不得在场。人民法院认为有必要的，可以让证人进行对质。

　第五十九条　鉴定人应当出庭接受当事人质询。
　 鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。

　第六十条　经法庭许可，当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。
　 询问证人、鉴定人、勘验人不得使用威胁、侮辱及不适当引导证人的言语和方式。

　第六十一条　当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭就案件的专门性问题进行说明。人民法院准许其申请的，有关费用由提出申请的当事人负担。
　 审判人员和当事人可以对出庭的具有专门知识的人员进行询问。
　 经人民法院准许，可以由当事人各自申请的具有专门知识的人员就有案件中的问题进行对质。
　 具有专门知识的人员可以对鉴定人进行询问。

　第六十五条　审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：
　 （一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；
　 （二）证据与本案事实是否相关；
　 （三）证据的形式、来源是否符合法律规定；
　 （四）证据的内容是否真实；
　 （五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。

　第六十六条　审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。

　第六十七条　在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。

　第六十八条　以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。

　第六十九条　下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
　 （一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
　 （二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
　 （三）存有疑点的视听资料；
　 （四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
　 （五）无正当理由未出庭作证的证人证言。

　第七十条　一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
　 （一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
　 （二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
　 （三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
　 （四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。

　第七十二条　一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
　 一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。

　第七十三条　双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
　 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。

　第七十五条　有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。

　第七十六条　当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。

　第七十七条　人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：
　 （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；
　 （二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；
　 （三）原始证据的证明力一般大于传来证据；
　 （四）直接证据的证明力一般大于间接证据；
　 （五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。

　第七十九条　人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。
　 对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。

三、 综合：合同法

　　第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
　　商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
　　第二十三条 承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。
　　要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：
　　（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；
　　（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。
　　第二十四条 要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。
　　第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
　　第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条 式款不一致的，应当采用非格式条款。
　　第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
　　（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
　　第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
　　第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
　　当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
　　第四十六条 当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
　　第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
　　第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
　　（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
　　第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
　　第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　　第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：
　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。


　　第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
　　第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
　　第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
　　第七十一条 债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。
　　债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
　　第七十二条 债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。
　　债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
　　第七十三条 因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
　　代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
　　第七十四条 因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
　　撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
　　第七十五条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

　　第七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
　　（一）根据合同性质不得转让；
　　（二）按照当事人约定不得转让；
　　（三）依照法律规定不得转让。
　　第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
　　债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
　　第八十一条 债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
　　第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
　　第八十五条 债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
　　第八十六条 债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。
　　第八十七条 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
　　第八十八条 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
　　第九十条 当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。

　　第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
　　（一）债务已经按照约定履行；
　　（二）合同解除；
　　（三）债务相互抵销；
　　（四）债务人依法将标的物提存；
　　（五）债权人免除债务；
　　（六）债权债务同归于一人；
　　（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
　　第九十二条 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
　　第九十九条 当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
　　当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
　　
　　第一百零五条 债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。
　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
　　第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
　　第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
　　第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
　　第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
　　第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

　　第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　第一百三十一条 买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
　　第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
　　第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
　　第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
　　第一百三十六条 出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
　　第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
　　第一百三十九条 当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
　　第一百四十条 标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
　　第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。
　　当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
　　（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
　　（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
　　第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
　　第一百四十四条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
　　第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
　　第一百四十六条 出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
　　第一百四十七条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
　　第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
　　第一百四十九条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
　　第一百五十条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
　　第一百五十一条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条规定的义务。
　　第一百五十二条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
　　第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
　　第一百五十四条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
　　第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
　　第一百五十六条 出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装，没有通用方式的，应当采取足以保护标的物的包装方式。
　　第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
　　第一百五十八条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
　　当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
　　出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
　　第一百五十九条 买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
　　第一百六十条 买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付，但约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
　　第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
　　第一百六十二条 出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
　　　第一百六十四条 因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
　　第一百六十五条 标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
　　第一百六十六条 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
　　出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
　　买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
　　第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
　　出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
　　第一百六十八条 凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
　　第一百六十九条 凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。

四、 综合：城市房地产管理法

　　第二条  在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

　　本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

　　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

　　本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

　　第三条  国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

　　第四条  国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

　　第五条  房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第六条  国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

　　县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　第二章  房地产开发用地

　　第一节  土地使用权出让

　　第七条  土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　第八条  城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

　　第九条  土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

　　第十条  县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

　　第十一条  土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

　　直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

　　第十二条  土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　第十三条  土地使用权出让最高年限由国务院规定。

　　第十四条  土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

　　土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

　　第十五条  土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　第十六条  土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

　　第十七条  土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　第十八条  土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

　　第十九条  国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　　第二十条  土地使用权因土地灭失而终止。

　　第二十一条  土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　第二节  土地使用权划拨

　　第二十二条  土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　第二十三条  下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

　　（一）国家机关用地和军事用地；

　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

　　第三章  房地产开发

　　第二十四条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第二十五条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　第二十六条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

　　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　第二十七条  依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

　　第二十八条  国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

　　第二十九条  房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　（一）有自己的名称和组织机构；

　　（二）有固定的经营场所；

　　（三）有符合国务院规定的注册资本；

　　（四）有足够的专业技术人员；

　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　第三十条  房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

　　房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

　　第四章  房地产交易

　　第一节  一般规定

　　第三十一条  房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　第三十二条  基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

　　第三十三条  国家实行房地产价格评估制度。

　　房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

　　第三十四条  国家实行房地产成交价格申报制度。

　　房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

　　第三十五条  房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

　　第二节  房地产转让

　　第三十六条  房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　第三十七条  下列房地产，不得转让：

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）依法收回土地使用权的；

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（五）权属有争议的；

　　（六）未依法登记领取权属证书的；

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　第三十八条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　第三十九条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　第四十条  房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　第四十一条  房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　第四十二条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　第四十三条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　第四十四条  商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　第四十五条  商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

　　第三节  房地产抵押

　　第四十六条  房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　第四十七条  依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　第四十八条  房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　第四十九条  房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

　　第五十条  设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

　　第五十一条  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四节  房屋租赁

　　第五十二条  房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第五十三条  房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

　　第五十四条  住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

　　第五十五条  以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节  中介服务机构

　　第五十六条  房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

　　第五十七条  房地产中介服务机构应当具备下列条件：

　　（一）有自己的名称和组织机构；

　　（二）有固定的服务场所；

　　（三）有必要的财产和经费；

　　（四）有足够数量的专业人员；

　　（五）法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。

　　第五十八条  国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第五章  房地产权属登记管理

　　第五十九条  国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

　　第六十条  以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

　　在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

　　房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

　　法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

　　第六十一条  房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

　　第六十二条  经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。第六章  法律责任

　　第六十三条  违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

　　第六十四条  违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

　　第六十五条  违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

　　第六十六条  违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

　　第六十七条  违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

　　第六十八条  违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

　　第六十九条  没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

　　第七十条  房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

　　房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

    第七章  附  则

　　第七十一条  在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法。

　　第七十二条  本法自１９９５年１月１日起施行。

 

五、 综合：城市商品房预售管理办法

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
　　　第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。
　　第五条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　第六条 商品房预售实行许可证制度、开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
　　第七条 开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
　　（一）开发经营企业的《营业执照》；
　　（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批文；
　　（三）工程施工进度计划；
　　（四）投入开发建设的资金已达建设总投资５０％以上的证明材料；
　　（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准，交付使用日期，预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；
　　（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
　　第八条 房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的１０日内核发《商品房预售许可证》。需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。
　　第九条 开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售预可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
　　第十条 商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。　商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
　　第十一条 开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。
　　第十二条 预售的商品房交付使用后，承购人应当及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
　　第十三条 开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可以处罚。
　　（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；
　　（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；
　　（三）未按规定办理备案和登记手续的。

六、 综合：商品房销售管理办法

　　第六条 商品房预售实行预售许可制度。
　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
　　第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。
　　第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
　　第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
　　第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
　　第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
　　第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

　　第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
　　第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。
　　第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
　　第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸， 并约定误差范围。房屋交付时， 套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
　　合同未作约定的，按以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
　　（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

                  产权登记面积－合同约定面积

      面积误差比＝─────────────  ×100%

                         合同约定面积

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
　　第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
　　第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
　　第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
　　第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
　　买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第五章 交 付

　　第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
　　第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
　　第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

　　第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
　　第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处５万元以上１０万元以下的罚款。
　　第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。
　　第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
　　第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。
　　第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第七章 附 则

　　第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

七、 综合：城市房地产开发经营管理条例

　　第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

　　第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
　　第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
　　第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
　　第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（一）城市规划设计条件的落实情况；
　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（三）单项工程的工程质量验收情况；
　　（四）拆迁安置方案的落实情况；
　　（五）物业管理的落实情况。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
　　第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
　　第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
　　第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
　　第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
　　第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
　　第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。
　　第四十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

八、 质量：建设工程质量管理条例

　　第七条 建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包。
　　第十条 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。
　　建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。
　　第十一条 建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件审查的具体办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院其他有关部门制定。
　　施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。
　　第十二条 实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。
　　下列建设工程必须实行监理：
　　（一）国家重点建设工程；
　　（二）大中型公用事业工程；
　　（三）成片开发建设的住宅小区工程；
　　（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
　　（五）国家规定必须实行监理的其他工程。
　　第十三条 建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
　　第十四条 按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。
　　建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
　　第十五条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。
　　房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
　　第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：
　　（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
　　（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
　　（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
　　（五）有施工单位签署的工程保修书。
　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。
　　第十七条 建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

　第十八条 从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
　　禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。
　　勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。
　　第十九条 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。
　　注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。
　　第二十一条 设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。
　　设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。
　　第二十二条 设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。
　　第二十五条 施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
　　禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。
　　施工单位不得转包或者违法分包工程。
　　第二十七条 总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。
　　第二十八条 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。
　　施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。
　　第二十九条 施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。
　　第三十条 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。
　　第三十一条 施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。
 　　第三十四条 工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。
　　工程监理单位不得转让工程监理业务。
　　第三十五条 工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。
　　第三十六条 工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。
　　第三十七条 工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。
　　第三十八条 监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　第三十九条 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。
　　第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
　　第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
　第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
　　第五十四条 违反本条例规定，建设单位将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款。第五十五条违反本条例规定，建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。
　　第五十六条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处20万元以上50万元以下的罚款：
　　（一）迫使承包方以低于成本的价格竞标的；
　　（二）任意压缩合理工期的；
 　（三）明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；
　　（四）施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的；
　　（五）建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的；
　　（六）未按照国家规定办理工程质量监督手续的；
　　（七）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的；
　　（八）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的。
　　第五十七条 违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。
　　第五十八条 违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；
　　（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；
　　（二）验收不合格，擅自交付使用的；
　　（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
　　第五十九条 违反本条例规定，建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十条 违反本条例规定，勘察、设计、施工、工程监理单位超越本单位资质等级承揽工程的，责令停止违法行为，对勘察、设计单位或者工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费或者监理酬金1倍以上2 倍以下的罚款；对施工单位处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。
　　未取得资质证书承揽工程的，予以取缔，依照前款规定处以罚款；有违法所得的，予以没收。
　　以欺骗手段取得资质证书承揽工程的，吊销资质证书，依照本条第一款规定处以罚款；有违法所得的，予以没收。
　　第六十一条 违反本条例规定，勘察、设计、施工、工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位名义承揽工程的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位和工程监理单位处合同约定的勘察费、设计费和监理酬金1倍以上2倍以下的罚款；对施工单位处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　第六十二条 违反本条例规定，承包单位将承包的工程转包或者违法分包的，责令改正，没收违法所得，对勘察、设计单位处合同约定的勘察费、设计费百分之二十五以上百分之五十以下的罚款；对施工单位处工程合同价款百分之零点五以上百分之一以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　工程监理单位转让工程监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金百分之二十五以上百分之五十以下的罚款；可以责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
　　第六十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，责令改正，处10万元以上30万元以下的罚款：
　　（一）勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察的；
　　（二）设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计的；
　　（三）设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商的；（四）设计单位未按照工程建设强制性标准进行设计的。
　　有前款所列行为，造成工程质量事故的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十四条 违反本条例规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。
　　第六十五条 违反本条例规定，施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
　　第六十七条 工程监理单位有下列行为之一的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任：
　　（一）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量的；
　　（二）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的。
　　第六十八条 违反本条例规定，工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务的，责令改正，处5万元以上1 0万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。
　　第六十九条 违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
　　有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十二条 违反本条例规定，注册建筑师、注册结构工程师、监理工程师等注册执业人员因过错造成质量事故的，责令停止执业1年；造成重大质量事故的，吊销执业资格证书，5年以内不予注册；情节特别恶劣的，终身不予注册。
　　第七十四条 建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，构成犯罪的，对直接责任人员依法追究刑事责任。
　　第七十五条 本条例规定的责令停业整顿，降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚，由颁发资质证书的机关决定；其他行政处罚，由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。
　　依照本条例规定被吊销资质证书的，由工商行政管理部门吊销其营业执照。

九、 质量：建筑工程施工许可管理办法

（１９９９年１０月１５日建设部令第７１号发布，根据２００１年７月４日《建设部发布关于修改〈建筑工程施工许可管理办法〉的决定》修正）

 

　第一条　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，制定本办法。

　第二条　在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
　　工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。
　　按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　第三条　本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。
　　任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

　第四条　建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
　　（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。
　　（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
　　（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
　　（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
　　（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
　　（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
　　（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
　　（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的５０％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的３０％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
　　（九）法律、行政法规规定的其他条件。

　第五条　申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：
　　（一）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
　　（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。
　　（三）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。
　　建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　第六条　建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。
　　施工许可证应当放置在施工现场备查。

　第七条　施工许可证不得伪造和涂改。

　第八条　建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。

　第九条　在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起二个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。
　　建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告：中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

　第十条　对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。

　第十一条　对于采用虚假证明文件骗取施工许可证的，由原发证机关收回施工许可证，责令停止施工，并对责任单位处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第十二条　对于伪造施工许可证的，该施工许可证无效，由发证机关责令停止施工，并对责任单位处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　对于涂改施工许可证的，由原发证机关责令改正，并对责任单位处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第十三条　本办法中的罚款，法律、法规有幅度规定的从其规定。无幅度规定的，有违法所得的处５０００元以上３００００元以下的罚款，没有违法所得的处５０００元以上１００００元以下的罚款。

　第十四条　发证机关及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，由其上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；徇私舞弊、滥用职权的，不得继续从事施工许可管理工作；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　对于符合条件、证明文件齐全有效的建筑工程，发证机关在规定时间内不予颁发施工许可证的，建设单位可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　第十五条　建筑工程施工许可证由国务院建设行政主管部门制定格式，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门统一印制。
　　施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。

　第十六条　本办法关于施工许可管理的规定适用于其他专业建筑工程。有关法律、行政法规有明确规定的，从其规定。
　　抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用本办法。
　　军事房屋建筑工程施工许可的管理，按国务院、中央军事委员会制定的办法执行。

　第十七条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　第十八条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　第十九条　本办法自１９９９年１２月１日起施行。

十、 质量：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法

　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》已于２０００年４月４日经第二十二次部常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　部长　俞正声
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年四月七日
　第一条　为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据《建设工程质量管理条例》，制定本办法。

　第二条　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。

　第三条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。
　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

　第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起１５日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
　　（一）工程竣工验收备案表；
　　（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
　　（四）工单位签署的工程质量保修书；
　　（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　第六条　备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
　　工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。

　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起５日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

　第八条　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件１５日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

　第九条　建设单位在工程竣工验收合格之日起１５日，内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处２０万元以上３０万元以下罚款。

　第十条　建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款２％以上４％以下罚款。

　第十一条　建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处２０万元以上５０万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　第十二条　备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。

　第十三条　竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。

　第十四条　抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。

　第十五条　军用房屋建筑工程竣工验收备案，按照中央军事委员会的有关规定执行。

　第十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　第十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　第十八条　本办法自发布之日起施行。

十一、 质量：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定

关于印发《房屋建筑工程和市政基础设施
工程竣工验收暂行规定》的通知

（建建〔２０００〕１４２号）

各省、自治区、直辖市建委（建设厅），各计划单列市建委，国务院各有关部门、集团公司，总后营房部，新疆生产建设兵团：
　　为贯彻《建设工程质量管理条例》，规范房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，现将《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　附件：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年六月三十日

　附件：　 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定

 

　第一条　为规范房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收，保证工程质量，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本规定。

　第二条　凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定。

　第三条　国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。

　第四条　工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。
　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。

　第五条　工程符合下列要求方可进行竣工验收：
　　（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。
　　（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
　　（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
　　（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
　　（五）有完整的技术档案和施工管理资料。
　　（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
　　（七）建设单位已按合同约定支付工程款。
　　（八）有施工单位签署的工程质量保修书。
　　（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。
　　（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
　　（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

　第六条　工程竣工验收应当按以下程序进行：
　　（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
　　（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
　　（三）建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
　　（四）建设单位组织工程竣工验收。
　　１．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约民政部和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；
　　２．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；
　　３．实地查验工程质量；
　　４．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。
　　参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。

　第七条　工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。
　　工程竣工验收报告还应附有下列文件：
　　（一）施工许可证。
　　（二）施工图设计文件审查意见。
　　（三）本规定第五条（二）、（三）、（四）、（九）、（十）项规定的文件。
　　（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。
　　（五）市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。
　　（六）施工单位签署的工程质量保修书。
　　（七）法规、规章规定的其他有关文件。

　第八条　负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

　第九条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起１５日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

　第十条　抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本规定。

　第十一条　军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。

　第十二条　省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门可以根据本规定制定实施细则。

　第十三条　本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十四条　本规定自发布之日起施行。

十二、 质量：住宅小区竣工综合验收管理办法

 

（一九九三年十二月一日）

　　第二条 本办法适用于建设用地规模在２万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。
　　第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
　　第五条 城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。
　　第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
　　（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
　　（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
　　（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
　　（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
　　（五）拆迁居民已合理安置。
　　第七条 申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：
　　（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；
　　（二）工程承发包合同；
　　（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；
　　（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；
　　（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。
　　第八条 住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：
　　（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。
　　（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
　　（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
　　（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
　　验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
　　第九条 住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。
　　第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。
　　分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。
　　第十一条 住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。　　对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。
　　第十二条 未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

 

十三、 质量：住宅设计规范GB50096-1999

1.0.9 住宅设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

2 术语

2.0.1 住宅 residential buildings供家庭居住使用的建筑。
2.0.2 套型 dwelling size按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
2.0.3 居住空间 habitable space系指卧室、起居室（厅）的使用空间。
2.0.4 卧室 bed room供居住者睡眠、休息的空间。
2.0.5 起居室（厅） living room供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
2.0.6 厨房 kitchen供居住者进行炊事活动的空间。
2.0.7 卫生间 bathroom供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
2.0.8 使用面积usable area房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2.0.9 标准层 typical floor平面布置相同的住宅楼层。
2.0.10 层高 storey height上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.0.11室内净高interior net storey height楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
2.0.12 阳台 balcony供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
2.0.13 平台 terrace供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。
2.0.14 过道 passage住宅套内使用的水平交通空间。
2.0.15 壁橱 cabinet住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
2.0.16 吊柜 wall-hung cupboard住宅套内上部的贮藏空间。
2.0.17 跃层住宅duplex apartment套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
2.0.18 自然层数 natural storeys按楼板、地板结构分层的楼层数。
2.0.19 中间层 middle-floor底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
2.0.20 单元式高层住宅tall building of apartment由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
2.0.21 塔式高层住宅apartment of tower building以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
2.0.22 通廊式高层住宅galery tall building of apartment由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
2.0.23 走廊 gallery住宅套外使用的水平交通空间。
2.0.24 地下室 basement房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２者。
2.0.25 半地下室 semi-basement房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３，且不超过１／２者。

3 套内空间

3.1 套型
3.1.1 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。
3.1.2 普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。
3.2 卧室、起居室（厅）
3.2.1 卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：
1 双人卧室为10m2；
2 单人卧室为6m2；
3 兼起居的卧室为12m2。
3.2.2 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12m2。
3.2.3 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。
3.2.4 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10m2。
3.3 厨房
3.3.1 厨房的使用面积不应小于下列规定：
1 一类和二类住宅为4m2；
2 三类和四类住宅为5m2。
3.3.2 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。
3.3.3 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。
3.3.4 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。
3.4 卫生间
3.4.1 每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：
1 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3m2；
2 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50m2；
3 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2m2；
4 单设便器的为1.10m2。
3.4.2 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。
3.4.3 卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
3.4.4 套内应设置洗衣机的位置。
3.5 技术经济指标计算
3.5.1 住宅设计应计算下列技术经济指标：
—各功能空间使用面积（m2）；
—套内使用面积（m2/套）；
—住宅标准层总使用面积（m2）；
—住宅标准层总建筑面积（m2）；
—住宅标准层使用面积系数（％）；
—套型建筑面积（m2/套）；
—套型阳台面积（m2/套）。
3.5.2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；
2 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
3 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
4 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；
5 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
6 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
7 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
3.5.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；
2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m～2.10m的空间按１／２计算使用面积，净高超过2.10m的空间全部计入使用面积；
6 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
3.5.4 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
3.6 层高和室内净高
3.6.1 普通住宅层高不宜高于2.80m。
3.6.2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。
3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其１／２面积的室内净高不应低于2.10m。
3.6.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。
3.7 阳台
3.7.1 每套住宅应设阳台或平台。
3.7.2 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m；放置花盆处必须采取防坠落措施。
3.7.3 低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10m。中高层、高层及寒冷地区住宅的阳台宜采用实体栏板。
3.7.4 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。
3.7.5 阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。
3.8 过道、贮藏空间和套内楼梯
3.8.1 套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1m，通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。
3.8.2 套内吊柜净高不应小于0.40m，壁柜净深不宜小于0.50m，设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。
3.8.3 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75m；当两侧有墙时，不应小于0.9m。
3.8.4 套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22m；高度不应大于0.20m，扇形踏步围角距扶手边0.25m处，宽度不应小于0.22m。
3.9 门窗
3.9.1 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。
3.9.2 底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。
3.9.3 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。
3.9.4 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。
3.9.5 各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。

4 共用部分

4.1 楼梯和电梯
4.1.1 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）的有关规定。
4.1.2 楼梯梯段净宽不应小于1.10m。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。
注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。
4.1.3 楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。扶手高度不应小于0.90m。楼梯水平栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4.1.4 楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1.20m。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2m。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0.10m。
4.1.5 楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
4.1.6 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
注：1 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
2 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
3 顶层为两层一套的跃式住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。
4 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。
4.1.7 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
4.1.8 高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。
4.1.9 候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1.50m。
4.2 走廊和出入口
4.2.1 外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住宅不应低于1.10m，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0.11m。
4.2.2 高层住宅中作主要通道的外廊宜作封闭外廊，并设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1.20m。
4.2.3 住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。
4.2.4 住宅的公共出入口处应有识别标志；可按户设置信箱。高层住宅的公共出入口应设门厅、管理室及信报间。
4.2.5 设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时，应设轮椅坡道和扶手。
4.3 垃圾收集设施
4.3.1 住宅不宜设置垃圾管道。多层住宅不设垃圾管道时，应根据垃圾收集方式设置相应设施。中高层及高层住宅不设置垃圾管道时，每层应设置封闭的垃圾收集空间。
4.3.2 住宅当设垃圾管道时，应符合下列要求：
1 垃圾管道不得紧邻卧室、起居室（厅）布置；
2 垃圾管道的有效断面不得小于下列规定：
1)多层住宅为0.40m×0.40m；
2)中高层住宅为0.50m×0.50m；
3)高层住宅为0.60m×0.60m；
3 垃圾斗和垃圾斗门应耐腐蚀，关闭严密；
4 垃圾管道顶部应通出屋面，底部应设封闭的垃圾间。
4.4 地下室和半地下室
4.4.1 住宅不应布置在地下室内。当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。
4.4.2 地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2m；当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。
4.4.3 地下室、半地下室应采取防水、防潮及通风措施；采光井应采取排水措施。
4.5 附建公共用房
4.5.1 住宅建筑内严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、车间和仓库，并不应布置产生噪声、振动和污染环境卫生的商店、车间和娱乐设施。
4.5.2 住宅建筑内不宜布置餐饮店，当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面，其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境保护规定的有关要求。
4.5.3 住宅建筑中不宜布置锅炉房、变压器室及其它有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要布置时，应符合现行的建筑防火、建筑隔声及有关专业规范的规定。
4.5.4 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。

5 室内环境

5.1 日照、天然采光、自然通风
5.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。
5.1.2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180）中关于住宅建筑日照标准的规定。
5.1.3 住宅采光标准应符合表5.1.3的规定取值。
5.1.4 卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。单朝向住宅应采取通风措施。
5.1.5 采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：
1 卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/20。
2 厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并不得小于0.60m2。
5.1.6 严寒地区住宅的卧室、起居室（厅）应设通风换气设施。厨房、卫生间应设自然通风道。
5.2 保温、隔热
5.2.1 住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。
5.2.2 严寒、寒冷地区住宅的节能设计应符合现行行业标准《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》(JGJ26)的有关规定，其中建筑体型系数宜控制在0.30及以下。
5.2.3 寒冷、夏热冬冷和夏热冬暖地区，住宅建筑的西向居住空间朝西外窗均应采取遮阳措施；屋顶和西向外墙应采取隔热措施。
5.2.4 设有空调的住宅，其围护结构应采取保温隔热措施。
5.3 隔声
5.3.1 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（Ａ声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75dB。
5.3.2 住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。
5.3.3 电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。

6 建筑设备

6.1 给水排水
6.1.1 住宅应设室内给水排水系统。
6.1.2 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。
6.1.3 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300-350kPa，大于400kPa时，应采取竖向分区或减压措施。
6.1.4 住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。
6.1.5 给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。
6.1.6 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。
6.1.7 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
6.1.8 高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。
6.1.9 地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。
6.2 采暖
6.2.1 严寒地区和寒冷地区的高层、中高层和多层住宅，宜设集中采暖系统。采暖热媒应采用热水。
6.2.2 设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于表6.2.2的规定。
6.2.3 集中采暖系统的设计，宜能实施分室温度调节，并宜为实施分户热量计量预留条件。散热器的调节阀门，应确保频繁调节的密封性能，并采用不易锈蚀的材质。
6.2.4 集中采暖系统中，用于总体调节和检修的设施，不应设置于套内。
6.2.5 住宅的散热器，应采用体型紧凑、便于清扫、使用寿命不低于钢管的型式，其位置应确保室内温度的均匀分布，并应与室内设施和家具协调布置。
6.2.6 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱；上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6.3 燃气
6.3.1 使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。
6.3.2 每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利于厨房设备的合理布置。
6.3.3 套内燃气热水器的设置，应符合下列规定：
1 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；
2 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；
3 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》（GB16914）的有关规定。
6.3.4 住宅内燃气管道和其它用气设备的设置，应符合现行国家标准《城镇燃气设计规定》（GB50028）的有关规定。
6.4 通风和空调
6.4.1 厨房排油烟机的排气管通过外墙直接排至室外时，在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。
6.4.2 严寒地区、寒冷地区和夏热冬冷地区的厨房， 除设置排气机械外，还应设置供房间全面排气的自然通风设施。
6.4.3 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。
6.4.4 厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0.02m2的固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。
6.4.5 最热月平均室外气温高于和等于25℃的地区，每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。
6.4.6 以煤、薪柴为燃料的厨房应设烟囱；上下层或相邻厨房合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6.5 电气
6.5.1 每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及电度表规格，不应小于表6.5.1的规定。
6.5.2 住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：
1 应采用TT、TN-C-S或TN-S接地方式，并进行总等电位联结；
2 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5mm2；
3 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；
4 除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；
5 每套住宅应设计电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6 卫生间宜作局部等电位联结；
7 每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。
6.5.3 住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。
6.5.4 电源插座的数量，不应少于表6.5.4的规定。
6.5.5 有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，一类住宅每套设一个终端插座，其它类住宅每套设两个。
6.5.6 电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口，三类和四类住宅每套设两个。
6.5.7 每套住宅宜预留门铃管路。高层和中高层住宅宜设楼宇对讲系统。
6.6 综合设计
6.6.1 住宅的建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。
6.6.2 建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。
6.6.3 厨房、卫生间和其它建筑设施及管线较多的部位，应进行详细的综合设计。采暖散热器、电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。
6.6.4 公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。
6.6.5 应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。

十四、 质量：城市房屋修缮管理规定

　　第三条 本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。　本规定所称房屋所有人，是指持有房屋产权证的直管公房管理单位、自管房单位和私房所有人。
　　第五条 城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防风、防霉等相结合。对于文物保护建筑，古建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮，应当依照有关规定执行。对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。

　　第七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理，应当履行下列主要职责：
　　（一）贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、政策，组织编制城市房屋修缮的长期规划和近期计划，并督促实施；
　　（二）按照管理权限对房屋修缮企事业单位进行资质管理；
　　（三）组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执行情况；
　　（四）指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金；
　　（五）负责房屋修缮工程的安全、质量监督管理；
　　（六）组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修缮新技术、新工艺、新设备的推广应用；
　　（七）依法调解和处理有关房屋修缮的争议和纠纷。
　第九条 依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。
　　第十条 租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。
　　第十二条 在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。
　　第十三条 房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人（以下简称修缮责任人），应当定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作，发现房屋险情及时抢险修复。
　　在房屋修缮时，该房屋的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍房屋的修缮。
　　第十四条 对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。

　　第二十一条 私有房屋的修缮资金，由房屋所有人自行解决。用于出租的私有房屋，其所有人筹集修缮资金确有困难的，按照《城市私有房屋管理条例》的有关规定执行。

　　第二十二条 对于中修以上的房屋修缮工程，房屋所有人或者修缮责任人必须向房屋所在地的有关质量监督机构办理质量监督手续；未办理质量监督手续的，不得施工。
　　房屋修缮工程的分类，按照《房屋修缮范围和标准》执行。
　　第二十三条 中修以上的房屋修缮工程，应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。
　　中修以上的房屋修缮工程竣工后，由房屋管理部门或者房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。
　　第二十四条 房屋修缮工程实行质量保修制度。质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。
　　第二十七条 房屋修缮工程定额，应当做到项目设置恰当，结构合理，平均先进，简明适用，并考虑下列因素。
　　（一）施工场地和修、用并存的限制；
　　（二）拆卸、修补与原有结构的结合；
　　（三）旧材料的加工及其他合理利用；
　　（四）手工操作为主和工程零星分散的特性。
　　第三十二条 凡违反本规定，有下列行为之一的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以给予行政处罚：
　　（一）房屋所有人或者修缮责任人不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或者危害他人生命财产的；
　　（二）无故阻碍房屋修缮，造成严重后果的；
　　（三）无证或者越级承担房屋修缮任务的；
　　（四）中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的；
　　（五）房屋修缮工程发生质量、安全事故的。
　　具体处罚办法由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制订，报同级人民政府批准后执行。

十五、 质量：住宅室内装饰装修管理办法

　　第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。
　　本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。
　　第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。
　　第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
　　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
　　本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
　　本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
　　第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
　　（一）搭建建筑物、构筑物；
　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
　　（三）拆改供暖管道和设施；
　　（四）拆改燃气管道和设施。
　　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
　　第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
　　第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
　　第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
　　　第十三条　非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
　　　第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
　　装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
　　第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
　　住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
　　（一）装饰装修工程的实施内容；
　　（二）装饰装修工程的实施期限；
　　（三）允许施工的时间；
　　（四）废弃物的清运与处置；
　　（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
　　（六）禁止行为和注意事项；
　　（七）管理服务费用；
　　（八）违约责任；
　　（九）其他需要约定的事项。
　　第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。
　　第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。
　　第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。
　　第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。
　　住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：
　　（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；
　　（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；
　　（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；
　　（四）装饰装修工程保修的内容、期限；
　　（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；
　　（六）合同变更和解除的条件；
　　（七）违约责任及解决纠纷的途径；
　　（八）合同的生效时间；
　　（九）双方认为需要明确的其他条款。
　　第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。
　　第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。
　　第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
　　第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

　　第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。
　　物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。
　　第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。
　　第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

　　第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
　　装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
　　第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处５百元以上１千元以下的罚款。
　　第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处５百元以上１千元以下的罚款。
　　第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
　　（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款，对装饰装修企业处１千元以上１万元以下的罚款；
　　（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处１千元以上５千元以下的罚款；
　　（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款；
　　（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处５百元以上１千元以下的罚款，对装饰装修企业处１千元以上１万元以下的罚款。

　　第四十四条 工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

十六、 面积：测绘法

第三条　国务院测绘行政主管部门主管全国测绘工作。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工，负责管理本部门的测绘工作。省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门，主管本行政区域内的测绘工作。省、自治区、直辖市人民政府其他有关部门，按照本级人民政府规定的职责分工，负责管理本部门的测绘工作。

第十二条　承担测绘任务的单位必须具备与其所从事的测绘工作相适应的技术人员、设备和设施，由国务院测绘行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门对其测绘资格审查合格后，方可承担测绘任务。
第十三条　承担测绘任务的单位，施测前应当按照规定向测绘项目所在地的省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门或者国务院授权的部门进行测绘任务登记。
　　需要进行登记的测绘任务的范围，由省、自治区、直辖市人民政府或者国务院授权的部门规定。
　　列入全国基础测绘规划、专业测绘规划的测绘任务，施测前由编制测绘规划的部门将任务安排通知测绘项目所在地的省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门或者国务院授权的部门，不再另行登记。
第十四条　测绘人员进行测绘时，应当持有测绘工作证件。

第二十八条　违反本法规定，未经测绘资格审查违法经营测绘业务的，由省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门或者其授权的部门责令停止测绘业务，没收违法所得，可以并处违法所得百分之五十至百分之百的罚款。

第三十条　测绘成果质量不合格给用户造成损失的，测绘单位应当承担赔偿责任。
　　多次测绘成果质量不合格给用户造成损失的，由省、自治区、直辖市人民政府管理测绘工作的部门或者其授权的部门取消其测绘资格。

 

十七、 面积：测绘资质管理规定

（1995年1月14日国家测绘局常务会议审议通过《测绘资格审查认证管理规定》，同日以国家测绘局第1号令发布；2000年8月8日国家测绘局常务会议修订通过《测绘资格审查认证管理规定》，同日以国家测绘局第8号令发布；2004年2月5日国家测绘局局务会议修订通过《测绘资质管理规定》，同年2月16日以国测法字[2004]4号发布，自2004年6月1日起施行）
第一条　为了规范测绘资质管理，维护测绘市场秩序，依据《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国行政许可法》，制定本规定。　　
第二条　凡从事测绘活动的单位，必须取得《测绘资质证书》，并在其资质等级许可的范围内从事测绘活动。
第三条　测绘资质分为甲、乙、丙、丁四级。其中，甲级测绘资质包括甲（特）级和甲级。　　 各等级测绘资质的具体条件和作业限额由《测绘资质分级标准》规定（见附件）。　　
第四条 测绘资质审查实行分级管理。　　 国家测绘局为甲级测绘资质审查机关，负责甲级测绘资质的受理、审查和颁发《测绘资质证书》。　　 省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门为乙、丙、丁级测绘资质审查机关，负责乙、丙、丁级测绘资质的受理、审查和颁发《测绘资质证书》。　　 省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门可以根据地方性法规或规章，委托市（地）级人民政府测绘行政主管部门承担本行政区域乙、丙、丁级测绘资质申请的受理工作。　　 县级以上各级测绘行政主管部门应当加强对测绘资质的监督和管理。　

第五条 测绘业务划分为：大地测量、测绘航空摄影、摄影测量与遥感、工程测量、地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、地理信息系统工程、地图编制、海洋测绘（含港口和内陆水域测量）。　　
第六条 申请测绘资质应当具备下列基本条件：　　 （一）有《测绘资质分级标准》中规定数量的专业技术人员；　　 （二）有《测绘资质分级标准》中规定的相应的仪器设备和设施；　　 （三）有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度；　　 （四）独立的法人单位，并有固定的住所。　　
第七条 申请甲级测绘资质的单位，应当向国家测绘局提出申请，也可以由申请单位所在地的省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门将其申请转报国家测绘局。　　 申请乙、丙、丁级测绘资质的单位，应当向申请单位所在地的省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门提出申请，也可以由申请单位所在地的省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门委托的市（地）级测绘行政主管部门将其申请转报省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门。　　
第八条 申请测绘资质的单位应当提交下列材料（原件或复印件）：　　 （一）符合国家测绘局规定样式的《测绘资质申请表》一式四份；　　 （二）企业法人营业执照或者事业单位法人证书;　　 （三）法定代表人的简历及任命或聘任文件；　　 （四）符合规定数量的专业技术人员的任职资格证书、任命或聘用文件、合同、毕业证书、身份证；　　（五）当年单位在职专业技术人员名册；　　 （六）符合规定数量的仪器设备的证明材料；　　 （七）测绘技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度的证明文件；　　 （八）单位住所证明；　　 （九）可以反映本单位技术水平的测绘成果证明材料；　　 （十）应当提供的其他材料。　　
第九条 申请测绘资质的单位，应当如实提交有关材料，并对其申请材料的真实性负责。　　
第十条 申请材料不齐全或者不符合规定形式的，受理机关应当在收到申请材料后5个工作日内一次告知申请单位需要补正的全部内容。　　 申请材料齐全、符合规定形式的，或者申请单位按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理其申请。否则不予受理，不予受理的应当说明理由。　　
第十一条 测绘资质审查机关应当对申请单位所提交的材料进行审查。需要对申请材料的实质内容进行核实的，由测绘资质审查机关或其委托的下级测绘行政主管部门指派两名以上工作人员进行核查。　　
第十二条 对申请测绘资质的单位，测绘资质审查机关应当自受理申请之日起20个工作日内作出审查决定。20个工作日内不能作出决定的，经测绘资质审查机关领导批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请单位。　　 申请单位符合法定条件的，测绘资质审查机关应当作出予以批准的书面决定，并于作出决定之日起10个工作日内向申请单位颁发《测绘资质证书》。　　 测绘资质审查机关作出不予批准的决定，应当向申请单位说明理由。　　
第十三条　《测绘资质证书》分为正本和副本，其式样由国家测绘局统一规定，正、副本具有同等法律效力。　　 《测绘资质证书》编号形式为：等级＋测资字＋省、自治区、直辖市编号＋顺序号。　　
第十四条 《测绘资质证书》有效期为５年，有效期满30日前，测绘单位应当向原发证机关提出延期申请，依照本规定办理测绘资质延期手续。　　
第十五条　测绘单位自取得《测绘资质证书》之日起，一般2年后方可申请升级。新成立测绘单位初次申请测绘资质，一般不能申请甲级测绘资质。　　
第十六条 测绘单位申请升级或变更业务范围的，依照本规定重新办理资质审查手续。　　 申请升级的测绘单位在申请之日前２年内有下列行为之一的，不予批准升级和增加测绘业务范围：　　 （一）采用不正当手段承接测绘项目的；　　 （二）将承接的测绘项目转包或者违法分包的；　　 （三）测绘成果质量不合格，造成损失且情节严重的；　　 （四）有其他违法违规行为的。　　
第十七条 测绘单位变更名称、住所、法定代表人等，应当在变更后的30日内，向发证机关申请更换《测绘资质证书》，并提交有关的变更文件，由发证机关办理变更手续。　　 测绘单位在领取新的《测绘资质证书》的同时，须将原《测绘资质证书》交回发证机关。　　
第十八条　申请单位以欺骗、贿赂等不正当手段取得测绘资质的，应当予以撤销，并依法给予处罚，并在３年内不得再次申请测绘资质。　　
第十九条 有下列情形之一的，由测绘资质发证机关或者其上级行政机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销测绘资质审查决定：　　 （一） 测绘资质发证机关的工作人员滥用职权、玩忽职守作出测绘资质审查决定的；　　 （二） 超越法定职权作出测绘资质审查决定的；　　 （三） 违反测绘资质审查程序作出审查决定的；　　 （四） 依法可以撤销测绘资质审查决定的其他情形。　　
第二十条　有下列情形之一的，发证机关应当注销《测绘资质证书》：　　 （一）《测绘资质证书》有效期届满未延续的；　　 （二） 测绘单位依法终止的；　　 （三） 测绘资质审查决定依法被撤销、撤回的；　　 （四）《测绘资质证书》依法被吊销的；　　 （五） 测绘单位在２年内未承担测绘项目的；　　 （六） 法律、法规规定的应当注销《测绘资质证书》的其他情形。　　
第二十一条　任何部门、任何地方不得对已经取得《测绘资质证书》的单位重复进行测绘资质审查发证。　已经取得《测绘资质证书》的单位不得在当地或者异地重复申请《测绘资质证书》。　　
第二十二条 各级测绘行政主管部门应当建立健全测绘资质监督制度，履行监督责任。上级测绘行政主管部门应当加强对下级测绘行政主管部门实施测绘资质管理工作的监督检查。　　
第二十三条 测绘单位遗失《测绘资质证书》，应当及时向发证机关报告并在公众媒体上声明作废。　　
第二十四条　测绘单位从事测绘活动违反测绘资质管理规定的，依照《中华人民共和国测绘法》的规定予以处罚。　　
第二十五条 测绘行政主管部门及其工作人员违反测绘资质管理规定的，依照《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国行政许可法》的有关规定予以处理。　　
第二十七条　本规定自二ＯＯ四年六月一日起施行。国家测绘局二ＯＯＯ年八月八日发布的《测绘资格审查认证管理规定》同时废止。

十八、 面积：房产测绘管理办法

　第六条　有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
　　（一）申请产权初始登记的房屋；
　　（二）自然状况发生变化的房屋；
　　（三）房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。
　　房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。

　第七条　房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。

　第八条　委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。

　第九条　房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。

　第十条　房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。

第十一条　国家实行房产测绘单位资格审查认证制度。

　第十二条　房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。

　第十四条　申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。
　　省级测绘行政主管部门在决定受理之日起５日内，转省级行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在１５日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。
　　申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。
　　取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。

　第十五条　《测绘资格证书》有效期为５年，期满３个月前，由持证单位提请复审，发证机关负责审查和换证。对有房产测绘项目的，发证机关在审查和换证时，应当征求同级房地产行政主管部门的意见。
　　在《测绘资格证书》有效期内，房产测绘资格由测绘行政主管部门进行年检。年检时，测绘行政主管部门应当征求同级房地产行政主管部门的意见。对年检中被降级或者取消房产测绘资格的单位，由年检的测绘行政主管部门和同级房地产行政主管部门联合向社会公告。
　　在《测绘资格证书》有效期内申请房产测绘资格升级的，依照本办法第十四条的规定重新办理资格审查手续。

　第十六条　房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集等。

　第十七条　当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

　第十八条　用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。

　第二十条　未取得载明房产测绘业务的《测绘资格证书》从事房产测绘业务以及承担房产测绘任务超出《测绘资格证书》所规定的房产测绘业务范围、作业限额的，依照《中华人民共和国测绘法》和《测绘资格审查认证管理规定》的规定处罚。

　第二十一条　房产测绘单位有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告并责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关予以降级或者取消其房产测绘资格：
　　（一）在房产面积测算中不执行国家标准、规范和规定的；
　　（二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的；
　　（三）房产面积测算失误，造成重大损失的。

十九、 面积：关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 

　　一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

　　二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

　　三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

　　（一）房屋层高

　　计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

　　（二）外墙墙体

　　同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

　　各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
　　（三）斜面结构屋顶
　　房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。
　　（四）不规则围护物
　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
　　（五）变形缝
　　与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

　　（六）非垂直墙体

　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

　　（七）楼梯下方空间

　　楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　（八）公共通道

　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

　　（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

　　（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

　　（十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

 

二十、 面积：建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
　　第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１．套（单元）内的使用面积；
　　２．套内墙体面积；
　　３．阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１．套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２．套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　３．阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４．套内建筑面积的计算公式为：
　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

                            公用建筑面积

    公用建筑面积分摊系数＝─────────

                          套内建筑面积之和

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

二十一、 面积：建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知 

　　各省、自治区、直辖市建委（建设厅），市政管委，计划单列市建委：
　　为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下。
　　一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
　　二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同，除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的，或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的，合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。
　　附件：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

一九九五年九月八日

 

二十二、 面积：建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

　　第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。
　　第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
　　１．套（单元）内的使用面积；
　　２．套内墙体面积；
　　３．阳台建筑面积。
　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
　　１．套（单元）内的使用面积
　　住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
　　２．套内墙体面积
　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　３．阳台建筑面积
　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
　　４．套内建筑面积的计算公式为：
　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
　　１．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　２．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
　　第九条 公用建筑面积计算原则
　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　公用建筑面积按以下方法计算：
　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算
　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

                            公用建筑面积

    公用建筑面积分摊系数＝─────────

                          套内建筑面积之和

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算
　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

二十三、 面积：建筑面积计算规则

 

 一、 计算建筑面积的范围

1、 单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、 高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面到高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

3、 多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙水平面积计算。

4、 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

5、 用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

6、 坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的，按围护外围水平面积计算建筑面积。

7、 穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

8、 图书馆的书库按书架计算建筑面积。

9、 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

10、 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

11、 建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。

12、 有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

13、 有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

14、 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

15、 突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

16、 封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17、 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

18、 两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

19、 室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内楼梯、室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

20、 跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

二、 不计算建筑面积的范围

1、 突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

2、 检修、消防等用的室外爬梯。

3、 层高在2.2米以内的技术层。

4、 构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

5、 建筑物以内的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、 有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、 单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、 层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

三、 其他

在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

　

建设部《住宅建筑设计规范》

（BGJ96-98）摘录

第2.5.2条 套内使用面积的计算应符合下列规定：

一、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和。

二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

四、 内墙面装修厚度计入使用面积。 

二十四、 产权证：建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知

 

　　一、建设用地规划许可证
　　（一）申请建设用地规划许可证的一般程序：
　　１．凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；
　　２．城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；
　　３．根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；
　　４．城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；
　　５．审核用地单位提供的规划设计总图；
　　６．核发建设用地规划许可证。
　　（二）建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。
　　二、建设工程规划许可证
　　（一）申请建设工程规划许可证的一般程序：
　　１．凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；
　　２．城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；
　　３．城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；
　　４．城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。
　　（二）建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

二十五、 产权证：城市房地产权属档案管理办法

　　第三条　房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。
　　第八条　下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围：
　　一、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件:
　　（一）房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等；
　　（二）建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等；
　　（三）房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等；
　　（四）设定房地产他项权利的有关合同、文件等。
　　二、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。
　　三、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。
　　五、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
　　第九条　每件（宗）房地产权属登记工作完成后，权属登记人员应当及时将整理好的权属文件材料，经权属登记负责人审查后，送交房地产权属档案管理机构立卷归档。任何单位和个人都不得将房地产权属文件材料据为已有或者拒不归档。国家规定不得归档的材料，禁止归档。
　　第十五条　房地产权属档案应当以房地产权利人（即权属单元）为宗立卷。卷内文件排列，应当按照房地产权属变化、产权文件形成时间及权属文件主次关系为序。
　　第十七条　房地产权属档案管理人员应当严格执行权属档案管理的有关规定，不得擅自修改房地产权属档案。确需变更和修改的，应当经房地产权属登记机关批准，按照规定程序进行。
　　第十八条　房地产权属档案应当妥善保存，定期检查和鉴定。对破损或者变质的档案，应当及时修复；档案毁损或者丢失，应当采取补救措施。未经批准，任何人不得以任何借口擅自销毁房地产权属档案。
　　第二十三条　房屋自然灭失或者依法被拆除后，房地产权属档案管理机构应当自档案整理归档完毕之日起15日内书面通知城市建设档案馆。

　　第二十六条　查阅、抄录和复制房地产权属档案材料应当履行审批手续，并登记备案。
　　第二十七条　向社会提供利用房地产权属档案，可以按照国家有关规定，实行有偿服务。

　　第二十八条　有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）损毁、丢失房地产权属档案的；
　　（二）擅自提供、抄录、公布、销毁房地产权属档案的；
　　（三）涂改、伪造房地产权属档案的；
　　（四）擅自出卖或者转让房地产权属档案的；
　　（五）违反本办法第九条规定，不按照规定归档的；
　　（六）档案管理工作人员玩忽职守，造成房地产权属档案损失的。

二十六、 产权证：城市房屋权属登记管理办法

　　第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
　　本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
　　本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
　　第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
　　第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
　　第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
　　
　　第九条 房屋权属登记分为：
　　（一）总登记；
　　（二）初始登记；
　　（三）转移登记；
　　（四）变更登记；
　　（五）他项权利登记；
　　（六）注销登记。
　　第十条 房屋权属登记依以下程序进行：
　　（一）受理登记申请；
　　（二）权属审核；
　　（三）公告；
　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
　　本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
　　第十一条 房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；
　　权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
　　共有的房屋，由共有人共同申请。
　　房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
　　房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
　　第十二条 权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
　　第十三条 权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
　　代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
　　　　第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
　　集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
　　第十七条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
　　申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
　　第十八条 权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
　　（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
　　（二）房屋面积增加或者减少的；
　　（三）房屋翻建的；
　　（四）法律、法规规定的其他情形。
　　申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
　　第十九条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
　　申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
　　第二十条 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
　　第二十一条 有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
　　（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
　　（二）无人主张权利的房屋；
　　（三）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
　　（一）属于违章建筑的；
　　（二）属于临时建筑的；
　　（三）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
　　第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
　　（一）申报不实的；
　　（二）涂改房屋权属证书的；
　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
　　（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
　　注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
　　第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。
　　第二十七条 登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
　　第二十八条 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
　　登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
　　第三十一条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
　　第三十二条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
　　房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
　　第三十三条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
　　第三十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。
　　第三十五条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

　　第三十六条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1万元以上 3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二十七、 土地：土地管理法

第九条　国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十一条　　单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
第十六条　土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
　　当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
　　在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第四十四条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十六条　国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

第四十七条　征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。
　　征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
　　征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
　　被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
　　征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
　　依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
　　国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条　征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第五十二条　建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。

第五十三条　经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

第五十四条　建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
　　（一）国家机关用地和军事用地；
　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第五十五条　以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
　　自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

第五十六条　建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十八条　有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
　　（一）为公共利益需要使用土地的；
　　（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
　　（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
　　（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
　　（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
　　依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

第六十条　农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

第六十一条　乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第六十四条　在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第六十五条　有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
　　（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
　　（二）不按照批准的用途使用土地的；
　　（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
　　依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

第六十七条　县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
　　（一）要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；
　　（二）要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；
　　（三）进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；
　　（四）责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

第七十三条　买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十六条　未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十七条　农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。　超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十八条　无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
　　非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

第七十九条　侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八十条　依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

第八十三条　依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

二十八、 土地：土地管理法实施条例

》已经１９９８年１２月２４日国务院第１２次常务会议通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总理　朱镕基
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９９８年１２月２７日
　　　　　　　　　　中华人民共和国土地管理法实施条例

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

 

　第一条　根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），制定本条例。

　　　　　　　　　　第二章　土地的所有权和使用权

 

　第二条　下列土地属于全民所有即国家所有：
　　（一）城市市区的土地；
　　（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
　　（三）国家依法征用的土地；
　　（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
　　（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
　　（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　第三条　国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
　　土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
　　土地登记资料可以公开查询。
　　确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

　第四条　农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
　　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
　　设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

　第五条　单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。
　　未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

　第六条　依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

　第七条　依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位
的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。
　　土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。

　　　　　　　　　　　第三章　土地利用总体规划

 

　第八条　全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。
　　省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。
　　省、自治区人民政府所在地的市、人口在１００万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
　　本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

　第九条　土地利用总体规划的规划期限一般为１５年。

　第十条　依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应
当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
　　县级和乡（镇）土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等；其中，乡（镇）土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。
　　土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　第十一条　乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内予以公告。
　　公告应当包括下列内容：
　　（一）规划目标；
　　（二）规划期限；
　　（三）规划范围；
　　（四）地块用途；
　　（五）批准机关和批准日期。

　第十二条　依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。
　　上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

　第十三条　各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
　　土地利用年度计划应当包括下列内容：
　　（一）农用地转用计划指标；
　　（二）耕地保有量计划指标；
　　（三）土地开发整理计划指标。

　第十四条　县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。
　　土地调查应当包括下列内容：
　　（一）土地权属；
　　（二）土地利用现状；
　　（三）土地条件。
　　地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布；全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　第十五条　国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。
　　县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。
　　根据国民经济和社会发展状况，土地等级每６年调整１次。

　　　　　　　　　　　　　第四章　耕地保护

 

　第十六条　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。

　第十七条　禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。
　　在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。
　　一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩６００公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发６００公顷以上的，报国务院批准。
　　开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过５０年。

　第十八条　县、乡（镇）人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。
　　地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。
　　土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。

　　　　　　　　　　　　　第五章　建设用地

 

　第十九条　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

　第二十条　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理：
　　（一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。
　　（二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。
　　（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。
　　在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。

　第二十一条　具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。

　第二十二条　具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
　　（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
　　（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
　　（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
　　（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
　　通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

　第二十三条　具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：
　　（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
　　（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。
　　（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
　　（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
　　建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

　第二十四条　具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

　第二十五条　征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
　　被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
　　市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。
　　征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起３个月内全额支付。

　第二十六条　土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
　　征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
　　市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

　第二十七条　抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后６个月内申请补办建设用地审批手续。

　第二十八条　建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起１年内恢复种植条件。

　第二十九条　国有土地有偿使用的方式包括：
　　（一）国有土地使用权出让；
　　（二）国有土地租赁；
　　（三）国有土地使用权作价出资或者入股。

　第三十条　《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。

　　　　　　　　　　　　　第六章　监督检查

 

　第三十一条　土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，方可从事土地管理监督检查工作。

　第三十二条　土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：
　　（一）询问违法案件的当事人、嫌疑人和证人；
　　（二）进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行拍照、摄像；
　　（三）责令当事人停止正在进行的土地违法行为；
　　（四）对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登记手续；
　　（五）责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物。

　第三十三条　依照《土地管理法》第七十二条规定给予行政处分的，由责令作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚决定的上级人民政府土地行政主管部门作出。对于警告、记过、记大过的行政处分决定，上级土地行政主管部门可以直接作出；对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政主管部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提出行政处分建议，由有关机关依法处理。

　　　　　　　　　　　　　第七章　法律责任

 

　第三十四条　违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。

　第三十五条　在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

　第三十六条　对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

　第三十七条　阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的，依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。

　第三十八条　依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。

　第三十九条　依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。

　第四十条　依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的２倍以下。

　第四十一条　依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的２倍以下。

　第四十二条　依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米３０元以下。

　第四十三条　依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚
款的，罚款额为非法占用土地每平方米１０元以上３０元以下。

　第四十四条　违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费２倍以下的罚款。

　第四十五条　违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

第八章 附则

第九章 　第四十六条　本条例自１９９９年１月１日起施行。１９９１年１月４日国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》同时废止。

二十九、 抵押：担保法

　　第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
　　前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
　　第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
　　第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
　　第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
　　第四十五条 登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。

　　第四十六条 抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
　　第四十七条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
　　第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
　　第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　第五十条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
　　第五十一条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
　　抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
　　第五十二条 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。

　　第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
　　抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　第五十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
　　（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
　　（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
　　第五十五条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
　　依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
　　第五十七条 为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

三十、 抵押：最高人民法院关于适用《国担保法》若干问题的解释

　　第七条 主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
　　第八条 主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。　
　　第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
　　第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
　　第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
　　第五十条 以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。
　　第五十一条 抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。
　　第五十二条 当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。
　　第五十三条 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
　　第五十四条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
　　共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
　　第五十五条 已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。
　　第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
　　第五十七条 当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
　　债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
　　第五十八条 当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。
　　因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
　　第五十九条 当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
　　第六十条 以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
　　第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
　　第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
　　第六十三条 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
　　第六十四条 债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：
　　（一）收取孳息的费用；
　　（二）主债权的利息；
　　（三）主债权。
　　第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
　　第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
　　第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
　　第六十八条 抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
　　第六十九条 债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。
　　第七十条 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时，抵押权人可以请求债务人履行债务，也可以请求提前行使抵押权。
　　第七十一条 主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
　　第七十二条 主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
　　主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
　　第七十三条 抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。
　　第七十四条 抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
　　（一）实现抵押权的费用；
　　（二）主债权的利息；
　　（三）主债权。
　　第七十五条 同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。　同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。
　　抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
　　第七十七条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。
　　第七十八条 同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

三十一、 抵押：城市房地产抵押管理办法

　第三条　本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　第四条　以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

　第八条　下列房地产不得设定抵押：
　　（一）权属有争议的房地产；
　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
　　（六）依法不得抵押的其他房地产。

　第九条　同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

　第十条　以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

　第十一条　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

　第十九条　以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

　第二十条　预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

　第二十二条　设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
　　法律、法规另有规定的除外。

　第二十三条　抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

　第二十六条　房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
　　（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
　　（二）主债权的种类、数额；
　　（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
　　（四）抵押房地产的价值；
　　（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
　　（六）债务人履行债务的期限；
　　（七）抵押权灭失的条件；
　　（八）违约责任；
　　（九）争议解决方式；
　　（十）抵押合同订立的时间与地点；
　　（十一）双方约定的其他事项。

　第二十七条　以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

　第二十八条　以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
　　（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
　　（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
　　（三）已投入在建工程的工程款；
　　（四）施工进度及工程竣工日期；
　　（五）已完成的工作量和工程量。

　第二十九条　抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

　第三十条　房地产抵押合同自签订之日起３０日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

　第三十一条　房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

　第三十二条　办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
　　（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
　　（二）抵押登记申请书；
　　（三）抵押合同；
　　（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
　　（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
　　（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
　　（七）登记机关认为必要的其他文件。

　第三十三条　登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

　第三十四条　以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

　第三十五条　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起３０日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

　第三十六条　已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
　　抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

　第三十七条　抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
　　抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　第三十九条　抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
　　抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

　第四十条　有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
　　（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
　　（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
　　（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
　　（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
　　（五）抵押合同约定的其他情况。

　第四十一条　本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　第四十二条　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

　第四十三条　同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

　第四十四条　处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　第四十六条　抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
　　（一）抵押权人请求中止的；
　　（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
　　（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
　　（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
　　（五）其他应当中止的情况。

　第四十七条　处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
　　（一）支付处分抵押房地产的费用；
　　（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
　　（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
　　（五）剩余金额交还抵押人。
　　处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

　　第四十九条　抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

 

 

三十二、 税收：契税暂行条例

　　第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
　　第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
　　（一）国有土地使用权出让；
　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
　　（三）房屋买卖；
　　（四）房屋赠与；
　　（五）房屋交换。
　　前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
　　第三条 契税税率为３－５％。
　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
　　第四条 契税的计税依据：
　　（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
　　（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
　　（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
　　前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
　　第五条 契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：
　　应纳税额＝计税依据×税率
　　应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
　　第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
　　（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
　　（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
　　（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
　　（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
　　第七条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
　　第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
　　第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
　　第十条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
　　第十一条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
　　纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
　　第十二条 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
　　第十三条 契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。
　　第十四条 财政部根据本条例制定细则。
　　第十五条 本条例自１９９７年１０月１日起施行。１９５０年４月３日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》同时废止。

三十三、 贷款：个人住房贷款管理办法

　　第二条　个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第五条　借款人须同时具备以下条件：
　　一、具有城镇常住户口或有效居留身份；
　　二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
　　三、具有购买住房的合同或协议；
　　四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；
　　五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
　　六、贷款人规定的其他条件。

　第六条　借款人应向贷款人提供下列资料：
　　一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
　　二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；
　　三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
　　四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
　　五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；
　　六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第七条　借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第九条　申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

　第十条　贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。

　第十一条　借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的，按月归还贷款本息。

　第十二条　用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３至５年（含５年）的，执行１至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５至１０年（含１０年）的，执行３至５年（含５年）法定贷款利率；期限为１０年以上的，在３至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

　第十三条　用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点；期限为３至５年（含５年）的，加２．１６个百分点；期限为５至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点；期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。

　第十四条　个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　第十六条　借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

　第十七条　以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

　第十八条　借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款伯监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

　第十九条　抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

　第二十条　抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

　第二十五条　以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

　第二十六条　抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第二十八条　借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十条　抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第三十一条　借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

　第三十二条　处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十五条　借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
　　一、借款人不按期归还贷款本息的；
　　二、借款人提供虚假文件或资料，己经或可能造成贷款损失的；
　　三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；
　　四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
　　五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；
　　六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；
　　七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。