20080915彭剑：律师沙龙网站开通

 

                    204条房屋买卖合同XP版---之十四

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第27条  争议与其他

　　第1条　 争议管辖：当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：     仲裁委员会；如果就房屋质量等涉及不动产本身的争议选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。

　　第2条　 诉讼仲裁：由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁请求，可以先就定金或违约金或部分房款或其他损失或全部房款提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款。

　　第3条　 通知方式：出卖人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；出卖人对上述任何变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日前以挂号邮件送达或者亲自送达买受人，并在通知中对变动所产生的不利影响进行详细的说明。如果没有买受人书面明确表示同意的签字，此变动不对买受人产生任何效力；如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化，则有权解除合同并要求退房；买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。

　　第4条　 证明责任：鉴于出卖人在签订买卖合同及全部合同履行过程中处于优势地位，而且由于出卖人保存有房屋建筑所需要的全部设计施工等文件，且买受人无法取得此类文件，故当双方发生争议时，应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明的则视为出卖人有过错或者有违约行为。买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其它信息。

　　第5条　 行为推定：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人如有异议则有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利。

　　第6条　 民间仲裁：考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判断，出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决。双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行。虽然此裁决可能不具备强制执行效力，但可作为证据在诉讼或仲裁中加以使用。

　　第7条　 适用法律：如果中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择，如果出卖人需要适用或必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时，使用最优、最高或者最严等含义，均是指最有利于买受人的标准，如双方发生争议，则由买受人确定适用标准。

　　第8条　 法律冲突：在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款；如果新法律规章中所规定条款更有利于买受人利益，则应当适用于新的法律或者法规。

　　第9条　 合同解释：如本合同条款之间有不同含义，则由买受人决定适用何种条款；如本合同条款中存有缺、错字，则由买受人进行更正解释；本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为国务院颁布使用的现行简化汉字；其他语言的文本仅作为参考，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。

　　第10条　 合同数量：考虑到本合同在未来数十年内将作为买受人获得房屋所有权的合法证明，因此合同数量将不同于一般情况，共计壹式6份，双方各执3份，另送买受人贷款银行1份（如有多家贷款机构则每个银行1份），保险公司1份，权属登记机构1份。

　　第11条　 合同生效：买受人与出卖人或出卖人的代理人共同签字后生效；考虑到合同将首先由买受人签字，而后由出卖人最后盖章，此前全部合同均由出卖人保存，因此合同由买受人签字后出卖人应当向买受人提供一份由代理人签字的复印件，待全部合同原件签字或盖章后，出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务。如果出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致，除非得到买受人书面认可，否则将全部合同无效，且造成合同无效的责任由出卖人及其代理人个人承担。

　　第28条  合同附件

　　第1条　 双方信息：

(1) 出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证；

(2) 买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。

(3) 许可文件：市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证（包括附图）、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋竣工验收报告、房屋使用说明书、房屋质量保证书；

(4) 技术文件：房屋平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

　　第2条　 本合同所述附件及其它文件，如果需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据；对于买受人提交的文件，如果在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。