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                   204条房屋买卖合同XP版---之十三

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第25条  违约责任

　　第1条　 责任前提：本部分所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分中规定的其它责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

　　第2条　 责任种类：买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：

(1) 双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款；

(2) 日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金；

(3) 全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失；

　　第3条　 违约事项：考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时视为出卖人对买受人的欺诈，买受人有权要求获得相当于总房屋价款双倍的违约赔偿：

(1) 土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让（划拨）合同付清土地出让金或其它相关价款，致使买受人在合同签订后一年之内无法取得《国有土地使用权证》的；

(2) 房屋权利瑕疵：指出卖人在交付房屋后一年之内不能根据国内现行法律取得房屋所有权的合法证书；或者出卖人未经买受人书面同意，就房屋与其他买受人签订合同致使买受人无法获得房屋所有权；

(3) 房屋质量瑕疵：指房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价；

(4) 影响采光瑕疵：指房屋在采光方面不能保证全部南向窗户（接受阳光一方）最低每日6小时的满窗日照；

(5) 社区设施瑕疵：指出卖人提供的社区设施不能符合普通消费者根据发布的广告所产生的预期设想；

(6) 担保欺诈：是指出卖人未经买受人书面同意，将房屋抵押给抵押权人；或者在与买受人签订买卖合同之前，已经将房屋抵押给其他抵押权人。

　　第4条　 部分赔偿：考虑到房屋的构成因素较为复杂，可能会出现重要部件或者条款出现欺诈，虽然未必导致买受人退房，但仍然会对买受人的生活造成影响，因此出卖人承诺，当出现以下情况时，将根据不能实现部分的价格向买受人支付至少双倍的赔偿金：

(1) 设备品牌变更：指室内外设备未经买受人书面同意的变更；

(2) 建筑施工变更：指建筑材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；

(3) 装修品质变更：指装修材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；

　　第5条　 赔偿数额：

(1) 不退房赔偿：如买受人不退房，则有权要求出卖人支付一倍房款的赔偿金；

(2) 退房赔偿：买受人要求退房，出卖人将支付两倍的房款做为对欺诈的赔偿；

(3) 房款计算：当发生约定的违约事项时，出卖人应当返还买受人已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）；

(4) 选择适用；当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付；如不能一并支付，则买受人有权进行选择。

(5) 最低赔偿金：买受人无论是否退房，均可就部分欺诈内容要求出卖人承诺双倍赔偿的责任，但是单项最低赔偿金不低于10000元。例如虽然出卖人提供的房屋门窗质量不符合合同约定，虽然门窗单位价值仅为1000元，双倍赔偿金为2000元，但买受人有权就门窗提出10000元的赔偿请求，买受人应当给付。

　　第6条　 真实保证：考虑到出卖人提供的各项证据和资料的真实性对买受人有较大影响，如有相反证据足以说明其与事实不符，则出卖人向买受人支付总房价百分之一的违约金。

　　第7条　 选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其它权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。

　　第8条　 预期违约：考虑到房屋建设施工过程及交付时间的长期性，而此间发生的种种违约行为可能足以影响最后的房屋质量，出卖人承诺买受人有权在全部履行过程中及时行使其合同权利，不必等到房屋交付后再行使合同约定的权利，包括获得赔偿、要求出卖人变更合同、解除合同、撤销合同等。

　　第26条  买受人损失

　　第1条　 现实损失：买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失：已经支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买房屋所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用、律师费用、已经缴纳的契税及其它税费。

　　第2条　 预期损失：买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用：租赁其它居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、房屋设备质量造成的损失、因此丧失有其它可能获利的机会、不能履行对第三人的出租合同所支付的违约金及赔偿金、因房价上涨产生的价格损失、重新购买房屋时用于洽谈合同的支出。

　　第3条　 损害赔偿：如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友受到人身伤害时，出卖人除了应当向受害人支付医疗费用、误工损失等其它法律法规规章规定的必要损失以外，还应当支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给受害人的继承人。

　　第4条　 救济费用：买受人因为房屋质量、房屋面积、房屋交付时间、房屋环境、房屋装修等违约事项，向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

　　第5条　 合同无效：出卖人已经对买受人的资格进行了审查，认为买受人目前不可能因为买受人原因导致合同无效的后果；因此如本合同无效，则全部责任由出卖人承担；无论何等原因导致合同无效或者被撤销，出卖人将根据本合同约定的退房程序，除退还全部房款（包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款），还应当支付本合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救济费用。