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                  204条房屋买卖合同XP版---之十一

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第21条  抵押担保

　　第1条　 定金情况：本合同签订之前，买受人已经于       年     月    日向出卖人支付定金      元，如出卖人不能按时交房，则除承担向买受人支付延期交付违约金的责任外，还应当承担不能交付的双倍返还定金的责任；如无法同时取得定金与违约金，则买受人有权从中选择。

　　第2条　 房屋抵押：鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险。为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用权及在建工程抵押给买受人，并在合同签订之日起3日内到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在30天内将此程序办理完毕，以使买受人在面临出卖人破产风险时能够优先得到受偿，从而减小买受人可能产生的损失。如不能按时办理抵押登记手续，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第3条　 土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前将土地使用权全部抵押给买受人，不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第4条　 抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第5条　 禁止抵押：出卖人保证此房屋在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此房屋在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押；同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未设置任何方式的抵押，但上述抵押以买受人为抵押权人的除外。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第6条　 权利担保：出卖人保证在房屋所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋及相关设备提出任何权利（包括但不限于抵押权、留置权等）要求，不会要求买受人支付除房款以外其他任何价款达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第7条　 效力担保：考虑到买受人作为自然人，其作为买受人的各项民事权利并未受到国家法律法规的任何限制，但出卖人作为赢利性法人，其主体资格及行为能力均受到法律法规的种种约束，买受人对签订本合同已尽审慎义务，但仍然可能存在其它导致本合同无效的情形，且买受人可能对此等情况并不知情，而合同如果无效显然将对买受人的生活及工作产生巨大不利影响，为此出卖人承诺将保证本合同的有效性。

　　第8条　 缔约过失责任：如果本合同被宣告无效、被撤销，则由出卖人承担全部缔约过失责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。

　　第22条  合同变更

　　第1条　 基础变更：考虑到本合同的履行将在一个较长的时间内完成，而此间买受人可能出现种种情况使其履约能力受到影响，因此双方认为当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第2条　 买受人变更：如果买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改；当买受人与其配偶离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。

　　第3条　 设计变更：考虑到本合同签订后，房屋尚未竣工，期间出卖人可能会对房屋的户型（包括门窗的位置与大小尺寸）、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字，未经过此等认可程序，即使变更设计经过行政管理机构的许可，仍然视为违约。此时买受人有权解除合同要求退房，如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第4条　 义务转让：考虑到出卖人的名誉与履约能力为买受人签订合同的重要原因，因此未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务。未经买受人许可而转让的，买受人有权向出卖人主张合同约定的权利，出卖人的法定代表人将做为自然人承担合同义务。

　　第5条　 权利义务转让：考虑到出卖人在签订合同时并不认为买受人具备特定的条件，因此买受人转让自己的合同权利与义务对合同能否履行并不产生不良影响，因此出卖人认为买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可，并与新的买受人签订合同，本合同条款无条件适用于新的买受人。买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的，应当符合合同法的规定；如需要增加新的条款，则另行协商。