204条房屋买卖合同XP版---之一
作者：北京隆安律师事务所 秦兵
第1条 合同背景
20080915彭剑：律师沙龙网站开通
第1条 合同原则：鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
第2条 文字定义：
(1) 合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
(2) 本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等；
(3) 本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座；
(4) 本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其它本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备；
(5) 本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等；
(6) 本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区；
(7) 本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。
第3条 合同标的：本房屋位于 市 区（县） 路 号 楼 层 室，房屋所在楼房共有 单元 层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于 单元 层，朝向为 ，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。
第4条 合同目的：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条 使用限制：出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用；为保持居住环境的安静与安全，除非经过买受人书面同意，本楼内其他房屋绝不作为公司办公之商业用房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条 房屋历史：出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严重影响买受人心理安定的行为，并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教信仰的现象；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第7条 购买过程：买受人此前曾希望购买第 楼 室，但出卖人承诺已经与其他第三方签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋；如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人支付的违约赔偿金为每平方米支付壹千元违约金，或向买受人支付总额不低于十万元的赔偿款。
第8条 协商地点：本合同目前的签订地点为 市 区（县） 路 号 楼 层 室，合同的履行地点为房屋所在地；考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长，在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，出卖人选择的地点为出卖人销售场所（ 市 区（县） 路 号），买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所（ 市 区（县） 路 号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方时间与成本。
第9条 土地权利：本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为： ；批准主要内容为： ；本宗土地原所有权人为： ，原土地使用权人为： ，国有土地出让（划拨）合同编号为： ；土地使用证号码为： ，土地使用权期限为： 年（自 年 月 日至 年 月 ＿日），土地使用权性质为： （商业或住宅）。
第10条 权利担保：考虑到目前出卖人尚不能出示《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于 年 月 日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且承诺在他项权利记载中不会有任何担保抵押记录。如到期不能提供符合无担保抵押记录的土地使用权证书，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担本合同所述违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有自同意之日起 日内使买受人取回全部房款以前，则出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第11条 相关许可：用地规划批准机构为 ，建设工程规划许可证号码 ，建设用地规划许可证号码 ；施工许可机构 ，施工许可证号码 开工证号码 ；建筑企业：总设计单位 ，注册建筑师姓名 ，注册建筑师号码： ，总施工单位 ，总监理单位： 。
第12条 销售许可：房屋销售许可机构为 ，房屋预售（销售）许可证号码 。出卖人承诺其预售许可文件系依照《城市房地产管理法》规定合法取得，并可以向买受人提供办理销售许可的全部文件。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第2条 广告与样板间
第1条 销售广告：买受人根据出卖人于 年 月 日刊登在 报第 版的广告，参考出卖人提供的广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络文档），与出卖人就购买房屋一事进行协商。
第2条 广告承诺：出卖人就其所发布的广告及其它说明资料承诺如下：
(1) 房屋及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供的房屋、周边环境及公共服务设施将符合广告宣传品中文字及图案的描述；
(2) 对于广告中没有尺寸标明的，将以房屋为高度基准等比例放大或减少；
(3) 出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共服务设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
(4) 如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第3条 广告解释：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积与位置应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3%，且此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第4条 样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺房屋在质量、面积、装修的标准等方面均不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：
(1) 两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
(2) 解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
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