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                      204条房屋买卖合同XP版---之十

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第19条  消费者权利保护

　　第1条　 基本原则：买受人作为房屋的消费者，其知情权利及其它权利应当得到尊重和保护，买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或相关新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。

　　第2条　 消费者组织：考虑到当单个买受人在权利受到侵害时寻求救济的成本过于巨大，而某些问题系全体买受人共同存有，为降低买受人的救济成本，买受人在签订本合同后，根据《消费者权益保护法》的规定，有权通过各种方式与其他买受人取得联系，以组成共同的权利救济组织，对出卖人的施工、管理、销售等全部情况在法律规定的范围内进行监督，买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利。

　　第3条　 争议：买受人有权委托消费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判，以获得更多的权利保护，但放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。

　　第4条　 撤销权：鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的长期滞后性，同时考虑到买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得5年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内（法律另有规定的除外），就合同条款依法行使撤销请求权，出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。

　　第5条　 信息知情：考虑到买受人利益，出卖人承诺履行以下知情条款：

(1) 如出卖人可能因与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计、施工、监理、担保、抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人就此事对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受人的合法权利。

(2) 买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息；

(3) 买受人有权取得与本房屋相关的设计文件、法律文件复印件，买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询；

出卖人承诺在房屋交付前将全部建设信息资料保存于城市建设档案管理机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读；如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人五万元；

(5) 出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件内容相同的，视为对买受人的欺诈，出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金；

(6) 如出卖人不能达到上述要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第20条  业主委员会

　　第1条　 基本原则：业主委员会系代表全体买受人对房屋公共部位行使管理权的买受人自治组织。出卖人承诺买受人入住后三个月内，物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会，六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构。此行为的证明责任由出卖人承担，每延迟一天出卖人将向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第2条　 组织程序：为方便买受人成立业主委员会或其它业主权利救济组织，当本楼买受人达到30%时，出卖人应当将其他买受人的姓名及联系方法以信函形式告知买受人，以利于买受人与其他买受人进行沟通；但考虑到不影响其他买受人的权利，其他买受人书面拒绝的除外。

　　第3条　 组织权利：在社区业主委员会没有成立以前，买受人有权自己组织临时性买受人组织（如业主联谊会），其作出的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择；买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与，出卖人应当积极配合，为组织筹备业主委员会提供买受人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第4条　 通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量、物业管理等问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利。鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。

　　第5条　 财物交付：出卖人应当将相关财产在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续，涉及前期物业管理公司的，则由出卖人保证前期物业管理公司履行交接义务；交接时每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。