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                      204条房屋买卖合同XP版---之九

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第17条  所有权证

　　第1条　 房屋所有权：

(1) 取得标志：房屋所有权的取得以本市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。

(2) 取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为     年    月   日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。

(3) 违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当根据买受人的要求于拾日内立即退还买受人已经支付的全部购房款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

(4) 选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解除合同并且退房。如买受人同意延长等待时间的，则出卖人应取得买受人同意延长办证期的书面证明。

(5) 费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担相应的税款费用。

(6) 所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在本市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书。

(7) 违约责任：如买受人无法取得上述权利证书，则出卖人应根据买受人的要求在拾日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的费用、交通费用、因重新购买房屋而受到的价格上涨的损失及其它全部支出。

　　第2条　 所有权证的办理：

(1) 出卖人办理：出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30日通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料（包括出卖人的全部资料）交付给本市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在     年     月    日前为买受人办理完毕房屋所有权证；如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(2) 买受人办理：买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为       年    月    日，出卖人应将全部相关手续交付本市       区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，或者根据买受人的要求将全部资料交由买受人，由买受人前去办理登记备案手续；以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(3) 责任确定：如果本市      区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约；出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的文件后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据本市        区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料。如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第3条　 转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。

　　第4条　 所有权证保管：考虑到买受人可能以银行或者公积金抵押贷款的方式支付房款，而抵押权人可能需要保管房屋所有权证，当发生此等情况时，出卖人如果将房屋所有权证直接转交给抵押权人，则应当提供所有权证全部内容的复印件，并加盖公章，以使买受人明确知道所有权证书所载内容。当买受人与出卖人发生争议使用该复印件时，出卖人不得就此等复印件的效力提出异议。

　　第5条　 土地使用权：考虑到我国目前实行土地使用权与房屋所有权分离的法律制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在   年   月    日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第18条  前期物业管理

　　第1条　 物业公司：考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利；如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的全部企业信息通知买受人，以使买受人做出正确选择，在买受人众多的情况下，可以在约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。

　　第2条　 服务期限：首期物业管理公司的服务至少在       年    　　　＿月    日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业服务；同时服务期限不超过壹年，自       年     月     日至      年     月    ＿日，期限届满后由业主委员会另行决定。如果届时业主委员会尚未成立，则出卖人承诺在期限届满前三个月内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的物业公司，否则无论物业公司是否提供物业服务，买受人都有权拒绝支付费用，相应费用由出卖人承担；如果物业公司以买受人为被告提起诉讼或者仲裁请求，要求买受人支付物业服务费用的，则由出卖人支付。

　　第3条　 设备维护：考虑到社区内部的锅炉、压缩机、电梯、水泵、配电设备及全部管线器材均需要每年进行大中小等不同级别的维护保养，而对此等维护保养买受人无法知情，如果物业公司不履行其维护责任，将可能使全部设备的使用寿命缩短，届时将使买受人无法冷暖水电等服务，其生活品质将受到巨大损害，因此出卖人承诺将为物业公司履行保证责任，保证全部公共服务设施及设备使用不低于十年，无论如何均不会发生动用维修基金进行维护的情况。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第4条　 费用标准：出卖人承诺所选物业公司的收费范围与标准不得超过本市相关规定，其中保洁费    元/每月每平方米，治安费     元/每月每平方米，水费   元/每吨，电费     元/每度，燃气费       元/每立方米，其它费用     元。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第5条　 付费方式：为保护买受人的尊严及权利，使买受人能够方便及时的进行钱款结算，出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如何不得限制上述资源的使用。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第6条　 结算方式：考虑到按照目前的包干制结算方式，物业公司将尽可能降低维护支出以提高企业利润，因此出卖人承诺其选聘的前期物业公司将以佣金制方式向买受人收取物业服务费用；即由物业公司按照正常支出进行社区维护，然后向全体买受人通报财务支出，由买受人表决或者业委会决定，根据约定比例支付物业服务费用。

　　第7条　 服务标准：出卖人承诺所选择的物业公司服务标准不得低于本市居住小区物业管理服务标准的要求；可以保持楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，并且至少每小时清理一次；物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身、汽车及其他财产安全；出卖人承诺室外持续噪声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，平均每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。

　　第8条　 维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用；出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途；出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放于公证机构或本市行政管理机构指定的保管部门。如出卖人不能履行上述承诺，则出卖人将作为物业公司的保证人，就全部买受人所交付的全部维修基金的安全性承担保证责任，且买受人有权因无法履行知情权而要求出卖人按总房价10%支付违约金。

　　第9条　 证明责任：出卖人承诺将合同中各项义务转让给首期物业管理公司，并保证物业公司履行义务。物业公司负责证明向买受人提供安全、及时、达标的物业服务，如不能证明则视为不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。