秦兵：关于修改《物业管理条例》中“业主委员会”部分的立法建议

 

议案议题： 关于修改《物业管理条例》中“业主委员会”部分的立法建议

【提议案人】

【案  由】

社区是构成整个社会的基本单位。社区如果不稳定，那么必然会导致社会的不稳定并引起其他连锁反应。因此，为了实现我们党构建和谐社会的蓝图，保证社会长期的稳定发展，我们就必须关注社区的建设与发展。而社区建设的核心问题，就是成立能够代表全体业主权利的业主委员会。

因此，特向大会各位代表提出以下三点关于修改《物业管理条例》中“业主委员会”部分的立法建议，恳请代表予以讨论通过：

建议一：建议将业主委员会的地位通过立法予以根本提高——“没有业委会，就不交物业费”。

近来，物业费的追讨已经成为媒体报道的热点问题，物业公司凭借提前进入社区进行所谓的“事实服务”强行逼迫业主缴纳费用。而实际上，成立业委会并且通过业委会选择物业服务，那么是否请物业服务机构、请哪家物业服务机构由全体业主决定，是业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，历史上也是先有业委会，再出现的物业管理。

我们为何要向政府纳税？是因为有一个能够代表我们利益的政府，人民选举了政府，要求政府为人民提供服务，政府做为人民的代表来实现对公共利益的管理，为我们提供公共服务，例如：治安、交通等。如果没有一个合法的政府，我们当然就没有必要纳税了。

对于社区也一样，业委会就是我们选举出来的小“政府”，物业费就是让业委会通过选择物业服务机构为公共利益提供服务的费用，如果没有业委会，业主就没有代表，当然也就不必支持物业费了。

在没有成立业委会前，业主以不缴费的方式来保护自己的权益，是成本最低的方法，只有这样，才能使物业服务机构减少对业委会的干扰，协助业主尽快成立业委会，使业主的公共权利能够得以行使，最终实现社区的有效治理，实现社区的安全、清洁与安宁。

建议二：建议实现“一楼一会”。

目前我国的《物业管理条例规定》的业主委员会制度是“一区一会”模式，也即在一个物业管理区域内成立一个业主大会，物业管理区域根据建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素划分的。

现实问题是，目前社区的规模越来越大，动辄1000户以上，尤其是在北京地区，如天通苑小区大约是上万户，业主大会召集非常困难。而且业主的利益难以调和、业主对业主委员会监督的成本高也是“一区一会”模式面临的危机。面对以上困境，解决“一区一会”模式弊端最佳最高效的办法是缩小物业管理区域的边界即减少业主人数，同时规范物业管理，增强业主参与性。因此建议立法实现“一楼一会”制度。

一楼成立一会，缩小了物业管理边界，则大大降低了联络沟通成本，业主表决成本相应降低，便于该楼业主委员会汇集各业主就某些物业管理的意见，使意见得到快速落实，这种高效快捷是组织数千业主的工作无法比拟的。同时，一楼成立一会也有利于利益集中，便于民主决策，快速维权。在一幢楼组成的小物业管理区域内，出现物业管理纠纷时，各业主的共同利益受损，业主为维护利益的趋同性，共同解决纠纷，也会积极配合，业主的凝聚力也随之增强。

建议三：赋予业委会就社区中涉及的全部事项拥有提起诉讼的权利。

例如法院认为房屋质量不属于业委会的诉讼范围，实践中，一间房屋的质量问题实际上意味着几乎整幢楼房的质量问题。业主单个进行起诉，与强大的开发商进行对抗，根本不被重视，因此我们需要代表全体业主利益的业委会站出来维护业主的合法权益。只有如此，开发商才会正视我们的合法权益，才会坐下来与业主平等协商解决。

从发展前景上看，社区也是构成社会的一个基本单位，社会的稳定基于每个社区的稳定，而通过业主委员会的选举、行使业主权利等一系列的研究与实践，可以逐渐增强人们的维权意识，也可以使人们的民主意识逐渐觉醒和得到加强。所以，社区民主一小步，中国民主一大步。社区成立业主委员会不但重要而且意义深远。