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                   204条房屋买卖合同XP版---之十二

                 作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第23条  合同终止与解除

　　第1条　 合同终止：当出现以下情况时，本合同终止：

(1) 出卖人按时按质交付房屋，买受人对房屋质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议，并且依约取得了房屋所有权证书；

(2) 出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。

　　第2条　 解除条件：出卖人没有按时交付房屋、或出卖人没有按约定提供房屋质量或环境质量、或出卖人不能交付房屋、或出卖人不能履行本合同约定的其它责任时构成买受人解除合同退房的正当事由，买受人可以通过信函的形式向出卖人发出解除合同的通知。

　　第3条　 解除后果：合同解除后出卖人应在10日内根据本合同中的退房程序返还买受人已经支付的全部项款（包括银行贷款及公积金贷款），并且赔偿买受人的全部损失。对于延迟返还的应当支付延迟违约金，对于不能返还的还应当支付两倍定金。

　　第24条  退房程序

　　第1条　 基本原则：双方通过协议或者判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照本部分约定程序进行：

(1) 买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续；

(2) 在前述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人承担向贷款银行每月支付的本金与利息；

(3) 买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其它相关费用。

(4) 双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为计算基础。

　　第2条　 退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出；有壹名证人（与买受人的身份关系不受限制）证明的，也应当认为买受人通过口头提出过有效的退房要求。

　　第3条　 退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知15日内将全部购房款返还给买受人，且自买受人发出退房通知后30日内办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法按期办理完成前述内容，则出卖人自买受人发出退房通知后第16日至买受人实际取得全部房款之日，每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。

　　第4条　 个人房款：出卖人在买受人发出退房通知15日内，且房屋买卖合同解除前以现金或者买受人同意的其它方式先向买受人退还个人支付的购房。不能退还的，出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第5条　 借款合同：自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同；对于公积金贷款的比照此条进行。出卖人应当承担说服银行与买受人签订解除借款合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务。在银行借款合同没有解除之前，出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第6条　 退房赔偿：出卖人应当向买受人支付双倍定金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金；买受人有权依法或依约要求支付其他费用，出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。

　　第7条　 价格补偿：如果双方签订退房合同时，出卖人公开的房屋价格高于买受人签订房屋买卖合同的价格，出卖人还应当按高出部分的两倍对买受人进行补偿。

　　第8条　 禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人。如有前述行为的，则买受人有权要求出卖人撤销上述行为，在撤销要求通知发出5日内不能撤销完毕的，由出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　第9条　 精神损害：考虑到购房所花费的种种精力与退房时产生的不良心理影响，如果双方协商退房的，且出卖人能够在15天内办理完毕全部退房手续，买受人并不要求获得精神损害赔偿，否则出卖人将按照每天500元的标准向买受人支付精神赔偿金。

　　第10条　 责任担保：无论是否经过诉讼或仲裁，如出卖人无法归还房款，或无法赔偿买受人的其它损失时，则应将尚未售出的房屋或在建工程或其它财产作为担保抵押给买受人。