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                 204条房屋买卖合同XP版---之二

                                        作者：北京隆安律师事务所  秦兵

第3条  户型空间

　　第1条　 房屋户型：     室    厅    卫    浴   厕     厨，本房屋使用率（套内使用面积与销售面积之比）为   %，房屋层高      厘米，室内净高        厘米，立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。户型尺寸：本房屋室内主要单元空间的具体尺寸如下：

(1) 起居室：长度     ，宽度     ，高度    ，其它    （厘米）；

(2) 书房：长度    ，宽度    ，高度    ，其它    （厘米）；

(3) 卧室：长度    ，宽度    ，高度    ，其它　　（厘米）；

(4) 卫生间：长度    ，宽度     ， 高度    ，其它    （厘米）；

(5) 厨房：长度     ，宽度    ，高度    ，其它    （厘米）；

(6) 阳台：长度     ，宽度    ，高度    ，其它    （厘米）；

(7) 过道：长度     ，宽度    ，高度    其它    （厘米）；

(8) 套内楼梯：长度     ，宽度   ，高度    ，其它    （厘米）；

(9) 重要门窗：长度    　，宽度   ，高度    ，下沿距地面   （厘米）；

(10) 贮藏空间：长度     ，宽度     ，高度    其它（厘米）；

　　第2条　 违约责任：考虑到室内空间的尺寸系构成买受人购买房屋的主要内容，如果出卖人在交付房屋前，对房屋设计进行变更使上述尺寸发生变化，应取得买受人的书面同意，否则买受人有权解除合同要求退房。如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　第4条  房屋面积

　　第1条　 建筑面积：

(1) 文字定义：房屋销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

(2) 总建筑面积为     平方米，其中套内建筑面积为      平方米，阳台建筑面积      平方米，室内墙体面积为       平方米，分摊的共用面积为       平方米。

　　第2条　 建筑面积变化：

(1) 面积范围：买受人所购房屋约定建筑面积为       平方米，如果经过实际测量后，面积在        至       平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

(2) 面积超出：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，大于       平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

(3) 面积不足：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，小于     平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记；当此面积小于        ，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

(4) 面积费用：鉴于目前买受人所购房屋面积所适用的契税为     ＿%，如因出卖人原因使登记面积扩大，导致买受人不得不支付更多的税费，则由出卖人承担此等多支付的税费；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用（物业管理费、取暖费用等）的增加，必须支付的由出卖人承担，同时买受人保留退房的权利。

　　第3条　 分摊的公用面积：

(1) 文字定义：可分摊的公用面积是指与房屋在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑物的建筑面积。

(2) 基本原则：此部分仅存在于本楼内部或与本楼建筑结构存有相连结的部分且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。未经买受人同意计入公摊面积的，买受人有权不支付价款。

(3) 分摊构成：公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其它设备间为公共部分，其面积计入公摊面积；房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半计入公摊面积。

　　第4条　 套内建筑面积：

(1) 文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

(2) 面积范围：买受人所购房屋约定套内建筑面积为      平方米，如果经过实际测量后，面积在       至      平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

(3) 面积超出：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，大于      平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

(4) 面积不足：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，小于            平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

(5) 比例增加：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

(6) 比例减小：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款、面积变化应退的双倍房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。

　　第5条　 套内使用面积：

(1) 文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

(2) 面积构成：卧室面积      平方米，书房面积      平方米，客厅面积      平方米，卫生间面积各为         平方米，面积由房屋内部测量尺寸长宽相乘所得；合同面积以出卖人现有的平面图纸所注明的套内使用面积为标准。

　　第6条　 使用面积变化：

(1) 面积范围：买受人所购房屋约定套内使用面积为        平方米，如果经过实际测量后，面积在       至       平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

(2) 面积超出：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，大于      平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

(3) 面积不足：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，小于     平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。

　　第7条　 单元面积：考虑到卫生间、厨房等房间的面积缩小将严重破坏其使用功能，因此出卖人卫生间、厨房等的套内使用面积如果减少超过0.3平方米则买受人有权退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第8条　 露（晒）台面积：鉴于露（晒）台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为         平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当退还给买受人的费用为平均房价的三倍与按露台（晒）总建筑面积之积。

　　第9条　 测量机构：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第10条　 规范与成果：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对；如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　第11条　 面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于普通市场上购买的合格米尺等测量工具即可进行测量；如出卖人对此测量工具的准确性表示异议，应据买受人的指示申请有关机构对测量工具的销售单位进行相关工具质量鉴定，买受人不申请的或者申请后有关机构没有给出测量工具不合格结论的，则视为测量工具符合质量要求。

　　第12条　 测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方均有权提请法院或者有关机构就双方争议进行评判；在此以前买受人有权在不支付任何价款的前提下先行入住，并且根据最有益于买受人原则在不同测量结果之间进行选择并支付相关费用。

　　第13条　 违约推定：考虑到测量过程的复杂，买受人无法对全部尺寸进行核实，而出卖人委托的测量机构做为专业机构，应当保证全部测量尺寸的真实与准确性；为此买受人有权以抽检的方法来核算全部测量结果的质量，因此双方约定买受人可以对任何一尺寸进行核实；如买受人测量得到的任一尺寸结果，与出卖人提供的测量报告结果不同，或出卖人提供测量报告中并不包括此尺寸，则推定出卖人提供的全部公摊面积尺寸均存有欺诈；为此买受人有权拒绝支付全部公摊面积的费用，出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。

　　第14条　 违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。