20080915彭剑：律师沙龙网站开通

                                    

                               购房中如何应用204合同

 

       204合同与建设部现行示范合同的关系？
　　购买房屋前需要进行什么准备？
　　签订204合同对购房者有什么益处？
　　开发商不签204合同怎么办？
　　204合同与建设部现行示范合同的关系？ 

 

　　现行的购房示范合同——《商品房买卖合同》示范文本是建设部和国家工商行政管理局，于2000年底在1995年印发的《商品房购销合同示范文本》基础上修订和完善而成的购房合同文本。

　　由于该购房示范合同仅有24条，不可能兼顾所有个案的细节，因此购房者就需要针对自身要求与开发商签订《商品房买卖合同》示范文本的补充合同。

　　204合同是秦兵律师拟定的商品房买卖合同，既可以独立使用，也可以作为补充合同附加在建设部示范合同的后面。如果作为补充合同存在，204合同可以对示范合同中约定不清的条款做出明确补充，对示范合同没有涉及且双方容易产生争议的问题进行约定。从法律角度讲，合同附件与主合同具有同等的法律效力，签订合同的任何一方违反合同附件内容同样构成违约，都要承担违约责任。

　　204合同将购房过程中可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定，这对于开发商是一个考验诚信的硬标准，在目前房地产卖方市场竞争相对不足的情况下，开发商全盘接受的可能性不大。因此，我们还要明确一点，204合同是购房者维权的利器，但并不是每一个部分都必须签订，购房者可以根据自己的实际情况，有侧重、有目的地选择204合同当中的部分条款与开发商进行谈判。

　　购买房屋前需要进行什么准备？

　　制作204合同的主要目的是希望通过律师操作此份合同，给购房者提供更为完善的服务。因此，204合同的专业性较强，建议购房者在使用此合同时，进行一些知识和技能方面的准备，大概有以下几项：

　　1.聘请律师：这并非是在为中国律师进行推销，根据多年来的经验，普通购房者无论是法律知识，还是合同谈判经验，确实不足以应付购房中可能存在的种种隐患，所以希望购房者从当地聘请律师，因为此合同的设计初衷是由律师来操作合同的,职业要求相对较高。

　　2.集体购房：如集体购房，可以先通过网络进行协商，最好能够在网上组成临时购房者谈判小组、业主委员会或者业主维权小组，然后共同出资聘请律师，如此可以降低购房者聘请律师的成本，并就某个具体项目相互交换信息，提高购房者的决策质量。

　　3.自学法律：购房者如不请律师，可根据204合同中第204条提供的法律名称，阅读并学习相关法律，同时与家庭成员讨论，为维护个人权利打下良好的理论基础。

　　4.谈判技巧：与开发商进行讨论时，请先谈建设部现行示范合同，然后再谈补充合同，每次拿出10条，从易到难，切勿不看对象一次就提出204条。

　　5.案例准备：希望购房者到新浪网、焦点网和搜房网查找相关案例，对未来的合同履行有足够的心理准备，千万不要以为自己永远幸运，事实往往是这样：当你做好失败准备的时候，胜利没有通知你就到来了，而失败总是光临那些天天梦想成功而不做准备的人。

　　签订204合同对购房者有什么益处？

　　204合同推出后，已有多家开发商与我们取得联系，很多人都在咨询这样一个问题：如果签订204合同后，对他们有什么不当之处？

　　我们的回答是：如果你是一个诚实守信的开发商，204合同对你没有任何不利之处，因为它的核心是将购房者要购买的房屋说清楚，这是任何买卖中最基本的交易要求，根本没有什么过分之处。相反，如果开发商想利用购房者经验上的不足，在房屋交易中取得不当利益，204合同大概就会对这种公司产生诸多不利之处。

　　还有购房者询问：开发商签订了204合同，其房屋是不是就一定没有问题了？假如某代理公司承诺可以签订204合同，是不是他们代理的房屋就一定可以购买？我们认为：204合同只是一个合同，不是保险。合同并不能担保开发商未来长期过程中没有任何欺诈行为，但如果对方存有欺诈或者违约，我们可以通过合同获得违约赔偿，将购房者的损失降到最低。举个例子，2000年底，我们的一名客户，在购买某项目时与开发公司签订了详细的补充合同，约有6份协议，包括房屋共有协议、合同无效协议、遗嘱、继承协议，其中有的条款大概80余条。其中有一条规定，如果入住时不能提供暖气和燃气，则由开发商每周免费提供液化气作为燃料。2002年初，他们入住后，果然没有燃气，开发商不得不依照约定提供了液化燃气，而其他业主则无法得到这种补偿。

  所以，204合同的根本作用在于通过合同，向购房者对于未来的损失提供一种司法救济机会，因为法律规定：没有约定就无违约责任。如果没有详细的合同，对方就是违约，购房者也没有办法；只有详细的补充合同，才能使我们对于开发商的过错行为享有获得索赔的权利。

 

开发商不签204合同怎么办？

 

　　很多读者来信来电，咨询同一问题：如果经过种种协商，开发商不签订补充合同怎么办？

　　其实，购房如同谈恋爱，人家不想和你谈，你为什么不尝试放弃呢？我们的目的不是一定要签订204条，而是要适度选择，充分保护自己的权利。如果条件适合，经过专业人士的建议，针对某些项目可能仅签订100条就足够了；如果没有深入的了解，为了充分保障购房者利益，就是签订300条我也未必同意；但是有一点，如果对方一条都不签，我就一分钱也不出。

　　当然更重要的是，我还有以下几条理由来坚持我的态度：

　　1.心理准备：您是否准备承受房屋纠纷产生的折磨？如果愿意，立即购买；如果不愿意，立即放弃；不要有什么幻想；在一个没有尊严的交易中，权利是不会受到保障的。

　　2.拒购期房：我本人目前没有购买任何房产，5年来仍然租房居住，原因很简单：如果我认为没有安全感，就是开发商同意签订204条，我也不购买；而且更重要的是我认为期房不仅不安全，而且价格远高于现房。

　　3.价格下降：我本人坚定地认为随着农村土地市场的开放，土地供应量越来越多，地产价格将越来越低，随着车价的不断降低，大量闲置农村土地将成为消费者的第一选择，所以我认为房价一定会降；我有信心以目前2/3的价格购买一处房产。

　　4.房价比较：我的朋友讲提供了这样一个数据，中国某金融机构在美国购买了一处独立房产，地点为纽约曼哈顿金融区百老汇街，直线距离华尔街证券交易所不到100米，总面积32000多平方米，共计支付3千余万美元，平均价格不到1000美元一平方米，相当于8000多人民币每平方米。

  5.购买现房：如果没有其他变故，我将坚持购买现房，我不想使自己处于不安定的等待状态；因购买期房给我带来的种种不便之处，远胜过购现房的价格付出。

  如何和开发商进行购房谈判？

  开发商愿不愿意接受204合同，是一个操作和谈判技巧的问题。
　 

  关键是购房者对谈判进程、谈判对象的控制，必须重视操作技巧。

　　就我个人认为，买房就像双方下棋，与下棋者的背景、存款数量没关系，成功的关键在于下棋时棋子的运用，谁有耐心，谁能把这204个棋子用好，谁就能胜利，所以购房者在谈判中必须将耐心的态度贯彻始终。

　　1.在每一个合同洽谈之初，一定要有一个坚定的信念：我一定能坚持到最后！许多人在还没洽谈合同之前，心里就开始担心卖方的态度，怀疑合同能不能签下来，这正是谈判中的大忌。在谈判过程中，应该有绝对的自信；当然也不能盲目，要有一些市场调查。

　　2.在洽谈合同的过程中，难免会遇到开发商不耐烦的情况。这个时候要懂得虚实结合，以退为进。不管这房子是多么地中意，对标的物又是如何地垂涎欲滴，一定要装出毫不在乎的样子。这时，已经耗费大量时间在你身上的开发商肯定会拽住你，不停地劝你买。这就叫做以实避虚，以退为进。

　　在这一点上，有一位客户就运用得很巧妙，那是一宗现房的合同。谈判中，购房者要求开发商出具房产证，刚开始卖方的态度很不耐烦，说得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻烦。客户就对他讲：“如果您不出示房产证，那么这个合同只有不签了，您把那4万元定金退给我吧。”这时，开发商心里肯定得掂量：快到手的鸭子，干嘛要让它飞了？最后，开发商只好拿出房产证。在这里，敬告大家，不管是什么证，千万要看开发商的公文原件，对于购房者这是合理的要求。既然要买房，还怕什么麻烦呢？

　　3.在谈判的过程中，决不能一上来就拿出204合同，那样不仅开发商会晕掉，去买房的各位也只有拿着204合同回家了。要一步一步地来，一次谈几条，分门别类地谈，简单地说每1万元房款大概要谈判1小时。不要怕麻烦，多去几趟，什么都谈到了，合同才能够放心地签。我自己接手的购房案例中，最多的谈了18次，最少的也去了六七次。每谈好一条条款，都有可能省一两千元，重要的条款可能节省两三万元，因此签合同在任何细节上都不能马虎。

　　4.谈判要从易到难，一般先谈建设部现行示范合同，下一次再单谈产权证；一开始先谈三五条，再下次就把关于产权证的十几条全拿出来了。我从来没有一下子把204合同厚厚一本全拿出来签。经过三五次谈判，售楼员也接受你的思路了，觉得确实应该细一些，这时候慢慢再把后面的条款拿出来跟他谈。

　　5.对购房过程中可能出现的所有细节要通盘考虑。对专业术语的理解，对双方的责任和义务的确定，对开发商心理的揣摩等等，只有方方面面都考虑周全了，才能够避免失误，获得最终成功。

　　6.在有争议的地方，买方都要与律师站在同一条阵线上，要表示出对律师的信任。只有买方统一口径，步调一致，才能够使开发商感觉到律师与购房者之间合作的紧密性，使谈判工作能够顺利持续下去。

　　7.在签订合同的整个过程中一定不能着急，要有足够的耐心。律师要不厌其烦地为双方解释条款，分析签约的必要性、合理性。在这些操作性内容的谈判过程中，很多事情会非常的繁杂。切记，这时千万不能烦躁，只有自身具备足够的耐性，才可能去影响开发商的情绪，使谈判能够顺利进行。耐心，可以起到润滑剂的神奇功效。

　　8.经过上述种种努力之后，如果在谈判中发现开发商缺乏诚信，甚至有欺诈的行为，在明确指出之后，仍然无法达成一致协议，建议大家要回定金，及早回头。这是当机立断的问题，哪怕是已经接近谈判尾声，在原则问题上也必须坚定立场，以免最后追悔莫及。

　　9.为了最大限度地保障购房者的权益，在补充合同中也应该多处注明，购房者可以因开发商的过失，随时自行解除合同。

　　10.204合同是根据不同情况变更的，并不是真的只有或一定要写204条。204合同并不是说要强求开发商一定接受，作为一个补充条款，双方在签订合同过程中是可以就这个问题具体探讨的。我们提供一个平台，可能到最后签订的也就是七八十条或一百余条，购房者与开发商都是可以有选择的。在我接手的案例中，有的签了两百二三十条，有的只签了一百五六十条，合同条款的数量并不是最重要，合同内容的质量才是核心问题。

　　秦律师提示：

　　买房的时候，绝对不能只去看一次，谈一次就作决定，如此草率的行为必定会给日后的维权留下重大隐患。在合同未签署前，购房者可以假设对方的诚信是不能确定的，要对合同的每一个条款充分怀疑、细致分析、仔细推敲，只有做到了这样，才能保证在最大程度上避免掉进购房陷阱。

　　购房者在谈判的时候是跟开发商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的体系，律师都要做四五年才能做得比较完善。大部分购房者是第一次购房，本来就没有太多合同经验，再加上一次签这样一个大额合同，心理准备往往不足。建议购房者聘请律师或者其他打过退房官司的购房者作为顾问，避免不必要的损失。

 

购房最容易产生纠纷的五个问题

 

  买房时最容易产生的问题主要是以下五个方面：

　　第一是产权证，就是购房者什么时候取得产权证；
　　第二是交房时间，购房者最终什么时间拿到房屋；
　　第三是房屋面积，购房者购买房屋的使用面积、套内建筑面积、建筑面积到底是多少？
　　第四是房屋的质量，购房者怎么写明房屋的质量，怎么通过约定来明确质量的表现方式；
　　第五是抵押，购房者怎么保证你的房屋在拿到时是没有被抵押出去的。

　　问题一：产权证

　　房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称，是房屋权属登记发证制度的具体体现。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》和《房屋他项权证》两种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。

　　房屋产权证是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”可见，产权证的取得问题应该是购房者在购房过程当中首先要考虑的问题。

　　没有产权证带来的直接后果是什么呢？如果没有产权证，这个房子从法律意义来讲就不是你的，一旦开发商破产，用房子抵债，你很可能会出现钱房两空的局面。而且，如果没有产权证，你就不能抵押，也不能用自己的房屋贷款，更不用说继承了。总之，没有产权证将会引发一系列的问题，遗患无穷。

　　虽然房产证是买房人真正取得房屋产权的标志，可目前要得到它并不容易。房地产商和买房人在购房合同中大多不肯约定取得产权证的时间，只是按建设部颁布的《商品房买卖合同》示范文本中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但是该条款根本没有约定产权证什么时候取得，购房者也不知道多少天可以取得，怎么取得，更不知道拿不到产权证时怎么办，因此该条款下面约定的“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”处理方法,可以说是没有履约基础的。

　　出现办理房产证时间过长的问题，是否真像房地产商解释的由于办证机关办理时间太慢造成的？就目前看来，我国的办证机关的确存在效率较低的问题，但办理房产证时间过长主要还是由房地产商的下列原因造成的：(1)房地产商没有取得土地使用证或没有补缴齐土地出让金；(2)房地产商没有完成竣工备案工作；(3)房地产商没有取得建筑面积实测数据；(4)房地产商将土地或房屋抵押给银行，债务尚未清偿完毕。

　　因此，买房人要想尽快真正得到自己的产权，在签购房合同时必须尽可能将取得产权证的时间明确，204合同中对产权证的取得期限、取得方式、违约责任等等都做了详细的约定。如果购房者做不到像204合同中约定的这么详细，也最好将“出卖人应当在商品房交付使用后＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”明确为“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿日内，和买受人共同到产权登记机关办理完产权过户手续”，或至少约定“出卖人保证在商品房交付使用后＿＿日内，报送产权登记机关备案需由出卖人提供的资料符合产权登记机关备案要求，并完成报送工作”。同时在交房条件中明确约定房地产商须向买房人出示房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。

　　问题二：交房时间

　　一般情况下，购房者和发展商在购房合同中应规定具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实际操作中，这种约定有时是不平等的。例如，有的房屋买卖合同中规定某年某月某日交房，每延迟一天给购房者万分之二的违约金，延迟90天以后，购房者有权解除合同退房，但是90天以后的15天之内，如果购房者不提出异议，则视为购房者不退房。

　　开发商请的都是专业律师、专业会计师，把每个数据都精算过。购房者第一次去购买，根本不知道这个数字后面隐藏的是什么。先说上面提到的万分之二的违约金，一天万分之二，一年是百分之七点多，但如果你在商业银行贷款，一年大概是百分之五点五八，也就是说违约金与购房者需要支付的银行贷款利息基本相同。如果约定的是万分之一，违约金甚至还不够支付银行的贷款利息，因此这种违约金的约定不仅对开发商起不到惩罚的效果，消费者最基本的损失也得不到赔偿。204合同之所以把违约金提到每天千分之一，目的就是要让开发商承担更多的违约责任。

　　再说“15天内不提出异议视为放弃退房”这一条。很多购房者没有这个风险意识，15天以后没有提出来，说再等等吧，一等就完了。由于过了约定的退房时间，购房者无法再向开发商提出退房要求，于是很有可能出现退房退不了，住房住不了，银行贷款还得交的尴尬局面。

　　为了预防这种情况，204合同有一个交房条款，交房之前开发商必须提交房屋所有权相关的全部资料，比如两书五证，然后给购房者钥匙，让购房者有足够的时间判断它的质量和合法性，然后再入住，每延续一天要给购房者千分之一的违约金，90天以后购房者有权解除合同，这样开发商要赔偿购房者房款、银行贷款、银行利息、律师费、测量费、误工费、房价上升的损失，所有购房者因此产生的直接费用开发商都要承担，除此以外产生的间接费用也要由开发商承担。

　　问题三：住房面积

　　房屋面积“短斤缺两”是近年消协受理的投诉热点之一。许多面积纠纷是由于购房者合同签订不细造成的，因此在签合同时必须详细，要把所有有疑问的地方都做进一步文字说明。目前的房屋买卖中，面积有以下几种：第一个是套内使用面积；第二个是套内建筑面积，这就涉及到墙壁厚度；第三个是公摊面积，是房屋公用部位分摊到各户的面积；第四个是销售面积，就是合同约定用于结算的面积。上述几个面积，购房者能测量的只有使用面积，其他面积没法测量，根本无法确定这个面积是不是正确的。针对这种情况，为了预防面积欺诈，204合同中有这三个面积，第一个是建筑面积，第二个是套内建筑面积，第三个就是套内使用面积，我们一般要求开发商在合同中要把这三个面积的具体数字都写出来。

　　在要求开发商提供上述三个面积的时候，好多开发商跟我们说使用面积根本量不出来，但这个理由不能成立。从设计角度讲，目前楼房大都是用AutoCAD软件设计出来的，这个软件有一个面积自动计算的程序，只要有设计图，点四个点，面积一下全算出来了。从施工角度来讲，开发商也必须知道面积才能计算水泥、钢材这几大类的用量，只有计算出用量，才能算出预算价格，最后签订合同。

　　所以开发商肯定知道这些面积具体数字，而且非常详细。正是因为非常详细，才不告诉购房者，因为建设部的相关法律规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，如果购房者不在合同中明确约定房屋的误差值及相应的违约责任，在购房者不了解具体面积数字的情况下，一旦开发商多写几平方米，开发商就可以多挣3%甚至更多的合法误差款，购房者对此根本无计可施。这一增加并不仅仅意味着你购买房屋的时候增加了建筑面积，增加了房款，还意味着你以后要多交物业管理费，多交过户费，全面费用都要增加。也就是你多交的钱，不是你买房的那一点点，而且你每年所有的项目都要交。举一个例子，我们签订了一份合同，购买了建筑面积是100平方米的房子，每平方米是5000元，如果开发商在交楼的时候建筑面积“合法”变成了103平方米。那么购房者就多支付3平方米的房款，也就是15000元；此外每年还要多支付8元/平方米/月的物业管理费288元、暖气费90元，合计378元，这样70年合计是2.5万余元；这就是4万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近7万元钱，相当于房价的15%左右，这也就是一个不小的数目了。此外，由于建筑面积是由套内建筑面积与公摊面积两部分组成，因此还会出现商品房的建筑面积增加了(不会超过3%)，相应的却是公摊面积增加，套内面积减少。也就是说，购房者多交了钱，却住了小房子。

　　由于面积问题直接涉及到购房费用，所以签合同一定要把它写得非常详细。建议购房者在签订现房买卖合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例；最好还要约定在规定的误差范围内，套内面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。

　　问题四：质量问题

　　房屋质量问题是购房人关注的又一热点。我曾经碰到一个案子，房子已经有45度裂缝了，而且我们晚上两三点在那儿监听，听到了什么呢？墙开裂的时候拉钢管、钢筋的嘎吱嘎吱的声音，非常恐怖。但这种楼还再卖，因为你开始入住的时候，并不知道它出现裂缝，而且交房的时候，往往这些裂缝全都抹平了，三五个月甚至一年、两年，它才会慢慢显示出来。还有一个就是房屋渗漏问题，购房者才刚住进去，楼上的水哗哗地进来了，这层的水也哗哗哗地渗下去了。

　　那么签合同的时候怎么规范质量问题呢？质量问题有很多细节性的问题必须约定，比如裂缝，怎么叫裂缝？现在我看墙上有道裂缝，开发商说这不是裂缝，是施工问题，什么是裂缝就有争议。比如申请鉴定，申请鉴定时开发商要不要提供相关资料？你要申请鉴定，要到建筑质量鉴定机构，质量鉴定机构说可以受理，你先拿来施工图、设计图。如果合同中没有约定开发商必须提供这些资料，购房者就拿不出来。根据规定申请人必须提交这些材料，购房者提交不了，质量鉴定机构不可能违法给购房者做鉴定。可见，如果对房屋质量约定不明确，一旦出现质量问题，购房者根本无计可施，因此合同在房屋质量方面就必须约定得十分明确，避免开发商有推卸责任的理由。

　　204合同在质量问题上就约定得比较详细：第一，如果购房者与开发商产生质量争议，开发商必须提交全部的相关材料，必须在某年某月某日提交，不能提交视他为违约，视为质量有瑕疵，每延续一天要支付千分之一、甚至百分之一的违约金。第二，全部图纸等资料提交以后，如果质量检测机构不对质量进行检查，购房者就从社会上随机选择三个人，由他们根据公共的判断来决定这个裂纹是不是质量问题。第三，如果房屋出现了合同约定的质量问题，要么解除合同退房，要么赔偿相应的经济损失。在政府没有法定赔偿责任的时候，我们只能通过很多细节的方式来解决这些质量争议，来保护购房者的应有权利。

　　值得一提的是，政府也开始意识到房屋质量问题的严重性，并于2001年6月1日开始实施《商品房销售管理办法》。《办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　有了“两书”的保障，保修期内，如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

　　问题五：抵押问题

　　抵押是一个法律术语，根据我国《担保法》规定，抵押定义为：债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

　　从以上对抵押的解释我们可以得知，抵押权的行使是优于债权的。我们举一个例子：购房者与开发商签订了购房合同，交付了购房款，购房者与开发商之间形成的就是债权债务关系；如果开发商取得整幢楼的房产证以后，他把房产抵押给银行，那么开发商与购房者之间形成的就是抵押关系。在这种情况下，一旦开发商破产，如前所述，抵押权的行使优于债权的行使，银行将会优先获得受偿，购房者很可能就会陷入房钱两空的局面。为了限制开发商的这种抵押行为，204合同明确约定：如果不能出示《国有土地使用证》，购房者有权推定你已经做了抵押，推定你已经违约，从推定的这一天开始，你就要按日向我支付千分之一的违约金。而且204合同中还规定了：未通知债权人的抵押是无效的。这一点也非常重要，如果签订购房合同后，开发商又找银行抵押楼盘，银行可能也忽视了这方面的调查就同意了。凭借这一条款，由于这一抵押行为没有经过购房者的许可，银行至少对这套房子是不产生抵押权的。这些约定虽然不能绝对限制开发商的欺诈行为，但是最起码能够提供给购房者司法救济的机会。

　　在此提醒广大购房者，如果购房者要想知道所购房产的抵押情况，可以有两种途径：

　　第一，向登记机关查询。房地产属于不动产，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条的规定，以房地产为标的的抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。在北京市，办理房地产抵押登记的部门一般是市、区两级国土资源和房屋管理局的权属登记部门。因此，购房人可以去这些部门查询。

　　第二，检查开发商的证件。根据房地产抵押登记管理的有关办法，以房地产抵押的，登记机关应当在权属证件上作相应记载。因此，购房人有权要求开发商出示所购房产的有关证件，即国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中上有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三个问题：(1)应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了。(2)注意审查证件的真伪。(3)看清抵押的记载情况。

 

购房纠纷防御面面观

 

  对于不具备专业房地产及法律知识的购房个人来说，遇到自己比较满意的房子，往往在销售人员的热情劝说下，或仅凭从媒体、朋友处得到的推荐，做出冲动型的购买决定，事后往往会产生一些遗憾与纷争。因此，我们根据目前购房中普遍存在的陷阱与纠纷，归纳整理了九大防御招数，希望能最大程度地帮助您切实消除购房风险与隐患。

　　防御一：广告内容要约定

　　案例A：

　　某房地产公司刊登广告时宣称：本公司提供的楼房符合现代住宅的要求，为你提供下列设施：煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后，遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后，房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说，虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。你看，我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。王某一下子愣了……

　　案例B：

　　1997年，上海一房产商在本市某报上刊登售楼广告，宣称其开发的某公寓是“可买可退的无风险房”，且发展商特别承诺：“若3年后想退房，无须任何理由，发展商保证退还所交房款的120%”。林女士被这则广告深深吸引，随即赶到该楼盘售楼处，经过协商之后，即与售楼处签订了商品房预售合同。林女士以总价94万元的价格买下该套房屋。双方除了将原先报纸广告中的退房承诺悉数写入合同的补充条款外，还约定3年后若退房，该房的装修费用按专业部门折旧程度标准计算后归还业主。3年后，林女士想要退房，并依据合同条款向房产商提出退房还款。由于房价回落，该公寓楼现在的市场售价已仅是1997年价格的80%，房产商表示不愿意退房。于是，林女士将房产商告上了法庭。法院经审理认为，被告房产商在合同补充条款中承诺林女士购房3年后如要求退房，将全额退还已付房款的120%，退房与否，原告林女士有权选择。现在林女士选择退房，被告房产商应按约履行。法院判决双方的购房合同解除，房产商按林女士已付房款的120%连同装修费退还林女士。

　　秦律师提示：

　　很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的。按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给购房者的维权造成了困难。如果案例A的王先生开始签订合同时谨慎一点，在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，可能仅仅多写十几个字，这一麻烦就可以避免。因为合同是约束双方当事人的法律文件，这样开发商便会受到合同的约束，从而使自己在法律上处于有利地位。案例B中因为在合同中约定了广告内容，所以林女士获得了赔偿。当然，购房者自身可能不具备相应的法律知识，而面对的又是精于此道的开发商，这时可以请一位律师或熟悉房地产业务的亲友陪同购房。有时虽然可能要多花一点钱，但与事后麻烦相比要好得多。具体防御招式：见204合同第1部分“合同背景”第6条。

　　防御二：审查“五证”步步为营

　　案例A：

　　某次，律师为购房者代理签订××园购房协议。最初，销售商给购房者出示的土地使用证是复印件，律师坚持看原件，结果发现，土地使用证原件的一部分被粘上了。拆开后秘密就暴露出来，原来开发商已经把房屋抵押给某银行。如开发商的抵押贷款不能还清，购房者即使交足全部房款，房子也会被抵债。此时如果合同没有对抵押问题进行约定，购房者往往得不到任何补偿。

　　案例B：

　　李某听朋友介绍，称某“花园“环境优美，是专门开发供某啤酒厂职工居住的商品房。由于该“花园”所在地处于一个岛上，需过桥(尚在建)才能到，且属销售剩余的少数几套房屋，所以价格非常便宜，每平方米仅2000元，而同地段其他商品房价格为每平方米2700～3500元。李某为优惠的低价所动，又见到朋友已购该“花园“中一套住宅并入住，就问售楼小姐：“是否有房地产证？”售楼小姐回答说：“有。前两幢已有，这一幢迟一点就会办好。”于是，李某花了16万元买了一套三室一厅的住房。他入住之后，才听别人说该房屋未办土地出让手续，此啤酒厂职工仅对其房拥有“有限产权”，以后尚需补交地价后才拥有完全产权，在此之前无房地产证。至此，李某如梦初醒，后悔不迭，担心自己不是啤酒厂职工，不知怎样申请办理完全产权手续。

　　秦律师提示：

　　购房者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，房地产开发商必须具备下列法律证件：开发商的《企业法人营业执照》、规划部门的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程开工证》、国土管理部门的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。上述法律证件不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。

　　虽然目前不少购房者都知道要看“五证”，但开发商往往以“原件在总公司”为名，拿复印件来搪塞，而陷阱很可能就隐藏在复印件里。以《国有土地使用证》为例，一种叫《国有土地使用证》，这是拥有土地使用权的合法依据；再一种叫《临时国有土地使用证》，只能用于办理预售许可证和开工证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。举例来说：假设地价是1000万元，而开发商只交400万元，就可获得《临时国有土地使用证》，但如果剩下的60%不交，就无法取得《国有土地使用证》，而业主也就根本拿不到房屋所有权证。

　　此外，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋(案例B的情况)。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。建议将五证问题及相应的违约责任在合同中详细约定，为购房者合法维权提供充分的证据。具体防御招式：见204合同第1部分“合同背景”第7～11条。

　　防御三：约定面积具体详细

　　案例A：

　　张女士在房展会上看中了某花园的一套两室两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由8平方米变成了5平方米，客厅的过道增加了3平方米，一大一小卧室由事先承诺的20平方米和10平方米变成了两个卧室都是15平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士在解决这个本来有理的事情时，因为双方没有明确的约定而困难重重。

　　案例B：

　　1997年，李女士与成都某房产公司签订了商品房预售合同书。在合同附件中，载明了期房的图纸以及精确到毫米的房屋长、宽等数据。1998年3月，李女士在接收房屋时，向房产公司索要房屋实际测量面积，房产公司未予提供。在这期间，李女士多次问房产公司房屋面积是否存在较大差异，以防装修后“不好说”。房产公司都肯定地表示，房屋面积误差在正常范围之内，并一再告知她放心装修就是了。2000年1月，李女士入住5个月后，房产公司突然通知她：实际面积与合同面积有差异，实际面积比合同约定面积多出24.49平方米，产权证必须在交清多出面积房款后才能办理。李女士在与房产公司多次交涉无果的情况下，于2001年8月6日向法院提起诉讼，要求退房。法院认为，合同对房屋的面积有详细的约定，而房产公司交付房屋的实际面积比合同约定面积相差太大，远远超出了国家规定的误差范围(应小于3%),最终法院支持了李女士的请求，李女士获得退房。

　　案例C：

　　陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士白白吃了一个哑巴亏。

　　秦律师提示：

　　商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了(不会超过3%),但相应的却是公摊面积增加，套内建筑面积减少。由于《商品房销售管理办法》规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3%甚至更多的合法误差款，案例C中的陈女士就是吃了这样的哑巴亏。所以，建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。具体防御招式：见204合同第4部分“房屋面积”。

　　防御四：房屋质量要写明

　　案例A：

　　蒋先生花费30万元在某示范小区购买了一套140平方米的商品房，拿到钥匙后发现墙体开裂，山墙渗水，更为严重的是现浇楼板有二处长达3米的贯穿性裂缝。蒋先生多次找开发商交涉要求退房、换房，开发商置之不理，仅同意维修。由于蒋先生只是与开发商签订了建设部的示范合同，没有就质量问题作出详细约定。面对房屋质量如此低劣，蒋先生苦于没有合同依据，无法追究开发商的违约责任，陷于无计可施的困难境地。蒋先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。

　　案例B：

袁先生是某花园的住户，2001年10月23日，他发现书房“下雨”，原来是自家天花板有一处开裂约2米长的缝，楼上溢水造成的。同时，楼上也有3户发现自家天花板开裂多处。于是，他们把这一情况告知花园的开发商，截止到2001年12月27日，开发商一直推卸责任，说楼板开裂属正常，就这样的房子，你要么接受，要么你爱怎么着就怎么着。在与开发商多次交涉无果的情况下，袁先生向法院提起诉讼，由于袁先生与开发商的购房合同中详细约定了质量问题的种类，并将质量问题约定为退房事由之一，袁先生获得了退房。

 

 

　　秦律师提示：

　　房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房者与开发商的冲突。为维护购房者的合法权益，《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　虽然“两书”对一部分的问题已作出了规定，但一般不写明违约责任，所以要解决这类质量问题，购房合同还是最有效的武器。购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。建议购房者在合同中对房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等进行开发商违约责任约定，一旦发现问题，购房者可以依据合同要求开发商进行维修，直到符合国家规定或者合同约定的标准，否则购房者有权解除合同办理退房手续，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。且最好像案例B中袁先生一样将不能达到以上质量标准约定为退房事由之一，以免出现案例A中蒋先生这种退不能、住不能的无奈局面。具体防御招式：见204合同第2、5、6、7、8、9部分。

　　防御五：社区规划应兑现

　　案例：

　　刘女士与某房地产开发商签订了建设部示范房屋买卖合同，购买某小区一期房，刘女士是自由撰稿人，希望有一个较好的写作环境。签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。前几天，她得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成一条八车道的马路，离她房子不到20米，而她所购的房子的结构也因此受到一定影响。刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹、灰尘多多，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。

　　秦律师提示：

　　我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

　　但是此规定并没有规定什么是设计变更，也没有规定开发商在签订合同前是否应当向购房者提交原始设计，所以刘女士根本无法证明“设计变更”的事情，无法追究房地产开发商的违约责任。

　　具体防御招式：见204合同第10部分“室外环境与绿化”。

　　防御六：交房质量要核实

　　案例：

　　孙某与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定孙某购买该公司正在兴建的公寓住房一套。孙某预付购房定金人民币1万元，约定该公司交付的日期为2000年6月30日，在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门竣工备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2000年7月2日，该公司与孙某又签订了交付房屋通知书，通知书中规定于7月2日前办理房屋交付手续。同年7月25日，有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案，次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以该公司未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由，于2001年2月份诉至法院，要求给付违约金2.7万元。法院认为，该开发公司虽然于7月2日与孙某签订了房屋交付通知书，但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间，超过了合同规定的时间，违反了合同规定中关于提交房屋建筑工程质量合格证书和实测面积数据期限的约定，属于违约行为，该公司应给予孙某一定数额的经济补偿。

　　秦律师提示：

　　开发商发出入住通知时，有可能是已经通过了竣工验收备案程序，但也有可能未通过备案。未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收，同时开发商还应向购房者出示合同中规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、具有甲级测绘资质的测量部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，否则购房者有权拒收房屋，并追究开发商逾期交房的违约责任。在上海，住宅建设局已经规定：开发商办理入住必须有许可证；在广州，今年8月份已开始实行“商品房入住许可证”政策。如果开发商未取得上述验收合格证明，购房者应当慎重办理收楼手续！具体防御招式：见204合同第13部分“房屋交付”。

　　防御七：产权问题是关键

　　案例A：

　　张某在某县购置了一套三室一厅的房子，已经住了2年多，有件事一直让他不能安心。开发商在购房合同中承诺交付后六个月内办好房产证，可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后，发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照，这样张某根本办不了房产证。更为要紧的是，张某住的这幢楼将来有可能要划入拆迁范围，没有产权证意味着张某可能得不到拆迁补偿。

　　案例B：

　　杨某于1995年8月与某房地产开发公司签订房屋预售协议，杨某购买该房地产开发公司开发的住宅区房屋一套，双方约定，该房地产开发公司应于1996年1月1日前将房屋交付杨某使用，并于房屋交付后60日内为杨某办理房屋所有权证。后该房地产开发公司未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，杨某在该房地产开发公司依合同约定赔偿了迟延交付房屋的违约金后，接受了房屋。杨某接收房屋后，该房地产开发公司仍未能在合同约定的60日内为杨某办理房屋产权证。1999年6月，杨某得知这一住宅项目系假借旧村改造工程名义立项，由县批准开工。因该工程未缴纳土地出让金，并未取得北京市颁发的《国有土地使用权证》，也未取得《商品房销售许可证》，无权出售商品房，所售房屋亦未取得国家认可的产权。

　　秦律师提示：

　　房产证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房产证对于购房者而言极其重要。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。现实中很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。购房者应当有这样一个观点：你有权查看开发商的上述证件，开发商也有义务提供上述证件，否则极有可能会付出像张某一样的代价。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。由于建设部的标准合同中对产权证的取得时间并没有规定，建议广大购房者签订一份补充合同，在合同中明确提出取得产权证的准确时间，借以保护自己的合法权益。

　　具体防御招式：见204合同第15部分“所有权证”。

　　防御八：抵押问题要提防

　　案例：

　　一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在售楼小姐的巧言善辩下交了3万元的定金。在签订正式购房合同的时候，这对夫妇感到有所顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师进行了合法性调查，结果此项目土地使用权被银行抵押，也没有银行同意对外销售的承诺，如果购买了该房屋，开发商不能如约如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目通过拍卖等形式获得价款进行偿还。在听取了购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了该房屋购买计划。

　　秦律师提示：

　　签订合同时一定要有关于抵押的约定，约定出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押；约定出卖人保证此商品房在向购房者转移所有权过程中，不会进行任何形式抵押；约定出卖人保证在购房者取得《房屋所有权证》前，不得以任何形式将土地使用权进行抵押。

　　具体防御招式：见204合同第19部分“抵押担保”。

　　防御九：违约条款要详细

　　案例：

　　王先生打算购买某开发商开发的一套商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；买方并有权要求卖方双倍返还定金。”王先生对此条款隐隐感到不妥，但又不知道该如何修改。

　　秦律师提示：

　　违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是购房者要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或者虽然约定了双方的违约责任，但双方违约责任的约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《房屋所有权证》等)交付房屋，以保护购房者的合同权利。

　　具体防御招式：见204合同第23部分“违约责任”。

 

秦律师签约工作日记

 

经过6轮谈判，反复交锋，王先生终于在秦律师的帮助下与开发商达成协议，共计签订补充合同近200条，该轮合同谈判以胜利告终。 　　秦律师提示：购房者的态度是签约成功的重要因素；现代交易具有极大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有谈判智慧的人。 　　购房者买房找律师帮忙 　　1月1日星期一 　　王先生专程来到我所任职的律师事务所，准备委托我代理与开发商签订购房合同。在与王先生交谈后，我了解到他的基本情况：王先生本人是公司经理，欲与某房地产公司签约购买一套价值63万余元的房屋，担心出现开发商违约而使自己受到损害后无法获得赔偿，希望由律师来协助他签订购房合同。 　　王先生此前曾经购买过两处住宅，但均不同程度地发生过以下几类问题： 　　1.在与开发商签订合同过程中，不知道应当签订什么内容，不要说开发商不同意签补充合同，就是开发商同意签，王先生自己也不知道究竟要写什么。 　　2.在与开发商进行协商过程中，由于对方天天与客户谈判，无论是谈判技巧还是法律知识，都比王先生要强，每次王先生提出一个问题，对方都以某某法律为依据予以拒绝，而王先生并不知道是不是有此法律，更不知道法律是如何规定的，当然提不出任何修改建议。 　　3.开发商提供的补充合同，往往都是保护开发商利益的，自己虽然看到条款中有这种含义，但却提不出修改建议。 　　4.术语不明确，在签订合同中，经常涉及许多专业术语，包括法律方面和建筑方面的，例如担保与保证、对抗第三人、公摊面积等，王先生感觉比较模糊，无法从内容上进行准确定义。 　　5.违约责任没有规定，开发商提交的建设部合同中对购房者的违约付款责任是比较明确的，但对于开发商的违约责任不明确，例如交房质量不合格、面积欺诈、公共设施违约、环境不合格、交付《房屋所有权证》的时间，均没有任何违约责任，王先生认为标准合同有缺陷，但却不知道如何改进。 　　上述种种原因，促使王先生决定聘请律师来协助他签订补充合同。 　　我们向他介绍了签订合同的基本情况和过程，并且明确说明，因为此套房屋距离城区较远，律师费用要在8000元至10000元左右，是房价的1.3%～3.0%，而且由客户承担律师的往返交通费用，更重要的是如果由于开发商拒不签订此合同，我方也无法强迫对方履行任何承诺。王先生的基本态度是，由于此房在当地是最高档的住宅，他过去购买的几处房产均因为合同不严谨，导致受到损失却无法获得赔偿，所以此次无论如何要由律师协助签订合同；如果开发商拒不签约，他将不再购买，责任完全自负，与律师无关。最后经济学出身的王先生使用了一个经济学术语，称这是商业交易的选择成本，是应当支付的交易成本。此次我们与购房者王先生了解情况、讲解签约内容并最终达成“王先生委托我代理签订购房合同”的协议，时间约4小时。 　　第一轮谈判：查看“五证”原件 　　1月3日 星期三上午 　　王先生与我到达开发商销售部，与销售员陈先生见面，我首先提出要看房屋的各项许可证，陈先生也提供了全套许可证的复印件，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《预售许可证》等五证，并称五证齐全，一旁的王先生也说明自己已经看过复印件，没有什么太大的问题。当时我向王先生解释了坚持要看许可证原件的原因：许可证问题涉及到合同的基础，特别是其中的《国有土地使用证》，直接影响到未来购房者是否可以得到房屋所有权证的问题，作为一名律师必须看到原件才能有所判断。王先生本人同意我的意见，要求去看原件，而销售员陈先生则希望不要看原件了，因为原件放在距销售部40公里的公司总部，希望先签订合同的其他部分，然后再去看五证原件。 　　经过两个小时的僵持，最后陈先生经过与公司总部联系，答复说可以去看原件。我们三人立即驱车前往开发公司总部，3小时后终于在开发商总部看到了此项目的《国有土地使用证》，经过与国有土地使用合同、国有土地出让金收据、国有土地使用证附图进行对比，我发现开发商仅支付了部分土地出让金，取得的系《临时国有土地使用证》，双方在此处产生争议，我方认为对方还不具备销售资格，对方认为已经具备销售资格。此次协商花费时间约计8小时。 　　第二轮谈判：签约解决“土地证”问题 　　1月5日 星期五上午 　　我们到位于北京市东城区南河沿的北京市房屋与国土资源管理局权属处和出让处进行了咨询，他们证明临时土地使用证仅供开发商办理开工证，因为还有绝大部分土地出让金没有支付，所以还不能作为国有土地的合法使用权人；同时由于没有取得正式《国有土地使用证》，使开发商有可能在购房者不知情的情况下将土地使用权进行抵押，使购房者长时间(可能长达3至5年)无法取得《房屋所有权证》。律师与开发商进行协商后，对方承认我方关于土地使用权的观点，双方均同意就此问题签订补充条款，具体内容为：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于5月1日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如退房且在买受人没有取回全部房款以前，或不退房，出卖人都将因缺少《国有土地使用证》每天向买受人支付总房价千分之一的违约金。此次协商花费时间约计4小时。 　　第三轮谈判：双方律师面对面 　　1月8日 星期一下午 　　开发商邀请我们与开发商的法律顾问王律师见面，就合同的具体条款进行协商。因为对方王律师对报纸上刊登的《204合同补充条款》有所了解，所以谈判时气氛比较愉快，王律师从各个角度对204条进行了讨论，从总体上表示对204条的认同，并希望我们转达他对合同作者的敬意。当天我与对方律师的讨论共计3个多小时，对204条作一一讨论，重点分析合同条款对于开发商的限制。因为我们在制作此份合同时，有一个重要的目的背景，就是以对购房者的基本权益保护为限，并不过多侵害开发商的利益，所以王律师最后的结论是，此合同只要开发商有资金支持，能够保证按时按质交工，则开发商几乎不会承担什么违约责任，他的结论对于开发商起到了重要的说服作用。此次谈话花费时间5小时。 　　第四轮谈判：采暖炉是否列为“赠送” 　　1月10日 星期三上午 　　双方再次来到开发商总部，由于昨天下班后王律师对合同进行了认真的审阅，并且根据自己的观点提出相应的修改意见，所以今天的谈判内容主要是对王律师的意见进行修改，本日双方的争议点为独立采暖炉是否为赠送。我方认为独立采暖炉的成本已经计算在购房价款内，所以显然应当按购买计算，对方认为就是赠送。我们在谈判过程中指出，如果按赠送约定，那么在发生炉具爆炸引起购房者伤害后，赠送人所承担的赔偿责任显然是有限的，而炉具全部系国外进口，我方也不可能通过外交途径追究国外生产者的产品质量责任，此处条款必须写明独立采暖炉系有偿购买，赠送行为显然与事实不符。经过两个小时的争论，对方谈判代表终于让步，同意将独立采暖炉条款由赠送改变为购买。此次协商共计花费时间为4小时。 　　第五轮谈判：房屋尺寸标注成焦点 　　1月13日 星期六下午 　　双方来到销售部，本轮谈判的争议点为是否应当标明房屋面积的细节尺寸，例如每个房间的开间与进深尺寸等等。对方认为由于已经有了平面图，而且平面图中有了轴线尺寸，所以不需要再标注细节尺寸。我方的观点是：虽然有轴线图，但是由于缺少墙体厚度数据，而且施工完毕后保温层的数据也无法测量，所以不可能得到房屋的真正面积，无法保护购房者的合理知情权。律师希望购房者能够使用从普通市场购买的测量工具精确方便地测量出自己购买房屋的面积，而不需要再通过各种计算得到一个间接数据。经过2个小时的辩论，最后开发商同意标明细节尺寸。本次协商共计花费4小时。 　　第六轮谈判：协商开发商违约责任 　　1月17日 星期三下午 　　双方来到销售部，本次合同谈判要点为：如果由于开发商的过错给王先生造成损失，应该如何进行赔偿，特别是赔偿的标准与依据。对方认为可以参考每日万分之二的标准进行赔偿，我表示不同意此等观点，因为这个赔偿标准还不足以支付王先生的银行贷款利率，此时开发商相当于不承担任何责任；而且如果王先生通过诉讼保证自己的权利，一个63万余元的案件仅一审诉讼费和律师费就高达6万余元，再加上王先生因此而付出的其他成本，万分之二的赔偿标准显然过低。最后双方协商达成一致：如果因为开发商的过错给王先生造成损失，有实际损失的按实际损失支付，无法计算损失的，每天向王先生全家每人支付违约金2000元。本次协商共计花费4小时。 　　签 约 　　经过6次谈判，双方终于达成协议，共计签订补充合同近200条，律师的法律服务也宣告结束，由于王先生的密切配合，本次谈判应当说是比较成功的，在很多双方有争议的地方，王先生都表示出对律师的信任，使各项查阅工作能够顺利进行下去；而且当开发商表示出可能不签合同的时候，王先生始终显示出安详自若的谈判状态，使开发商感觉到律师与客户之间合作的紧密性，因此该次合同谈判以双方签字告终。 　　秦律师提示： 　　我们曾经多次接受客户委托购房，在204的基础上成功签约现房合同160条、期房合同180条，签约的成功心得就是两个字：“耐心”。购房者的态度是签约成功的重要因素，现代交易具有极大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有智能和耐心的人；如果我们连欺诈风险都可以忍受，为什么不能多花些时间和耐心呢？