20061001秦兵：论走廊民主
走 廊 民 主
Hallway Democracy
影响十亿人生活，
社区治理的主角，
中国民主的原动力
-------中国业主委员会制度介绍
秦 兵
北京律师协会 律师
前言
在我四十年的生命历程中，除了上大学期间，第一次目睹中国人为了自己的利益，在没有任何人的压迫、命令与指挥的情况下，能够积极组织起来集体行动，就是在社区里。这让我思考在当代中国社会，社区运动或者业主运动对民主进程的影响。
目前北京社区分为两类，一类，是近十年来由开发商建设并向社会公开销售的商品房社区，这样的社区大概有4000多个社区，每个社区最少100户300余人，最大的社区拥有5000户业主25000人。还有一类社区是过去以政府为主导的公房社区，目前通过房屋改革制度确定由个人拥有所有权的单位社区。这种社区有2000多个。近6000个社区里，居住了大概有900万以上的人口，其中大概有9万余名各级政府官员，他们与其他人一样生活在社区中，但是这9万人确在决定着中国13亿人的事情。
如果不是因为居住在一起，如果不是为了管理自己门外走廊的事务，如果不是因为自己一个人承担不起巨额的管理费用，人们不会聚集在一起。如果不是因为政府不愿意花钱为业主管理公共事务，如果不是因为开发商和物业公司的欺诈，人们不会选举业主委员会(以下简称“业委会”)。如果不是因为业主不得不连续几十年支付物业费，人们不会关注业委会对于物业公司的选择所产生的价格影响。按照中国的治理传统，专制与独裁是提高多数人合作效率成本最低的方法，但是在社区里，大家发现专制与独裁已经无法运行，每个业主都是平等人，任何人无法要求别人服从自己的意见，此时人们才意识到只有民主，只有一人一票的表决，才能让每个人都放弃一部分自己的权利，为共同利益来遵守共同制定的规则。
如果说民主有一千种不同形态的起源方式，那么这种因居住而产生的中国式民主，我称之为走廊民主。
在2006年4月15日的一次午餐上，我第一次听清华大学法学院申卫星副教授用中文提出“过道里的民主”一词。申先生的观点对我产生了很大的影响，以后我想使用“走廊”或许更为妥当，用“走廊民主”更为准确。其后我不断思考这个主题下的内容。9月18日在北京去巴尔的摩的飞机上，我开始整理这篇文章大纲；到达美国后，因为牙痛而不能吃、无法睡，不得不写作，而且调整时差需要一个过程，所以几乎每天凌晨我都要长时间的思考。这篇文章经过三天的努力，大部分内容得以完成。我对英语中有“走廊”含义的众多单词分析比较，认为“Hallway”一词最为妥当，故而用之，本文命名为“Hallway Democracy”，其目的在于强调共同居住对民主制度的影响。
民主做为一种多人合作的形态、做为一种国家治理的方式，在中国历史上一直没有稳定的出现过，而充满了暴力与欺诈的专制政权，始终是中国政治史的主角。但是近十年来，随着城市化的发展，人们脱离了原来的单位，通过购买房屋而随机居住在同一个高层建筑之中，因为共用一部电梯，不得不进行协商，不得不相互理解、信任、妥协与帮助。对于中国这个讲究实际收益的国家，民主就从这里开始了，因为人们不得不建立业委会。业委会是当代中国最具生命力的事物，它对推动中国的城市民主化将起到不可估量的作用。
在我们介绍业委会制度以前，需要先对中国的土地、房屋及因此而产生的纠纷与社会矛盾进行初步介绍，以期更加深刻认识业委会对中国社会所能产生的重要影响。
中国土地与房屋制度
从历史上看，中国的土地所有权一直是政府关注的中心。从秦朝以来，大部分情况下，皇帝一直是全部土地名义上的所有者，但在现实生活中，那些能够长期存在的政府，包括汉、唐、宋、明、清几个朝代的大部分时间，都赋予个人以土地所有权，允许进行土地交易。
中国现行土地制度也发生过变化，这个过程主要体现在宪法中。从1949年以后到现在，中国宪法经过数次变动，大概的历史过程是，1949年《政协共同纲领》 、1954年《中华人民共和国宪法》（称“五四宪法”）、1975年《中华人民共和国宪法》（称“七五宪法”）、1978年《中华人民共和国宪法》，（称“七八宪法”）、1982年《中华人民共和国宪法》（称“八二宪法”）、1988年《中华人民共和国宪法》（八二宪法）修宪 及2004年《中华人民共和国宪法》（八二宪法）再次修宪。
在最初的《政协共同纲领》中，土地私有是合法的，并且明确强调了保护农民土地个人的地所有权。但是在1982年宪法法修改中，第一次确定了土地国有化，其文字表述为：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
在此基础上，中国政府将土地权利区分为土地所有权和土地使用权。土地所有权只属于国家与集体。在城市全部土地归国家所有，而城市政府是国家的唯一合法代表，只有政府对土地享有全部的处分与管理权利，所以国家所有其实就是政府所有。在农村，土地属于国家和农村集体所有，农村集体主要是指农民的村庄，农村个人没有土地所有权。
而且在土地所有权的内容上，现有土地法强调农村的土地只能用于耕种和自住，不得用于住宅建设，这样就保证的政府做为城市土地的唯一所有权人，控制了土地市场的供应，从法律上保护了高额垄断利润的获得。
根据《土地管理法》的规定，公民、公司、政府都可以成为土地使用权人，政府取得使用权不必支付费用。随着中国经济的发展，大部分土地使用权都通过拍卖取得，而地方政府是土地市场的唯一供应者。由于土地使用权拍卖收益巨大，在部分城市已经成为超过税收收入的主要财政来源，所以各地政府都在尽可能的提高土地价格。保持土地价格高扬不降的唯一办法主要三个：一个控制进入拍卖市场的土地数量；二是严禁控制农村村民所拥有的土地权利与房屋权利，禁止与城市市民进行不动产商业交往；三是只对城市土地发放《土地使用权证》，对农村土地禁止发放《土地使用权证》。
在这种情况下，政府控制着土地的价格，通过新闻机构的宣传与炒作，不断刺激土地市场的需求，造成中国城市土地价格不断上涨，房屋价格已经达到不可想象的程度，绝大部分居民无法购买自己的住宅。
土地使用权的取得标志是《国有土地使用权证》，取得土地使用权后，才可以进行住宅项目建设，中国目前能够在城市中进行住宅建设的，都是房地产开发公司，一般被称为开发商。
开发商要通过拍卖取得土地使用权，由于没有具体的过程规定，相当一部分都是通过贿赂的方式以低价获得土地使用权，这时土地上面仍然有人居住，他们或者是拥有房屋所有权业主，或者是租赁合同尚未到期的承租人。开发商为了尽快进行建设，就要以最快的速度把原居民赶走。如果依照中国民法和合同法的规定，就需要一一与居民谈判，以达成拆迁补偿协议，然后开始建设新楼。但是这样一个过程将会极为漫长，除非这个楼有业委会，开发商通过业委会与全体进行集体谈判。但是，这种旧住宅社区基本上都没有业委会，如果要等所有居民满意离开后再拆除旧住宅楼，可能要花费数年甚至十余年的时间。而政府给予开发商的政策是，当给予土地使用权两年以后，如果没有开发，则政府可以无偿收回土地使用权。所以，很多开发商为避免自己已经支付报酬的土地出让金被政府无偿收回，必须聘请黑社会进行使用暴力将居民赶走，然后进行拆迁，这就是中国的著名拆迁制度。
开发商取得土地使用权后，还要把住宅项目申请规划许可，然后进行施工招投标，尽管房屋建设完成，但是开发商就可以开始预售了，此时做为购房人的消费者个人要与开发商签订房屋买卖合同，然后通过银行贷款的形式把全部房款一次付清，这就是中国的房屋预售制度。在这种制度下，有的开发商在取得全部预付款后，就不再进行建设，而是携款逃跑，消费者不仅得不到房屋，还要承担归还银行贷款的义务，很多家庭因此而陷入困境，由于中国没有个人破产制度，所以这些消费者将终生陷入负债的困境。
如果开发商愿意把住宅建设下去，在经过两到三年后，就可以交付房屋，消费者入住后，就可以到建设委员会申请《房屋所有权证》了。这是中国取得房屋所有权的唯一凭证，没有这个证件，所有权就没有进行转移，假设开发商破产，消费者购买的房屋仍然要被当成开发商的企业财产进行清算。
房屋所有权是指业主对房屋拥有的全部权利，它的唯一的证明是《房屋所有权证》，没有此证的房屋不得进行销售，签订的销售合同无效，但经过登记的预售住宅除外。
在一个由多幢高层建筑组成的社区里，业主只对自己房屋内部部分拥有独立的房屋所有权，对整个楼房的公有部分拥有公有所有权，对整个社区的土地拥有共同使用的权利，土地使用权最长只有70年，最短期限没有规定，土地使用权到期灭失，房屋所有权也随之终止。依照现行土地法规定，如果土地使用权到期，地上物归政府所有。
社区纠纷与矛盾
业委会最早起源于深圳，90年代初期，中国进入第一次全国性的大规模开发，越来越多的农村人口涌向城市，住房问题成为首要问题，很多住宅项目开始建设，建设主要是在当地政府的主导下，由开发商来完成的。当业主入住后，为了能够对公共配套设备进行维护，市政府学习香港立案法团制度，开始设立业主委员会，不过当时的名称，不叫业主委员会，而是叫“物业管理委员会”，物业管理委员会由全体业主选举产生，来决定物业公司的聘请及其他公共事务。此后这项制度被建设部认可，在全国各大城市推广，北京也基本上采取了这项制度，但是当时没有任何全国性法律把这项制度确立下来。
随着房地产业的不断发展，物业管理中的商业欺诈现象日益严重，业主与物业公司之间的矛盾日益激化。在北京望京地区，业主为了降低物业费、车位费和提高物业服务水平，为了争取自己的合法权益，甚至发展到上百名业主集体开车到天安门示威，最后北京市政府不得不派专人到社区进行安抚。
在这种情况下，为了缓和业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾，中央政府委托深圳市起草《物业管理条例》，但真正负责撰写条文的是深圳特区物业企业商会。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》生效。特殊的立法背景决定了这个条例是以保护物业公司为目标的，新法颁布不久，就引来了全国各方面的指责。
《物业管理条例》目的在于调整业主与物业公司之间的矛盾，物业公司分为前期物业公司和正式物业公司，前期物业公司是开发商把房屋建设完成后，在交付给业主之前聘请的进行社区管理的物业公司。业主入住以前，开发商要聘请一家物业公司进行前期物业管理，一般都是开发商的子公司或者其他关联公司，它一方面进行社区公共设施的管理，另外一方面为开发商处理仍然存在的房屋面积、质量等问题，他们往往通过拖延时间的方式与业主进行谈判，至到超过诉讼时效，使业主失去胜诉权利，然后撤离社区，所以说前期物业公司基本就是开发商的代理人，使开发商设置的一道防火墙。
正式物业公司是由业主大会通过招投标选择的物业公司。如果业主中有积极的人员，为了提高业主与开发商、物业公司的对抗力量，就会选择成立业委会，业委会是把众多业主组织起来最为有效的作法。
目前中国的住宅大部分都是公寓式高层建筑，一座楼里或许有30层，每层有6到10户人，一座楼里可能会有200到300名居民。过去中国人的居住方式都是平房，各家管理自己的事情，不需要相互进行联合。但在公寓楼里，公共卫生需要打扫、供电供水设备需要维修、电梯需要更换，这都是单个业主无法完成的事情，必须借助公共力量才行，而能够把平等的公民组织起来的最好方式就是民主，业委会就是民主的具体体现与运用。
对于真正通过民主选举成立业委会，最初的主要动力可以分为三个，第一向开发商主张违约责任；第二是要求降低物业费并提高物业服务质量，第三是要求更换物业公司。
首先，由于中国没有设立对房地产消费者的专项法律，而且由于采取了高风险的预售制度，所以造成大量住宅项目质量低下，经常出现房屋裂缝等质量问题，由于这些质量问题不仅涉及一户两户业主，而是整个楼房所面临的问题，所以业主需要团结起来，共同支付测量费用、鉴定费用和诉讼费用，这就必须有一个机构来把大家组织起来，筹集经费并组织各项活动，此时业主就会对业委会产生了需要。
第二个原因，由于前期物业公司都是由开发商指定，或者都是开发商的子公司，所以他们当然需要采取一切措施打击业委会，同时由于物业公司本身的利润需要，他们也会采取提高物业收费降低物业服务质量的方法来提高利润，由于没有业委会，业主个人不可能对物业公司的帐目进行监督，所以业主们就希望选举产生业委会来完成这项职能。
最后，对于那些已经无法提供正常物业服务的物业公司，业主们就会通过招投标的方法来进行物业公司，此时就需要由业委会组织召开业主大会，由业主大会来决议更换物业公司，终止与前期物业公司之间的物业服务合同，授权业委会与新物业公司签订新的物业合同。
所以，我们看到业委会一开始的发起动力就是维权，维护社区业主的财产权与人身权，业委会是中国第一个以维权为根本目的非政府组织。
为了保护业主的权益，业委会有时可能会采集诉讼的方式来解决业主与开发商和物业公司之间的利益冲突，例如从业主群体中征集证据最全面的业主做为原告，其他业主提供资金支持，然后聘请律师进行诉讼。这样可以通过一个案例的胜负来进行测试，而不必进行大规模的投票程序；而且尊重了业主个人的选择，那些有积极性的业主首先参与此案，而不必要求全体共同参加；采用集团诉讼的方式还可以防止搭便车，少数人参与，少数人受益，符合公平原则。在集团诉讼中，业委会的重要作用是发动与组织，并不以业委会的名义做为原告，即使参与也仅仅是作为证人向法庭提供证人证言。从总体来看，中国的商品房质量比较差，而业主居住时间要超过30年，所以以业委会为主导的房地产集团诉讼将成为中国未来的一大亮点。
业委会除了遇到来自开发商与物业公司的阻挠以外，最大的阻力来自政府，政府对业委会最大的阻挠方式就是拒绝备案。业委会成立后，政府要把总房价2%的维修资金移交给业委会，对于一个社区来说，这笔钱可能会有500万到2000万之巨，如果在政府的管理之下，将可以产生出巨大的资金利息等利润，如果缴给业委会，政府就无法取得这部分利润了，所以政府总是会拒绝业委会的备案申请，拒绝将公共维修资金所有权转移给业委会。
除此以外，政府还有一些其他的做法，例如少数公职人员受到物业公司的贿赂，以各种理由拒绝参与业委会的发起筹备；然后以筹备组没有接受政府指导为理由，认定为非法组织，拒绝其备案申请。政府还会在在业主大会表决更换物业公司的决定后，以业主大会表决非法为理由，宣传撤销业主大会的决议。有时当地警察还会根据开发商与物业公司的要求，以稳定社会秩序为由，指派警察进入社区，对筹备组成员或者业委会委员进行恐吓。政府的这些做法成为目前业委会成立的最大障碍，激化了业主与政府之间的矛盾。
现在有的政府部门在实际中试图禁止成立业委会，但是结果很快就显现出来了。以电梯为例，对于一个有20层、100户居民的住宅楼来说，一般都有2部到3部电梯。在业主入住时，这些电梯是由开发商指定的前期物业公司维护的。物业公司虽然收取了大量的电梯维护费，但是因为没有业委会的监督，物业公司就会把每天一次检测的工作改为一个月检测一次，这样可以节省60%的电梯支出。如此一来，因为保养不好，本来可以使用15年的电梯，有时到第5、6年时就无法正常运行了，会出现夹伤人员甚至坠梯死亡的现象。此时往往需要更换电梯，但是更换一部电梯费用巨大，最便宜也在30万元左右，昂贵的会达到90万元，谁来出这笔钱呢？政府肯定不会支付这笔巨额的费用，开发商早已经消失，物业公司也会因此而主动离开。如果没有业委会，即使每名业主100%的都愿意缴钱，这笔钱也不知存在何处。更何况，6层以下的业主基本上都会搭便车。如果这座楼没有业委会，没有一个公共利益的协调者，本来可以使用50年的住宅楼，大概第10年就会报废了，矛盾就会激化。政府为了缓解这些解决成本高昴的社区冲突，最有效的方法就是在电梯报废前五年就成立业委会，以不断的延缓矛盾的发生时间、降低冲突可能引发的不利后果。所以，业委会这种民主制度的选择，对于政府来说，也是不得已为之的事情。
业委会以代表全体业主的利益为根本利益，虽然政府整体上希望控制业委会的成立与运行，但是从公务员个人角度来看，他们是支持业委会建立的。做为一名房屋消费者，不仅普通公务员，甚至法官、检察官也往往受到开发商的欺诈，他们也会居住在社区，这时他们也希望由业委会来组织大家与开发商进行协商，来保护他们个人的利益。所以，你会看到有的政府官员在自己的部门利益上反对业委会，但是回到社区后会为业委会捐款捐物。
从未来长期时间内，业主、业委会与开发商、物业公司和政府之间的矛盾将长期存在，并且有不断激化的可能性。
业委会制度
一个好的业委会可以降低物业管理费用，可以监督物业公司的服务质量，可以节省公共支出，可以提高房屋的寿命与价值，如果把业委会作为民主的体现，此前的一切民主形式对于中国的业主来说都是空泛无用的，是没有价格的，但是业委会却是有价格的。在当代中国，一切有价格的事务就容易被推动，这也是为什么在某些农村，那些没有受过教育的村民对民主选举村委会委员的积极性，远远高于那些受过高等教育的城市居民的原因，因为民主选举可以降低农民的负担，民主是有价格的。如果把民主视为一套生产程序，那么业委会就是一个在城市中，价格非常明确的民主产品。这个价格可以是相同物业服务前提下，不同物业收费的差价；也可以是不同物业服务水平下，房屋价值的差额。业委会的价格可以非常具体，例如可以让业主感觉到其价格是1/平方米/年。
业主的组织方式是由法律来确定的，根据《物业管理条例》的规定，社区业主将建立两个机构，一个是业主大会，由全体业主组成；一个是业委会，由业主大会选举产生。但是在很多情况下，特别是对于那些规模巨大的社区，有的有5000户25000人，此时业主大会因为组织成本巨大而无法成立，业委会无从谈起了。所以在北京，有85%的社区没有成立业委会。
在北京大概有4000家新建的商品房社区，但是只有465个社区有业委会，成立业委会的过程异常艰难。根据《物业管理条例》的规定，成立程序很简单，先有五到六名业主发起成立业主大会筹备组，然后筹备组召开业主大会，通过产权清册确定每名业主的投票权，然后进行投票，选举产生业委会成员，通过业主公约与业主大会议事规则，到小区办进行登记备案，此就可以申请银行开户，并以业委会的名义开展工作。业委会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决议。
这其中最复杂是业委会的选举过程，在选举中，首先要确定选民边界，法律规定全体业主都是选民，都有投票权。但是谁能找到全体业主的名单呢？对于有2000户业主的社区来说，这个寻找过程就非常困难。在只有100户的小社区，可能容易找到选民。确定了业主名单后，就需要确定投票权，一般来说第一次投票都是依房屋面积来确定投票权，此时如果开发商把全部房屋都已经销售出去了，那么业主大会的召开就比较容易。但在北京，很多开发商的销售并不理想，所以开发商基本上都是大业主。此时开发商就会利用自己手中的面积优势，总是让筹备组的选举无法通过，所以有的社区业委会经过十年的努力仍然成立不起来。
除此以外，在实际中还存在以下问题增加了业委会的成立难度，第一、首先站出来准备召集召开业主大会的业主会被物业公司殴打，象李刚、李有成、李建国都因严重伤害住院；第二、开发商与物业公司不会提供产权清册，召集人无法知道在本小区到底有多少业主，更不知道联系方法，也无法核对投票权。第三、开发商称整个项目分为五期进行建设，则政府需要五期共同成立业委会，但是开发商一期建设需要二到三年的时间，所以如果五期共同召开业主大会，大概需要十到十五年时间，所以对于单期业主的业委会，政府总是拒绝备案。第四、如果业委会不备案就开始活动，那么当地警察就会以非法组织的罪名警告业委会，或者被逮捕。第五、即使能够找到业主的名单，如果通知大家前来开会的话，成本也非常巨大，以北京的大西洋新城为例，全社区共有1500户业主，分布在全国各地，为了通知大家开会与投票，每户的成本大概要50元，这样共计75000元，这些成本需要由筹备组成员个人支付，所以并不是每个社区都有这样的积极成员。
业委会的登记备案属于中国社团管理的范畴，中国政府认为社团是不以获得利润为目的的机构，社团登记有一个行政机构做为申请人的核准，所以在这种制度下，完全民间的机构基本上无法获得登记。即使通过种种关系获得初始登记，也需要每年进行一次年检。如果民间社团不能接受行政的指导，就无法通过年检，这个社团在第二年时就会被撤销。根据中国《行政许可法》的规定，中国的行政行为分为许可制度与备案制度，许可制度是需要通过政府的审查与批准，例如：公司登记、婚姻登记。但是备案制度要求比较低，仅需要向政府进行备案即可，例如：业委会与网站。业委会的登记不受社团登记的要求，它不具备法人资格，但是业委会的备案制度比行政许可还要严格，它从另外一个侧面体现了政府对于业委会登记要求的严厉性。
在北京，根据《物业管理条例》和北京地方政府的规定，小区办是住宅行政管理机构，专业负责物业公司的资格审查与业委会的登记备案。北京的业委会备案要求业委会选举、业主公约、业主大会议事规则，三个项目共同通过才有备案，而且需要有2/3投票权的业主同意才行，在选举中，单项投票要超过2/3已经很难，现在需要三项同时通过，则更加困难。
另外，小区办不仅是业委会登记备案机构，还是物业公司的资格审查机构，同样一个政府机关同时管理着两个矛盾的主体，在缺少制度监督的情况下，往往出现腐败，这种腐败的特点是，政府机关总是会倾向于强势和能给给予他们贿赂的一方。现实中也正是这样，小区办总是会认真听取物业公司的建议，大力阻挠业委会的成立。当业主与物业公司发生矛盾时，业主对物业公司越是不满意，小区办与物业公司谈判时，手中可以利用的惩罚权就越大，可以获得的贿赂也就越多。所以，小区办总是希望这种矛盾激烈一点比较好。现实中，物业公司也知道这种规律，所以当社区发生业主集体行动要成立业委会，并且有可能重新选择物业公司的时候，前期物业公司总是选择成本最低的保护措施，通过贿赂小区办来防止业委会的备案，所谓“贿赂一个人，难倒千万家”！
即使在这种情况下，仍然有部分社区成功的召开了业主大会，选举产生了业委会，之所以成功，我认为主要原因有三个：开发商已经把大部房屋销售完毕，无法绝对的投票权优势。筹备组成员个人力量强大，能够把业主组织起来。小区业主以中产阶级为主，对于低收入社区与富豪别墅社区，一般都不会出现为公共利益而斗争的个人，所以成立业委会更为困难。这是指能够代表业主利益的真正的业委会，对于那些由物业公司或开发商出面筹建的业委会不在此列。
业委会成立之后，一般要采取以下几项措施：第一、要求开发商公布社区财产所有权情况，确定哪些公共区域属于业主集体所有，哪些归由开发商所有，所谓确定所有权边界。第二、要求物业公司公布社区入住以来的收支帐目，由此确定开发商是否支付物业费，同时确定业主的关联业主是否也支付的物业费用。此时物业公司一般会百般拖延。第三、要求物业公司公布公共收益，例如电梯内部广告的收益、公用房屋的出租收益、车位出租收益等，这些收益对于某些高物业费或者大社区来说，数字庞大，有时可以达到数百万元每年，甚至完全可以抵消物业费收入。也正是因为这些高额的收益，才让物业公司拒绝成立业委会，激化了业主与物业公司之间的矛盾。
业委会最大的权力是对公共财产的管理，这其中有三项最大的公共财产，第一是公共维修资金：业主入住后，要去建设委员会办理房屋所有权证，此时需要向小区办支付2%的公共维修资金，用于日后房屋设备的维修与更换，例如更换电梯。当业委会成立后，小区办应当把此部分钱款转移到业委会。第二是公共配套设施，这是是开发商根据《住宅小区设计规范》的要求，为社区的正常运行，必须设计建筑的公共设施，例如：锅炉、电梯、学校等。业委会一般都会要求物业公司公布重要设备，例如电梯、供电设备、供水设备、供气设备和供热设备的维护保养情况。第三项就是各种房屋的出租使用，主要是房屋出租收益。
为了实现上述目标，业委会一般首先把自己的设想与广大业主进行沟通，经过反馈后整理成书面报告，然后分户送到业主手中，经过一定时间的后召开业主大会，由业主进行表决投票。如果有2/3业主的通过，那么则形成决议，由业委会来执行。对于小社区来说，这个过程可能会比较快速，但是对于那些超过500户的社区来说，由于很难找到业主本人，或者业主本人的投票积极性不高，有时难以达到2/3业主的投票要求。
此时有的社区为了能够降低决策成本，开始设立业主代表大会，部分社区根据自己的经验，在业主大会无法召开的情况下，进行快速表决。实践中往往以楼为单位，每个楼选举产生3到5名业主代表，业主代表大会的规模一般在30到50人左右，当遇有重要情况时，例如当物业公司突然撤离小区，需要立即选聘新物业公司进入，则由业主代表大会决策，业委会执行，但是业主代表大会制度设立要在《公业公约》或者《业主大会议事规则》中说明，并且经过2/3业主的同意。对于大社区，召开一次有2/3业主同意的业主大会很难，所以大部分社区在组织者没有经验的情况下，第一次投票一般都没有想到会设立业主代表大会制度，等在实践运行中认为需要再增加这项制度时，往往因为高昂的投票成本而归于失败。
因为《物业管理条例》并没有设立业主代表大会制度，尽管实践中非常有效，但合法性经常受到物业公司的质询，有时物业公司就以业委会的决定没有经过业主大会表决为理由，拒绝协助业委会完成任务。
中国现有的土地制度，决定了大量农民涌入城市，从村民变更为居民，最后成为业主。当大家不得不居住在城市里的高层建筑来时，电梯就成为每个业主必须使用的通道与工具，离开了电梯，高层建筑就没有价值；在中国这样一个没有信仰的国家里，没有业委会而完全放任物业公司对电梯的维护，一定会导致电梯质量的下降与提前报废。只有业委会才有可能集合全体业主的力量，才有可能筹集到足够的资金，才有可能聘请专业的律师，并且在律师的指导下，与物业公司，特别是电梯保养公司签订一个细节的合同，来迫使物业公司能够为电梯的维护提供高质量的服务，以免于承担惩罚性的违约责任。同时，当电梯报废的时候，也只有业委会才能把电梯的更换成本核算清楚，并且通过业主公约或者业主大会议事规则的方式，来动用公共维修资金去更换电梯。也只有业委会才能实现电梯更换的招投标过程的公开化与合法化，以此取得全体成员的信任与支持。这个过程就是一个不断适用民主的过程，而且离开了民主，目前在我看来，好象找不到更好的办法。
业委会委员
成立业委会的过程，不仅面临着制度的限制和政府阻碍，还有很多实际问题，例如：如何找到上千名业主的名单？如何组织一个60人的电话动员队伍？如何在社区筹集10万经费？如何向业主解释公共政策的制定过程？如何在一个警察四布的会场保证召开500人会议的顺利召开？如何面对开发商、物业公司和黑社会的打击报复？如何面对筹备组成员的政变？如何在没有钱的情况下动员数百人参与集体谈判？这一切不仅需要高超的组织技巧，更需要超乎寻常的社会责任感。可以说，目前通过完成上述任务的业委会成员，特别是少数发起人，无不具备着公民领袖的才能与智慧，他们是当代中国公民中最具智慧、勇气、力量与责任感的人，业委会委员是中国最可爱的人。
根据我接触的业委会成员，他们的工作有以下几个特点：个人收入稳定，有良好的教育背景，基本是都是大学毕业（学位更高的人士很少参与），而且在85到89年期间一般都在大学就学，目睹过中国变革的过程，关注公共利益。他们平时为社区工作不计报酬，没有任何额外的收入，他们经常面对开发商与物业公司的打击报复，有的人汽车被打坏，他们一般能够与各方进行协商，好会使用法律武器，也会妥协。很多人有改造中国的理想，社区就是实现理想的学校，这些人对人大代表选举有着浓厚的兴趣，对中国政治制度的改革有自己的设想与方案。业委会委员因为这些相同之处，非常容易结成联盟，不仅是同一社区的联合，而且有的是不同社区的联合，他们能够充分利用网络来发展自己的合作者。我接触的数百位业委会成员中，大部分是律师、公司经理、记者、自由职业者、广告公司经理，没有一名是公务员，更没有法官、检察官和人大代表。
业委会在参与社区公共事务中积累了丰富的经验，他们要学会如何组织动员业主，如果制定社区公共政策，如何组织选举，如何进行竞争，他们手中没有太多的钱，也没有权力，只有通过提出一套切实可以行的民主政策，才能够获得大多数业主的支持，民主这种决策方式成为业委会委员手中最有力的武器。
除此以外，业委会委员在与业主接触中也建立了充分的信心。在中国北京，业主中包括了很多特殊人，有胡锦涛的女儿和女婿、邓小平的儿子、退休的副总理、海军司令员、中国工商银行的董事长等，那些天天在电视上出现的人，当他们一旦进入社区后就成为一名普通的业主，业委会委员在与他们打交道的过程中，发现这些政府精英对公共事务的管理能力与参与积极性并不是很高，他们只会用权力与金钱自己的下属打交道，这些现任的政治精英们往往不会用民主的政策来说服人。所以，业委会委员在组织业委会的过程中，不仅发现了管理国家的技能，而且建立了管理政府的信心，为未来的人大代表选举与市长省长的选举打下了良好的心理基础。
除此以外，我们还要看到业委会委员自身也有诸多不足之处，首先就是自我管理水平比较低，组织化程度不高，成员之间对业委会的缺少认同性，社会也没有给予足够的重视，业委会成员看不到未来的发展希望，所以只有很少的人愿意选择业委会委员为其职业。没有人去研究业委会做为一个组织应当具有的运行特点，没有人去总结其组织规律，更没有人去学习掌握这些规律，大量操作方法仅凭口耳相传。大多数人都是第一次参与、第一次任职，一切都是在摸索之中；业委会本身资金严重不足，无法聘请足够的专家为其提供管理咨询，在这种情况下，一个没有管理经验的业余的业委会组织，很难完成需要复杂合作才能胜任的工作。在这种情况，业委会面对大量的复杂事务，其任务完成情况没有计划、失败的多成功的少，制约了业委会管理技能的发展速度。其次就是不动产管理能力不高，业委会缺少专业人员，包括法律、不动产管理、电器设备管理和财务管理，即使有优秀的人员参与，也会因为没有报酬而不可能长期工作，最后大部分都会辞职，使业委会在社区内部的影响力日益减弱。
在目前这种状态下，业委会的大量工作依靠业委会委员自身的热情与责任感，但是任何事务如果仅凭清情是无法持续的，祟高的理想并不能支撑大量繁杂的日常事务，如果没有社会的支持，我自己的观点是业委会将变得越来越坏，当业委会无法获得业主的支持，或者获得支持的成本过高以至于远高于腐败成本时，我认为业委会自身的腐败一定会出现。业委会委员会积极或者消极的与物业公司达成协议，通过某些变通的方法在损害业主利益的情况下，满足其自身利益。比较常见的方法有三种，第一、在与物业公司的协商中，不断提高物业费标准，直接以现金方式从物业公司处取得商业回扣。第二、业委会成员集体在物业公司中占有股权，或者通过其亲友占有股权，从中取得分红。第三、在物业公司的招投标中索要商业贿赂。业委会委员创业之初的努力与辛苦，如果得不到业主的广泛认可与支持，其心理会失去平衡；加上工作风险大，社会认同度低；而且由于没有相应的反腐败法律，业委会的腐败不仅是必然的事情，而且会在特定的时间内出现漫延的可能性。村委会和居委会在这方面远远走到了前面，其腐败的方法与结果都是可以预见的。
当业委会出现腐败的时候，政府会怎么办呢？我认为政府会颁布一些“表演性”法律，这是中国的一种特殊立法现象，就是当社会出现特定矛盾时，政府会出台一些法律或政策，从表现上看体现抑强扶弱的思想，反映了社会的需求与民意，树立了正义政府的形象；但是由于缺少可操作性，强者不弱，弱者不强，最终不仅无法解决问题，反而推动了矛盾的不断升级，从而造成弱执一方更加依附于政府的结果。种种保护邪恶的立法技术，均被假借正义的口号大行其道，在公众尚不能辩别良法恶法之时，往往大受欢迎。我称这种法律叫广告法律或者表演法律，即看着好用着差，只能看不能用。
所以，业委会制度的建设需要全社会，甚至国际社会的广泛参与，具体可以从以下几个方面开始。
首先是针对业委会委员的培训，主要进行细节化的治理技能培训，包括人力资源、财务管理、组织管理。业委会本身是一个新生事物，业委会的工作技能与知识更没有人研究过，而业委会实践中经常会遇到一系列复杂的问题。例如：是否要建立业主代表大会？业委会委员有什么权利？如何进行物业公司的招投标？怎么样才能在降低物业费的同时提供服务质量？这一系列的问题都需要有专业的机构、人员进行长时间的积累与研究才能得出科学的结论。除了这些细节以外，我希望能够从业主组织技能、公共演讲与说服、社区公共设备管理、物业管理合同、法律知识与选举、公共政策管理等几个方面对业委会委员或积极分子进行培训，撰写一本《业委会委员工作手册》。如果以业委会参与者占人口总量1%的概率来计算，在整个北京社区的900万居民中，可能就会有9万潜在的积极分子。如此数量庞大的人员，不仅需要专业的培训机构，而且需要专业的教材编写，否则无法实现对社区的有效治理。
第二是立法推动，应当制订《业委会组织法》，以法律的形式明确登记程序、建议职业化制度、建立商业报酬机制，为业委会制度在全国的推广提供法律的依据。我多年提出上述立法建议案，在2006年被32名全国人大代表所签字，已经成为正式立法建议案，但是从建议案到正式议案，还有许多事情要做。我曾经设想参加人大代表选举，但是中国的选举制度是简接选举，需要你首先参加区代表选举，然后是市代表选举，然后才是全国代表的选举。对于我来说，这个过程非常漫长。所以目前最好的方法就是不断与现有的人大代表保持联系。
第三就是社会关注，这包括学术界、新闻界和文艺界关注。很多社区业主认为业委会是一个可有可无的组织，没有人意识到它对社区治理的重要价格，不仅是普通公众如此，就是中国的大学也持这种态度，所以中国目前没有专业化的研究机构来分析业委会的组织与特点。北京市律师协会物业管理专业委员会是目前国内唯一家有业委会研究功能专业的律师团体。我希望能够有更多的研究机构加入进来，为业委会的发展提供理论与实践的指导。除此以外，新闻界也缺少对业委会功能的深刻认识，文艺界更是如此。如果把中国的民主形态为分社区民主、公司民主和政府民主，后两种民主形式已经深入人心，大家已经知道了市长竞选对政府民主的重要性，也知道董事会投票制度对于公司成长的重要性。但是人们却很少知道，业委会的民主机制对于自己家庭收支和房屋价值的重要性。如何让公众提高对业委会的关注程度，更多的支持业委会，我曾经设想有这样的赞助者，能够赞助那些以业委会为主题的文学创作，使业委会的观念深入人心。
培训、立法和关注都需要大量的资金支持，以中国目前对民主机制的研究来看，似乎很难有太大的改善，或许成立专业化的社区基金会是最好的选择，而这是否能够成功，更多的要看社会对于业委会制度重要性的认同。
否则，因为需要自己支付费用而且经常面临物业公司的威胁，因为没有报酬，绝大多数人是不愿意参加业委会的。所以业委会经常会面临人员短缺的情况，第一届到期后，没有人参加第二届的选举，因为有的社区刚入住时克服了巨大的困难成立了业委会，但是三年之后，因为没有人参加选举，最后业委会消失了，社区也由此陷入混乱，不得不由政府控制的居委会来出面，或者成立由开发商物业公司支付报酬的假业委会，这样使得政府通过行政手段来重新控制社区。
如果有足够的社会支持，最重要的是理论与思想的支持，就可以吸引很多优秀的人才加入到业委会的工作中来，他们会在实践中不断解决目前所遇到的所遇到各种问题，包括报酬、激励与安全方面的内容，为推动社区的民主治理建立新的模式。
对于当代中国来说，民主已经成为社会的必然选择，但是在从专制走向民主的过程中，全社会特别是那些精英们面临着巨大的思想与信心不足。第一、是缺少一个可以合法存在的组织，任何群体行为缺少组织合法性将无法持续，中国50多年来禁止成立任何非营利性的民间机构，数百万人因此而被关押或者消失。业委会制度是中国近一百年来，第一次由政府设立的、不得不推广的非政府组织制度，它为中国社会精英的发展提供了组织的空间。第二，在中国历史上，主张民主的社会精英多是非政府人员，他们缺少公共治理的经验，所以他们对民主的追求更多的停留在网络、文字，而很少参与实践。以选举研究为例，全中国数百名选举问题研究专家中，没有一人亲自参加过中国的民主选举。同样，因为缺少实践机会，大家总是在实践中对于民主的具体运用缺少信心，更无法创造出适合中国城市情况的民主技能。而业委会制度给他们提供了实践的机会，让很多人体会到了民主的工具性，并且发现了其中的操作技巧。第三，社会精英没有组织的经验，不知道如何管理一个以民主为主要决策方式的机构或者组织，没有组织就没有协调也就没有管理，大家对于自身的管理经验极为落后，甚至有人主张管理就是专制、就是独裁。很多人在追求民主政治的同时，在自己的团队里实行着最原始的独裁制度；而业委会委员之间的完全是平等的合作关系，非民主不能管理，这种管理经验促使人们在实现国家民主的同时，也学会在自己的团队内以民主的方式与人平等协商。
所以说，业委会制度建立同时解决了以上述三个问题，它使民主的组织合法化，为政治精英们提供了进行公共管理的管理技能，为人们之间建立合作规则建立了机会。业委会为民主中国的建立开创了广阔的天地空间。业委会对于推动民主选举、非政府组织管理和公共政策参与有着巨大的推动作用；业委会将成为中国城市民主化进程中核心的领导性力量，社会对于业委会的支持将加快中国民主化进程。
或许若干年后，当中国真正成为一个民主国家的时候，当我们环顾坐在议会议席上的人大代表时，发现他们无不来自社区，这也不是没有可能的事情，人类社会就是这样难以预测。
展望未来
社区纠纷不断，除了其他制度上的缺陷以外，也与《物业管理条例》质量低下有关系。做为一部近代颁布的法律，它没有体现出现代立法技术一切优秀特征，完全是一部内容不系统的、概念混乱、相互矛盾的法律。在业委会选举问题上，它在选民确定、选区划分和投票确认等方面没有明确的定义，选举技术倒退了一百年；在业委会登记程序上，它强调了政府指导，但对什么是政府指导以及不指导的法律责任没有任何规定，为少数部门上下其手阻挠业委会备案做好了立法的准备。这部只有76条的法律中，80%以上的条款都受到过社会的指责。这部法律颁布的目的本来就是缓解社区因为物业管理和业委会成立所产生的种种矛盾，但是其实上没有做到，三年来因为社区矛盾日益尖锐，规模越来越大，据北京市朝阳区法院的统计，从2003年1月1日到2006年6月31日，这个地区的物业管理诉讼以每年400%的速度递增！由此可见，现行法律不仅没有缓和矛盾，反而成为激化矛盾的催化剂。
那么什么是理想的立法结果，我想至少应当在以下几个方面有所体现：
法人资格：该法应当给于那些符合法人条件的业委会以法人地位，它作为业主的自治组织，应该进行社团登记，业主委员会成为法人后，将有利于其职能的履行。考虑到目前中国社区的多样化，业主有权选择其业委会是否进行法人登记。
成员职业化：该法应该明确规定业主委员会的报酬机制，从而使得业委会成为专业化组织，可以借鉴新《公司法》中关于董事的制度，完善业委会委员的专职化、薪酬化、责任化制度建设。
登记制度：我们认为只要三分之一的业主通过，即可选举产生业委会，现行的《物业管理条例》关于三分之二业主同意才能成立业委会的规定，窒息了社区自我治理的活力，阻碍了和谐社区建设，应当予以废除。
登记机构：根据《物业管理条例》，业委会的登记机关为区县房地产行政管理部门，而这些部门同时还是物业公司的管理机关，导致部分行政管理机关在业委会备案时设置重重阻碍，故应规定由民政部门做为业委会的登记备案机关。
一楼一会：考虑到诸多小区人数众多，为降低业主表决成本，应当规定业委会以楼为单位，业委会决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业委会联合会共同决定。
代表大会：考虑到部分社区人员众多，除建立业委会以外，还应当建立代表大会制度，业主代表大会不仅可以代表民意，降低表决成本，还可以监督业委会工作。
推动立法，把设想变成法律，是中国最难的事情，一方面是因为中国缺少由民间推动立法的程序与经验，或者可以说从来没有一部法律是因为民间的推动而创立的，更何况这部法律在很多领域强调了社区自主治理，弱化了政府参与，这对于一个大而全的政府、对于一个习惯于事事插手的政府来说，从心理上就难以接受。
但是，社区民主是大势所趋，因为它不仅可以建立社区的民主制度，而且还是保护人权的最好方式，对于受全世界关注的中国拆迁问题，我们有个结论，凡是被拆迁的社区一定没有业委会！如果能够建立业委会，特别是有一个强有力的业委会，因为要面临着巨额的拆迁赔偿，整个住宅项目会因此而亏损，最后不得不放弃，开发商的拆迁基本上不可能。
除此以外，业委会对于社区环境的保障于社区犯罪的预防与校正、对于家庭关系的改善及降低离婚率、对于儿童教育的促进、对于提高就业率、对于老年人帮助，都有巨大的社会价值与经济价值。如果条件足够的话，我们甚至可以研究，业委会委员能否成功的管理一家上市公司？这些都可以成为业委会制度的研究课题。
在中国，除了业委会之外，还有另外两个委员会，一个是村民委员会，根据《村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民的自治组织，但是党经过几十年的努力，已经在每个村都设立了党支部，支部书记是最高权力者，决定者村民委员会委员的选举与任命，村民委员会其实已经成为党组织的附庸。另外一个是居民委员会，根据《居民委员会组织法》的规定，居委会是居民的自治组织，但是它现在和村委会一样也已经成为政府的派出机构，执行者计划生育、摊派、征兵的任务。只有业委会，因为具备财产的性质，因为必须要求是业主，必须是房屋所有权人，这种特性决定了人选的困难与流动的困难，而且业委会要向其他业主承担责任，如果工作不慎很有可能成为被告，党组织只愿意享受权利，不愿意成为被告，所以政府目前还没有找到适当的方法来完全控制业委会。
但是政府目前也在采取措施来控制业委会，一是要求业主在居民委员会的领导之下开展工作，二是尽可能把党员安排到业委会中去，而党小组一般在居委会的管理之下。三是对业委会委员进行严格的审查，四是尽可能在新闻中减少业委会的概念出现。由于居民委员会是一个由退休公职人员成立的组织，他们习惯于在党的安排之下完成工作，其能力、威望不可能与业委会相比较，所以无法得到广大业主的认可。但是由于他们是由政府提供薪水的职务，所以有长期的可持续性，在有的社区中，居委会的竞争力渐渐增加。
业委会之所以将对中国民主运动的产生巨大贡献，就在于它将为中国培养数百万业委会委员，而这些业委会将成为中国民主主力军。业委会制度最大优势在于确定了公民财产权利的边界，一般说来，社区之内的公共事务由业主大会和业委会来决定，社区之外的共同事务由政府来决定。在一个社区，业委会其实就是一个小政府，业主们在选举、管理、监督业委会的同时，学会了选举人大代表、学会了公共政策的制定和通过预算来监督政府。而且由于对于社区政策的不同观点，业主们会产生多个派别，各派别之间的斗争往往通过在业委会中占据的席位数量表现出来，这也已经具备了多党竞争的民主雏形。可以说，政府所拥有的各种特点，都可以在业主代表大会和业委会中找到政府的影子。民主政治的主要表现形态，多党竞争、新闻自由、分权监督，都可以在业委会运行中找到细节化的体现。
民主其实就是自我治理，中国公民缺少这种自我治理的经验，长期以来都是党或者政府来治理人民，现在终于有了这样一个机会，可以通过管理社区来实现自我治理的实践，树立中国公民自我管理的信心，学会治理技能，培训人才，实践治理经验。
业委会的治理经验可以推广到整个社会，如果人们都认为可以管理好自己的社区，那么他们就可以管理好自己的社会。目前有一种观念，中国必须独裁，这种观念让公众认为民主是成本最高的方法，不得不接受一个独裁者的专制。通过社区治理，人们认识到民主自治或许是一种更好更为有效的治理方法。
从理论上讲，如果把农村村庄也看成社区的话，今后中国可能只保留业委会，而村民委员会和居民委员会都会归于消亡，因为村庄也是一个社区，它的财产情况与业委会完全一样，而且多了土地所有权。更多的新社区由于业委会的存在，居委会几乎失去了存在的意义。只是目前绝大多数人并没有意识到这一点，仅仅看到业委会维护业主权益的价值。在业委会与其他两个委员会的竞争中，只要有足够的社会支持，业委会一定可以获得胜利。或许业委会可以成为中国的第二大政府，因为90%的中国城市居民在它的管理之下，包括几乎全部的政府官员，而且据统计一个人超过60%的时间是在社区里，当然其实是在自己家里。业委会最后能否战胜居委会和村委会，还要看它自己的努力，我们当然非常期待着这个结果！
民主的种类有很多，但是无论哪一种，只要能够被广泛应用，就是最适合这个国家的民主形式。我经常感觉到人生有限，所以我自己有个观点：要想改造中国改造北京就可以了；要想改造北京就改造六环以内社区；要改改造六环以内的社区，只要改造这6000个社区的业委会就行了。让北京成为一个民主城市，首先要让社区成为一个民主的社区，中国的民主化进程寄托在中国的社区，更寄托于每个社区的几名业委会委员身上。9亿中国市民或许不知道省长市长是谁，或者不会为人大代表投票，但是他们却知道谁是业委会主任，更要为选择哪家物业公司去投票，因为这与他们自己家庭每天的收支息息相关。
如果能够让中国60万个社区都能够通过业委会实现民主化，即使不考虑对于经济发展促进性、不考虑对环境的保护功能、不考虑对贫穷阶层的帮助、不考虑对犯罪的预防，单就整个国家实现民主的时间与冲突成本来说，也一定可以降到最低，我想这是每个中国人都希望看到的事情。
我们希望在自己的有生之年，看到美好的未来。居住改变中国，民主源于社区，事实就是如此！
秦 兵
QinBingLawyer@gmail.com
2006年10月1日星期日于巴尔的摩大学法学院
后 记
2002年期间，我承办了一个集团诉讼案件。在北京北三环附近，有一个20多层的公寓大厦，有十余位业主在1997年到1998年期间陆续购买了这座大厦的数十套住房，当时每平方米的价格是16000元。以后经过了种种事件，大厦内的各种公用设施遭到了破坏，特别是电梯设备，业主因此向开发商索赔。2004年当我们的案件结束时，业主发现了开发商的清盘广告上，房屋的价格成了5000多元，正好是过去的三分之一。这件事情让我思考，为什么在这个市场非常火爆的时间，公寓的价格不升反降呢？期间有一个细节给我留下了深刻的记忆，在仲裁期间，我们做为业主的代理律师要与开发商共同陪同仲裁员一起查看公寓大厦的设施配套情况，当我们要乘坐电梯上楼时，开发商的代表借故离了，等我们从20层返回要到18楼时候，电梯突然脱离了控制急速下降，电梯轿厢里的灯光忽明忽暗，然后在楼底层突然停住。我和仲裁员都出了一身冷汗，急急走出电梯。我们乘坐的是一部比较高档的电梯，但仅仅使用了不到8年，就出现了这样的事情，这是开发商降价清盘的原因，没有电梯9层以上的公寓几乎都要报废。
这些都让我对现代另城市社会的居住现状进行思考，设想如何才能避免这样的事情，最后我的答案是成立业委会。
2006年9月1日，美丽园社区的物业公司突然撤离社区，同时小区内停水、停电，电梯也遭到了破坏。整个小区业主的生活被打乱，老人、病人、婴儿的生活难以为继。政府不得不派出新物业公司进入，但新公司拒绝接受电梯的维护工作。9月3日，我与舒可心、王海、陈兵、任晨光等几位朋友一同进入社区，从晚上6点到凌晨2点，我们目睹了不同观点之间业主的冲突，与各派业主进行了数轮谈判，希望大家保持克制，避免业主之间的暴力冲突。此时美丽园业委会的工作时间已经将近五年，为什么仍然会出现这种情况，这让我思考业委会的治理技术。
本文我十年余来从事房地产法律事务，特别是社区法律事务的工作经验总结，重点考虑了北京地区的业委会制度。以期让更多的研究人员、法律工作者了解业委会制度与工作现状，为推动中国的社区民主做出贡献。在本文中，我增加了一些关于中国房地产开发制度的介绍，而为中国的房地产制度如此复杂，又要说明一些基本概念。由于本人是执业律师，更多的时间要忙于律师事务所的生意，所以在文章的文字与数据准确性，还有待于更细致的推敲与整理。
尽管如此，我仍然希望读者能够理解本文的结论：业委会将成为推动中国城市民主进程的领导力量！如果没有做到这一点，说明我与中国的业委会一样，仍然还要努力。
本文的写作过程中，在理论与实践中得到了以下人员的大力支持：
巴尔的摩大学法学院查理教授；
人民大学行政管理学院陈幽泓副教授；
人民大学行政管理学院毛寿龙教授；
清华大学法学院申卫星副教授；
中国政法大学法学院杨玉圣副教授（北京昌平区富泉花园业委会主任）；
北京美丽园业委会主任雷霞女士；
北京光大花园业委会主任陈兵先生；
北京健翔园业委会主任任晨光先生；
北京中海紫金苑业委会主任商长虹女士；
北京上地西里业委会主任赵恒律师；
北京市朝阳园业主舒可心先生；
中国著名维权专家王海先生；
中国北京海淀和谐中心理事长蔡若焱先生；
北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师；
北京律师协会物业管理专业委员会秘书长徐汝华律师；
北京律师协会物业管理专业委员会委员包华律师；
北京市汉卓律师事务所毕文强律师；
北京市汉卓律师事务所张艳玲律师；
北京市汉卓律师事务所实习律师马传贞女士；
其中几名业委会主任积累的丰富经验使我得以深入思考这个问题；本人在此一并向他们表示感谢！另外我还要感谢我的牙痛，它使我两天没有睡觉，最终促使此文的全部完成。
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