20060213秦兵：一切权利看合同！

 

一切权利看合同！

从有文字记载以来，人类文明可能已经走过了近万年历程，到现在已经到了一个高度发达的年代。在今天，很多人认为，人类最伟大的发明是电、火药、汽车等自然科学的产品。其实不然，人类最伟大的发明就是法律。在法律之下，人类才得以以聚集的方式生活下来，如果没有法律，可以说不会出现数十万以上人口的城市，即使有，也会充满了暴力、欺诈与谎言。

为什么法律可以解决人与人的聚集问题呢？就是因为法律确定了人与人之间的关系，或者说是人与人之间的权利。例如，每个人都有生命权、健康权、所有权。

但是，我们发现，这些权利都太大了，对每个人来说都一样，而且过于概括与宏观。例如，我们购买了一处房产，如果不事先约定取得产权证的时间，那么有可能因为出卖方的原因而使购房人长时间拿不到产权证。这时去寻找法律，你会发现法律对购房人取得产权证的权利几乎没有太多的保障，特别在取得时间上规定的非常空泛。

有人认为此时最好的方法就是完善法律！这确实是一个好方法，问题是什么是“完善”呢？就是在现有的法律中明确规定办理产权证的时间，以及无法取得产权证时双方的责任。

但是怎么实现这个“完善”的过程呢？想一想也很简单：购房人参加人大代表选举然后修改法律！基本的过程是这样：购房人先花五年成为区县人大代表，五年后再成为市级人大代表，五年后再成为省级人大代表，五年后再成为全国人大代表，然后在开全国人民代表大会的时候发起立法建议，要求修改《城市房地产管理法》，这个过程大概需要25年的时间！

我想任何一个购房人都不会去做这件事情，因为时间成本太高了，可能让自己的一生全部都消耗在这件事情了，所以可以肯定的说，没有任何一个购房人愿意来做这件事情！

那么有没有成本更低的保护自己权益的方法呢？有！就是通过合同来保护自己的权利。

对于产权证的问题，我们可以在合同中约定：某年某月由某人去办理产权证，如果产权证办理完毕，则双方买卖事务结清；如果不能完毕，则由某方承担违约责任，每延迟一天由某方支付几百元违约金。

这样，因为有了合同，负有责任的一方就不敢随意拖延，购房人的权益就容易得到保障。相对于以25年的时间去修改法律来讲，撰写合同的时间只需要25分钟，时间成本相差55万倍！这就是合同的价值！

这仅仅是房屋一项，在现代社会生活中，还出现保险、期货、股票等以往时代无法想象的社会产品。于是，人们发现，在这些新产品的合作中，合同可以确定法律所不能确定的权利。

在一宗房地产交易中，如果我们把房屋所有权、土地使用权这些法律已经确定的权利定义为权利的产品系列的话，那么所有权证的取得时间、墙体质量、房屋面积、电梯安全这些具体的权利就可以被称为权利产品的具体型号。

购买房屋这样一件事情可以从多个角度来看，从实物方面看是一个实际的房屋，从法律方面来看就是一系列抽象的权利，除了法律规定的大权利以外，99%以上的细节权利都需要由合同来规定。如果没有合同，可以说购房人99%的权利都有可能丧失，所以现代社会中大概没有人敢不签合同就购房的。

如果有人说：我敢不签合同就购房！我想最高兴的就是开发商了，他们可以没有任何负担的收钱，随便提供一个房屋就履行了全部义务，而且不用担心承担任何违约责任。除了开发商以外，还有法院和律师从这样的购房人身上受益，因为这种交易是最容易打官司的。法院近些年盖了无数的新办公楼，律师所也有极大的发展，据说1/2的诉讼费和1/3的律师费都来源于房地产纠纷，而且绝大部分案件都是那些不注重合同的人创造的机会。

如果您不想到法院，那么就多关注合同，救济的成本总是低于预防的成本，而提高预防效果最好的办法就是掌握撰写合同的技术，学会写合同就等于掌握了一种保护权益的武器。

所以，保护权利成本最低的方法就是签订合同，无合同即无权利，一切权利看合同！

 

 写于2006-2-13