20031018秦兵：为什么业主难以更换物业公司

    

    为什么业主难以更换物业公司

 

我们全部以有1000户的社区为分析对象，这样计算成本相对来说比较容易。

　　一、 业委会成立的成本

　　1、 召集成本：要成立业委会，就要先召开业主大会，要想通知1000户业主，那么就需要 有一个专业化的机构，有一个办公室、一名秘书、一部电话、一台复印机、一台传真机、一台计算机，平均每个月的成本大概在9000元左右；按照每天找到10户来计算，要想通知到1000户业主，这大概需要三个月的时间，预计需要总费用30000元左右。

　　2、 选举成本：假设1000名业主基本上都已经找到，那么要组织大家选举，你要向每名业主介绍业委会成员的基本情况，回答大家的各种千奇百怪的问题，如果业委会的选举非常顺利，可能也要花费三个月的时间，那么预计需要费用30000元左右

　　3、 备案成本：假设此项选举在小区办非常容易备案，只需要一个月的时间，那么大概支出不超过1万元。

上述三项支出，大概在70000元左右，前提是没有其他意外的情况，一切都顺利进行。

　　二、 解除与旧物业公司委托合同的成本；

　　1、 表决成本：要让1000户业主对物业管理水平进行表决，大概也要三个月时间，又是30000元支出。

　　2、 执行成本：如果由业委会解除与旧物业公司之间的合同，那么需要对旧物业公司的全部资料进行分析，假设要看六百张设备图并对设备及物业管理进行评估的话，可能又需要花费三个月，成本为30000元。

　　3、 追究责任成本：如果旧物业公司顺利离开社区，则需要三个月的交接时间，成本为30000元；如果拒不离开社区，那么就需要通过诉讼来解决，请律师1个月，一审6个月，二审3个月，中间移卷3个月，共计13个月，此时每个月的成本大概要提高到3万元，这样总成本可能为390000元。

上述三项支出，无诉讼的支出为90000元，有诉讼的支出为45万元。

　　三、 新物业公司接受委托的成本

　　1、 选择成本：进行新物业公司的招标与考核，聘请律师签订物业管理合同，大概需要三个月，每个月需要支出20000元，合计60000元。

　　2、 表决成本：解聘旧物业公司的表决与选聘新物业公司的表决在实际中是很难同时操作的，如果要进行全社区的表决，又要再花费三个月，需要费用30000元。

　　3、 进入成本：新物业公司进入时需要进行的合同、设备、配件、技术资料、水电暖冷费用的交接，可能需要三个月，每个月支出的费用大概在30000元，共计90000元左右。

上述三项支出合计，180000元。

　　四、 总计：

前述各项，花费时间与成本无诉讼的为24个月、34万元；有诉讼的为37个月、70万元，前提是业委会成员足够聪明而且不需要取得报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊。

目前的难题是这部分费用的先期支出由谁来承担？目前北京大概还没有这样一位英雄，能够自始至终的承担全部费用，所以社区的物业公司更换几乎不可能；业主更换物业的行动中，失败成为必然，成功则属于偶然。

写于2003-10-18