20030827秦兵：消费者(业主)集体维权教程

    

      消费者(业主)集体维权教程20030827版

兼写给一位业主维权代表的信

王兄：

你好！

你说大家发现自己的房屋面积都比合同里约定的少很多，想组织大家一起来与开发商谈判或者诉讼，问我这件事情能否做下去；我想此事的关键在于你能否做下去，这需要你开始之前考虑的详细一点。

我有时一天接到来自全国各地的很多咨询电话，其中有相当一部分是关于如何组织集体维权的，之所以如此是因为目前的房地产市场存在的房屋质量低下、面积缩水、广告欺诈、阳光摭挡、延期入住、交房时滥收费、没有产权证、滥用车库、社区治安混乱等问题，这些事情涉及的不是一家一户，往往导致社区内很多业主受害，这种状况使得业主有了团结的利益基础，也就是说可能使大家的目标一致；但是目标一致未必就一定能够团结起来，这其中还有一些组织技术方面的内容，如果解决不了组织问题，再好的事情也办不成。

我想与你谈几个问题：你面对的是谁？你们要具备什么知识与能力？你要付出什么？会有什么风险？你会得到什么？这些都是需要你在行动之前必须考虑的事情，古人说：“不谋万事者不足谋一事，不谋全局者不足谋一隅”，我把这些年自己知道的一点经验告诉你，希望能够有所帮助。

首先要知道需要与谁沟通，你将要面对的人是非常复杂的，在接触前应当对他们有初步的了解，这样可以知道谁是朋友，谁是对手；我想以下几个群体是你必须打交道的：

一、 业主，他们都是你的邻居，这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败，不要以为为他们的利益而奋斗，他们就会支持你。当初林肯为解放奴隶而斗争，但是很多南方奴隶起来攻打林肯的部队。支持你的人肯定有，反对你的人有时比比支持你的人还多；当别人说你不好时要学会控制情绪，如果你决定了做下去就不要在意。

二、 开发商，他们是一个专业化的组织，不仅能够建造房屋，而且能够平息矛盾，他们与政府有着千丝万缕的关系，他们有钱有势，虽然有时缺少道德与正义，但是在一个讲究力量的社会里，你的专业知识显然不够，需要不断的学习，才能发挥你们的组织优势。

三、 房管局：你要知道政府的身份是很独特的，与房管局打交道时你不知道它是谁，不知道谁是真正负责的人，不知道他们是怎么想的，但是你还要与他们接触，把自己的想法告诉他们，争取他们的支持。不要担心他们会伤害你，你是纳税人，你是选民，虽然你和邻居们的钱不够多，但是你们的选票要比对手多；不仅要学会使用手中的钞票，更要学会使用手中的选票。

四、 人大代表，案件要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的文件上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以做为法庭上的有利证据；全市有七百多名人大代表，我的网上有部分人大代表的联系方法，希望你们能够说服他们。

五、 律师，在与你们的接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。

六、 测量公司：你们如果要重新测量，可能需要找几家测量公司，这个过程是很麻烦的，而且要知道测量的结果是什么，所以还要学习《测量规范》。有的测量公司并不完全为委托人服务，可能会被利益左右；他们是按测量面积收费，为了多收费可能就会多测量，但是每多测一平方米，他们虽然只能多收几元钱，但是你们却要多支付几千元；所以希望你们能够以另外一种方式与对方签订委托合同。

在讲一些具体的问题之前，我们先说点抽象的经济法则。美国有位学者叫门瑟·奥尔森，他是一位研究集体行动的专家，其专著名为《集体的逻辑》，在这本书里他揭示了很多松散的个人组织起来进行集体行动的基本规律。

一般情况下大家认为，很多有相同利益的个人为了大家各自的利益会组织起来采取共同的行动，例如消费者会组织起来反对企业的欺诈、劳工会团结起来反对资本家的剥削、学生会因饭菜质量低下共同采取罢餐行为、业主也将因为受到物业公司的盘剥将采取一致行动将物业公司赶出家园，但实际上这种情况并不多见，甚至在中国是非常少见的，就是在北京这样文化程度居国际领先地位的城市中，集体行动也是极少的；有时即使在报纸上看到一两条集体行动的消息，大多数也是失败而告终。

为什么会这样呢？这是由三个原因造成的：人的经济理性、组织收益和组织成本。现在的每个个人都在追求物质利益的最大化，这要求他应当以最低的成本支出，获得最大的物质利益收入；而集体组织的收益是不确定的，参与的人越多则个人获得的收益可能就越少；而且当参与的人多到一定程度时，其他不支付成本的人也可以参与收益分配，即所谓出现“搭便车”现象，这时收益与成本之间失去了正向关联，很多人会采取观望态度，当这种心理在集体中扩散起来的时候，参与集体行动的人会越来越少，等待集体行动出现结果的人会越来越多，于是集体行动就走向失败。

在每个集体组织中，都会有三种人，分别叫条件合作者、志愿惩罚者和自私自利者。条件合作者一般是集体行动的发起人和参与者，发起人在数量不少于3人时集体行动就有可能发起，条件合作者在总人数中可能会占到60%以上，这个比例决定了任何集体行动只要有良好的组织就一定可能成功；志愿惩罚者是那些敢于站出来，为集体利益打击、声讨、惩罚搭便车行为的人，他们的数量不需要很多，有时可以起到以一当百的效果；自私自利的人就是那些无论获得何种回报，都不愿意付出的人，他们在总人数中占的比例在30%左右，但是如果存在志愿惩罚者，这种人的顽强者仅能维持在3%，这是一个很好的消息！

集体行动如何才能持续下去呢？研究者认为有可能采取三种方式：提供不对称利益、进行正向激励与采取反向激励。提供不对称利益就是让那些受害最大的人能够在集体行动中获得最大的补偿，例如如果地基渗水那么可能一楼的业主损失最大，所以可以让一楼的业主发起地基维权活动，如果地基有不均匀沉降，那么高层业主可能受害最深，那么此项活动应当让他们来组织。正向激励就是给那些积极参与者以获利机会，例如减少他们聘请律师的费用、给他们一些精神上的奖励、选举他们成为当地选区的人大代表。反向激励则是打击那些搭便车的人，例如向他们封闭消息、让最不积极参与维权活动的人承担更多的物业管理成本。

以和尚吃水为例，正常的情况下三个和尚是没有水吃的，但是以下三种情况下可能会出现有水吃：

一、 利益不对称：三名和尚中的一名和尚喝水特别多，是其他人的二倍到三倍，所谓利益不对称，此时为了自己的利益，他会主动挑水，这样其他二名和尚就是搭便车；

二、 正向激励：三名和尚决定给挑水的和尚以报酬，或选举他当寺院的主持，或派他出席全国和尚代表大会，此即正向激励，这样为了取得这些报酬或者荣誉，就会有人愿意当积极分子；

三、 反向激励：其中一人主动给大家安排任务（条件合作者），并对不挑水的和尚（自私自利者）进行禁水惩罚（志愿惩罚者），为了免受处罚，大家就会轮流挑水，此即反向激励。

我想在组织过程中，除了上述基本法则外，还应了解一些基本常识，这些常识性规则都是我根据自己的经验总结的，见笑如下：

一、 散沙规则：一般情况下，我们认为应当是人多力量大，但实际上我认为在业主维权中，如果没有一个有效的组织，人越多力量越弱。为什么呢？有两个原因，一是不参与任何行动的人照样可以从中受益，所谓搭便车；二是参与行动的人特别是发起人，其参与成本高风险大，随着时间的推移他们会认为自己的投入与产出不成正比。对此你从一开始就要有思想准备。你说上周六有三百多户业主签字，但这只能表示一种愿意，如果你让每户集资五百元，我想可能有一大半的业主会告退了。

二、 利益规则：有人认为中国人就是一盘散沙，其实不然。人性相同，国内国外都一样，今天我们发生的问题，在二战后的欧美国家都发生过，只不过他们的新闻制度比较开放，大家通过学术讨论，从立法上已经解决了这个问题。看国内外能够组织起来行动的地区或者人群，必然有过这样的经验或者历程，历史的感受使人们对其他任何形式的反抗不抱有任何幻想，他们认为只有自己的组织才能够保护自己。而我们目前的业主，已经习惯于接受组织的命令，一旦没有这种组织，大家就不知道怎么去做了，此时业主对开发商的信任有时会超过对业主自己。你如果要想让大家团结起来，最核心的问题就是解决利益问题，让大家算一算维权活动的投入产出比，如果胜利了能够得到多少回报，看他们为了这些回报愿意支付多少费用，能折现的就折现，以算帐的形式来提醒你的邻居，这要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。

三、 公司化规则：我后面告诉你的组织原则与公司类似，实际上是需要按照公司的结构模式来组织你们的业主小组。你的对手是一家企业，它有健全的分配模式与管理体系，你如果想与其持续的进行对抗，当然也要建立自己的公司，只不过这个公司不叫公司，而叫小组罢了。不要以为这个要求太苛刻，这是你们维权的最低要求，最好的反坦克武器是坦克，与你的对手最可以持续下去就是公司化运行的维权组织。

四、 竞争规则：我建议你们组织两个维权小组，两个小组之间进行竞争，就把它当成个游戏来玩吧；看我们今天的市场，六七十年代所有贫穷至少在城市都不见了，人还是那些人，但是制度不一样了，有了竞争，大家都在想如何提高质量（建筑质量除外），所以说我们今天的一切幸福生活都来自于各种不同形式的竞争。前些天我去参与一个社区维权大会，有人站出来向业委会主任说：我不同意业委会成员取得报酬！当时就有人站出来说：那么请你当主任，一周五天为大家工作，同意的业主鼓掌。立即掌声响起，这位朋友立即改口说：我也有事情，还是你们做吧。其实你们不一定有这样的机会，但是你可以设立两个小组，一个是免费小组，一个是收费小组，看哪个可以持续下去；有了两个小组，相互之间有了竞争，就会想如何降低维权成本、如何提高维权收益，不要担心会乱，人们都已经习惯了在竞争的组织之间进行选择，这样可以保持你们小组的生命力与持续性。

五、 拖延规则：很多业委会总是有头无尾，开始轰轰烈烈，不几天就销声匿迹；开发商也深刻体会了这些特点，所以凡是业主的集体行动，他们都以拖为主打方法；拖有几个好处：一可以表示出自己的姿态，不是不解决，而是问题太多，可以给大家一个希望与幻想；二可以尽可能把诉讼时效拖过，只要超过两年，所有的事情都没有办法了，法院会驳回业主的诉讼请求；三可以增加业主的组织成本，让大家把精力耗费在无穷的组织事务中：开会、选举、投票、不信任、贪污；四可以进行分化打击，积极的先给块糖然后再打一棒。此时你要学会利用对手的拖延，把对自己的不利因素转换为有利因素。

面对开发商的威逼利诱，百分之九十九的人是无法坚持下去的，特别是那些发起人或者说是维权领袖，一方面是因为这些人承担了巨大的付出与风险，另外一方面也是由于部分发起人还没有相应的才能。我想你应当具备什么样的能力与知识呢，大概如下：

一、 勇气：在你组织大家团结起来的过程中，最重要的就是勇气了，你过去可能从没有接触过让你害怕的事情，那是因为你从来没有对谁产生过威胁；但现在不一样了，你的事业如果成功，就可能会让对手付出几百万甚至上千万的钱款，就会有人以种种方式威胁你；开始你可能会害怕，害怕失去健康、失去工作、失去邻居们的信任，但这正是对你的考验，你要想成正果，就先入地狱吧。

二、 智慧：你一方面要团结很多人，另外一方面还要与很多人做斗争；而且需要你团结的人与你需要斗争的人常常混在一起。这里不是战场，却比战场还要复杂；对于某个群体，可能在此事你需要与他们并肩做战，在彼事又需要与之针锋相对，是敌是友，变幻无常；所以你要经常思考，将经验与理智结合起来，才能在纷纭的世界中分清朋友与对手。

三、 力量：你的勇气与智慧最后应当体现出力量，这是正义的力量，会让对手感到不安和手足无措。你说要三个月内就上法庭，我想这不是最好的方法；在没有力量之前，他们看你们如同蚂蚁，他们知道你们做不出任何事情，失败的可能性极大。这方面的教训是相当丰富的，你可以到网上去看一看；所以需要先练内功，先承认我们就是蚂蚁，承认我们每个单个的个人是微不足道的，然后学会如何将蚂蚁组织起来，让我们的力量成为洪流。

四、 心胸：要有宽广的心胸，要学会包容别人，要知道如何面对针对你的一切不利之词，要沉着冷静。当你没有力量的时候，大家不理不睬，但等你开始壮大时，就会有人造谣，说你生活不检点、说你贪污、说你与某某进行勾结，还会说你出卖公共利益，当然你自己要保证绝没有做过这些事情，这些流言多的时候说明你可能开始走上成功之路。

五、 谦逊：开始会认为自己是最能的，后来你会发现很多人至少在某一个方面要比你强，要知道如何向人家学习，这种心理可以使更多的人团结在你周围，因为他们不想成为你的工具，希望将所有的人都看成是合作者，包括你的对手；这样你的资源与智慧就会源源不断得到丰富与发展，思考成本会大大降低，大家与你团结在一起并不是因为你有多么聪明，而是因为你重视每一个人，只有通过合作每个人的理想才能够实现。

六、 知识：你在斗争中会用到很多知识，包括法律、管理、新闻等。在法律方面，就可能涉及不动产、诉讼法、房地产；在管理方面，可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理；你要做的事情极为复杂，单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的，比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目，然后根据管理的一般规则，制定出项目的规划与计划，让大家一步步推动。

七、 耐心：你要做的事情需要有很多投入，而且是在一个较长的时间内分批分批的投入，所以你要有耐心，知道自己的付出有哪些。老一辈无产阶级革命家的发展过程证明了每一项新生事物都要经过一个漫长的过程，所以你要有心理准备，大西洋新城的业主在王燕滨先生的带领下，用了四年的时间来更换物业公司，期间开会227次；朝阳园业委会是舒可心先生花了18个月才登记下来的；国际友谊花园的业主在于亚非女士坚持下，仅进行面积核实就用了13个月。所谓“天下成大事者，不唯有超世之才，必有不拨之毅力”，所以你要注意啊！

八、 时间：如果你要从事业主维权工作，那么将占用自己大量的时间，而且这个过程相当漫长。以国际友谊花园案件为例，前后已经一年多了，每周多则三四天，少则一两天；有的小区开始有十多人参与，但是后来人越来越少，最后可能只有你一个人了，不知你能否坚持下来？

九、 金钱：你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司，还要发动业主，为了让大家知道你们做的事情，需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费，这些都需要钱，一个月可少则三五百元，多则一两千元，可能以后会通过集资来报销，但是开始却没有人给你垫付，所以你要想办法；现在维权也不是普通收入者可以做的了，因为它的成本太高。

十、 精力：你要为这些事情要操心费力，你要想、要设计、要规划、要四处奔波，还要找人协商、联络、开会，你要让大家学会理智的投票、选举与表决，这些事情可能让你一夜不眠，如果你想减肥，这是最好的方法。

即使你拥有了很多才能，而且花费了很多精力，你仍然可能有种种风险，所以我提前告诉你：

一、 商业：我想凡是能够将松散的个人组织起来的人，其能力与智慧均有超人之处，如果你将这些才能施展在商场上，成功机会可能比较高，如果从事社区维权活动，显然是一种商业机会的损失。

二、 财务：做维权活动，你会首先成为对手的打击对象，断水、断电还有多收物业管理费，可能都要让你支出比常人多的成本，而且这些是不能报销的。

三、 健康：当你取得一点成绩后，门前扣屎盆、恐吓电话就成为家常便饭，而且现在大家已经知道不少社区发生了打人事件，罪犯针对的大部分目标都是社区领袖，轻则一顿肢体暴打，重则剁手砍头，这种风险有些人大概连想都不敢想，你可要想好；如果在全部过程中操作的好，可能不会出现这些事情，但需要你去认真思考如何避免这些风险。

　　当然由于你和邻居们的努力与辛苦，维权事业也会给你带来很多收益，包括成功收益与失败收益：

一、 商业机会：你说大学刚毕业时做过保险工作，我倒建议你重操旧业去从事人寿保险，这样在与业主接触的过程中，就可以进行商业推销，把正义与商业结合起来，获得的商业收入可以支付你为业主维权所花费的成本。在一个战争的年代里，正义的力量需要依靠正义之师才能实现，在一个和平的年代里，正义则需要金钱的支持。想一想，如果坚持正义的人都能够获得金钱的回报，那么这样的人就会越来越多；如果主张正义的人都濒临破产，那么大家都会唯恐避之不及，邪恶当然就会蔓延滋长。

二、 管理经验：在与众多人的合作中，你会总结出自己的经验来，学会如何将众多不同意见的人组织起来。你没有权力，不能强制别人；你没有金钱，不能利诱别人；你没有地位，有能提拔别人；你有的只有正义与智慧，所以如果你能在没有报酬、不能开除和扣钱的情况下管理10个人，那么你就能管理一个1000人的公司；管理的经验是相通的，在管理松散人的过程中，你会发展自己说服的技巧，你将体会到理想、公平与宽容是管理的核心。

三、 精神改善：做维权的事情，一般是成功少失败多。成功了说你好的未必多，大家认为是应当的；失败的时候，说不好的口水可以淹没人，你的声誉有时会面临风险；无论你是否成功，你都会体会到道德的力量，为很多人与你共荣辱而感到欣慰，你也会看到黑暗的心灵。通过将很多人组织起来，然后从事一项维权活动，最终取得胜利，这是社会上最大的挑战了。我想两年以后你对幸福、成功将有一个新的认识。

四、 金钱收益：无论是通过和平谈判还是诉讼，都有可能获得赔偿。我希望你在全体业主给你的代理协议中能够增加一些报酬内容，如果你成功了，就让大家将所得的百分之六做为给你的奖励；这不是什么不好意思的事情，只有这样才能有更多的人与你竞争，可能最后你不是成功者，其他人会代替你的置位，但是竞争的力量可以使正义更加强大，你将在未来的几十年中享受正义给你带来的收获。

五、 勇气与自信：无论你是否成功，你都会发现自己的不同之处，你会为自己能够解决别人解决不了的问题而感到自豪，为自己拥有没有发现过的勇气而感到骄傲；你会看到百万富翁们在利益面前的怯懦，你会看到官僚生活的苦恼，你将感到自由的美好；你会想自己能否成为甘地一样的人，我说完全有可能，甘地也是这样一点点过来的，可能你的环境还要比他好得多；你的妻子会慢慢的理解你，当她发现你的团结能力时，你可能会成为全家的英雄了（当然也有可能相反）。

六、 职业生涯：我们目前认为业委会的工作很简单，不需要专业化，只要有几个人都可以做了，其实绝对不是这样。社区工作的专业化程度要比居委会、村委会甚至部分公司还要复杂，实践将证明业委会成员必须走专业化道路，才能实现社区房屋的增值与保值，一个没有专业化业委会的社区将成为败落的社区，当业委会专业化时，业主为他们支付的报酬绝对不亚于一个大公司经理，没准你一个月收入能够上万元呢。

七、 政治机会：你们的社区可能属于某个选区，区县人大代表每五年一选，由于你在维权过程中接触了众多的邻居，我希望你在零七年底的区县选举中能够主动站出来，成为你们选区的人大代表候选人，成为你全体邻居的代言人。不要不好意思，人大代表本来就是为选民争取权利，你不积极主动，就会使那些平时无所事事的人当选，是对选民权利的亵渎。而且我建议你利用这次机会，把你们小区的业委会组织起来，日后还应当参与居委会的选举。外国的政治经验证明，很多政治家之参与政治生活的最初活动，就是参与社区选举；只不过他们的维权活动从内容上要比我们丰富，从形式上也更加多样化。我想无论你成功还是失败，只要你尽力了，大家会投你一票的。

八、 美好人生：马克思列宁主义认为，最伟大的人生就是为了全体人类的幸福而奋斗的人生；在我们的一生中，如果为了他人的利益而做出努力与奋斗，那么我们的一生将是幸福的一生、是纯粹的一生、是利己又利人的一生、是利国又利家的一生，即使你的名字上不了英雄纪念碑，那么你的全体邻居会记着你；当你回首往事时，不因碌碌无为而悔恨，不因无所建树而羞耻，因为你的一生，不但为了自己，还曾经为过别人！

 

      先说到这里，你知道我从来都是站着写文章，现在我的腿都发酸了，明天早晨再与你讨论组织与行动的细致问题。

 

王兄：

我总结业主集体行动的一些经验，大概有以下若干个步骤，当然未必完全依次进行，其中很多方法都是可以独立操作的，你可以根据小区的情况自己修改：

一、 发起人：你就是这个社区的维权发起人了，要将社区的现状与你的目标告诉大家，要让别人知道你是怎么想的、要做什么、想怎么做。所以我建议你再找两三个邻居与你一起共事，其中至少要有一位文笔不错，因为此事太漫长，而且要与很多人打交道，我不仅担心你的忙不过来，并且担心你因为不擅表达而使人误解。

二、 人员选择：在你们的社区中，可能有很多人，有富翁、中产阶层（医生、记者、律师）和低收入者，根据我的经验，中产阶级参与积极性最高，富豪阶层多有企业与巨额财产，且在多年发展过程中尊严尽失，所以在斗争中往往瞻前顾后，而且比较吝啬，既不愿意出钱也不愿意出力，不是可以依靠的阶层；低收入者往往有自卑心理，而且还在忙于生计，也不愿意加入到社区工作中，但维权工作对其有利害关系，所以可以提供人力方面的支持；最中坚的人员是中产阶层，特别是年轻的中产者，他们往往习惯于独立自由的生活，他们是你最可依靠的人，所以应当重点发动之。如果你还想找到其他的合作者，最好有以下人员：记者（他们知道如何进行新闻宣传）、律师（他们知道如何利用法律来保护自己）、公司经理（他们可以提供一些资金）、会计师（他们知道如何管理财务）、保险推销员（他们可以做细致的说服工作，因为维权说服与保险推销可以实现资源重复利用）、小区门口的洗车店经理、餐厅经理、日用品商店经理（他们都可以提供部分商业资源）、程序员（他可以为你投计投票程序和社区网站）。

三、 业主说服：有人总是说某某社区的业主团结，总是抱怨自己社区的业主不团结，其实业主都是一样的，不一样的就在于领导班子。做为业主维权代表，我们一方面要认真学习三个代表，另外一方面一定要深入基层，到每家每户中去做说服工作；要学习我党的基本工作原则，走群众路线，从群众中来到群众中去，耐心到业主家中做细致的工作，将维权小组的目标与斗争方式告诉给每一户业主，这样才能取得大家的支持，维权代表才能在业主中树立威信，才能获得大多数业主的支持，为取得维权斗争的胜利打下坚实的基础。

四、 确定网站：之所以我建议你找一个网站，是基于以下三个目的，一你要保证信息的公开性，阳光是最好的防腐剂，你现在认为自己不会腐败，以后未必就是这样；二可以降低组织的沟通成本，让更多的人参与进来；三可以找到合作者，会有很多人在网上给你联系，这样你就能够找到志同道合的人。

五、 组织章程：你如果要成立组织，就要有一份章程，我现在正在写着一份业委会示范章程，但是可能短时间内不会出来，你如果急用可以先看我写的公司章程，内容差不多；章程实际上就是大家相互之间签订的一份合同，明确大家的义务与权利，以保持维权活动的持续性。

六、 注册登记：注册登记的过程就是知道谁会与你在一起、谁会支持你。我想注册时你还要收取一定的费用，多少合适呢？我想至少不能低于五百元，总额不要低于叁万元，这个过程也就是检验大家是否主动的过程，如果大家的房屋价格都在五十万，却只愿意拿出五十元来，那么说明你的活动不能得到大家的支持，我劝你还是停住。正义的力量需要商业的推动，如果没有商业推动，说明你的主张没有市场。

七、 利益分析：今天有个案例，业主们平均支付了近百万元房款，目前反映有如下十八个问题：1、三年没有产权证；2、房屋抵押给银行；3、公摊面积户均增加6%；4、没有承诺过的绿地；5、没有承诺过的停车场；6、精装修标准与样本间不一样；7、水质太差；8、热水收费是承诺的三倍；9、暖气不足，冬天室内仅能维持在十二度左右；10、契税提前三年收取；11、维修基金被挪用；12、室内氨气味太浓；13、房屋隔音太差；14、地面没有防水处理；15、物业公司不对设备进行维护，目前设备寿命缩短七成；16、保安打人；17、物业费太高；18、会所变成二期工棚；我协助他们先做了心理贬值（主观贬值）分析，平均每户业主的房子大概贬值18%左右，这样他们每户可能损失16万左右；我再建议他们每户支付房价千分之三的维权基金后，共同聘请评估公司进行客观贬值分析。

八、 维权收费：有人认为维权就是公益，不应当收取费用；那么我们想一想，国防是不是公益？学校是不是公益？这些公益的事情如果不收钱行不行？如果我们大家都不纳税，这些公益事业能够存在下去吗？有时越是因为公益，越要收取费用。维权代表的思想觉悟不可能比党和政府要高，我们的政府还要收取三十六税才能保护国民的利益，维权代表为什么就不能呢？你在收费中可能要考虑以下几个问题：一是确定最低收费标准，例如300元；二要确定分摊原则，最好是按面积分摊，这样大家心理比较稳定；三要确定提成原则，对此那些不愿意交钱的人，是否可以取得一个授权委托书，如果获得利润了，就按照百分比提成，用于补贴其他人的支出；四要把收费情况公开，当然不是公开姓名而是房号，这样也促使邻居之间相互监督。

九、 费用计算：仍然以上案为例，假设经过评估公司评估实际每户贬值20万左右，那么如果单独每户请律师进行谈判诉讼事务，二审下来可能要支付近5万元律师费与诉讼费，如果大家合资呢？可能会降到1万元左右，此时的费用大概就是比较经济的了；如果大家仍然认为太高，就不断的进行协商，这个时间可能会拖二年或者更长，我也见过上访九年但是大家都不愿意出钱集体维权的；这没有关系，你要有耐心等待下去。

十、 银行转帐：我想收取现金风险是比较大的，如果有一笔发生问题，可能就会让其他业主产生不信任感从而影响整个维权事业，所以我想比较好的方式是公开一家银行帐号，让大家将钱存到这个帐号中，或者干脆与一家金融机构合作，委托他办理全部的收款手续；现在银行竞争也比较激励，我看还是有可能的。

十一、 维权突破点：在上面种种问题中，你需要找一个突破点，什么叫突破点呢？我想应当有以下几点特点：一是容易核实，就是案件的证据方便取得，案情简单容易理解；二是具有普遍性，绝大部分业主的房屋都存有这种问题；三是诉讼举证成本比较低，包括律师费、诉讼费、鉴定费用等不能太高；四是组织起来比较容易，大家对此都比较有信心，能够团结起来；不要找太麻烦的突破口，不仅发动起来难度大，而且持续下去的成本也高，不利于初期的团结；一般情况下延期交付违约金、面积缩水和延期办理产权证最容易成为突破口。

十二、 财务管理：收钱是最麻烦的，有人不愿意一家一户收，我想一定要这样收才行，收钱的过程才能让大家认识你，才能体现你的敬业精神，你的目标与方法才会在与人的交流中得到改进。收到钱后最重要的事情就是理财，我建议你们找一家会计师事务所来协助管理，如果是你们自己管，那么我建议你在银行要开一个任何人都可以网上查帐的户头，当然转帐的权力要在你们的小组内部；当然在小组内部也要分工，你如果管钱就不要决策，而且尽量不能自己花钱；如果你要付咨询费，也要经过其他组员之手，以示公开。

十三、 授权委托：你的行为合法性来源于邻居的授权，没有授权你们就有可能成为非法组织，所以要注意行动的法律依据，在我的网站有授权委托书，你可以参考后改造成为你们小区自己的，而且注意一式至少六份，大概是开发商、房管局、测量公司、律师、法院、你们自己各一份，授权书右上角要有拼音编码，这样才可能管理几千份文件，节省你的时间。

十四、 证据整理：大家会给你很多证据，希望你不要再一次次整理了，所以我想提几点建议：1、证据内容：认购合同、买卖合同、装修合同、合同附件、收据等全部内容；2、证据数量：每人叁份A4复印件，连同A4授权委托书陆份；3、交付形式：全部文件都放入透明塑料袋，然后将用大黑笔写着“王小勇WXY”字样的白纸放在文件袋的右上则，然后按照楼座交给你们。

十五、 人员选举：在你们的小组中，虽然由你来发起，但并不意味着你就是当然的领导人，要将民主体现在全部的过程中，要让每个人都有可能到领导岗位上锻炼一下。所以我想你是否确定一个原则：小组的组长自己并不决策，全部决策由组员表决，其他组员可以去执行。我建议你将全组九个人进行分工：法律小组两人、新闻小组叁人、测量小组两人、秘书壹人、组长壹人，届时各小组将分别向业主或者业主代表大会做报告，你如果当选了组长，主要任务就是召集会议，保持组织的持续性，不要过多的代替别人进行决策。

十六、 会议管理：我知道很多社区开会，一开就是一晚上，结果什么问题也定不下来，开始有三五十人参加，后来人越来越少，就是因为讨论漫无目的，论而不决。我想你开会以前注意以下内容：

1、 会议公告：开会前三天会议时间、地点、是否付费、到场人员、议题列举出来，通过公告、电子邮件、传真发给大家，同时告之大家每个议题讨论的时间和每人发言的时间，总会议时间不应超过叁个小时，避免无限拖长会议；

2、 议题选择：开会时可发给大家一人一份议题，然后由一人主持，先大声顺序朗读主题，看大家有没有要增加和删除的主题，然后进行议题修改；

3、 议题辩论：然后每个议题进行讨论， 最好设计成简单的结果，赞同、反对或者搁轩，规定好正反两方只能各有三个人发言，此时台下如果有八九十人的话就会很热闹了。所以会议主持人与议题辩论主持人最好分开，一人只管会议，一人只管议题；

4、 议题表决：你们如果带着摄像机，举手表决就可以了；如果没有的话，那么就要有选票，也可以做成问卷调查。

十七、 议事表决：开会以前可能很多邻居都会过来，你要给大家看几样东西，例如：开发商提供的测量报告、你自己的测量数据、你找的专家的测量数据，这样可以分析出一个大概的结果；同时你还要让大家表决：愿意花多少钱进行测量、愿意支付多少律师费、对律师有什么要求、如果失败了怎么办。九个人在一起经常会有不同的看法，法律、新闻、测量的事情要让各小组分别决策，你就不要过多的参与了；如果需要大家集体讨论的话，一定要有会议记录，对争议的焦点问题要有表决，你的任务除了召集会议以外，另外一项任务就是确定焦点问题让大家表决。

十八、 工作记录：一旦经过辩论和表决后确定下来，大家就要分头执行，你还有个重要的任务就是监督执行，以个人身份就各组情况发表自己的观点；而且说服那些持不同意见的人继续工作，争议中最后终有一方失败，但是我们仍然要工作，不要以为目标是自己定的就一定要实现，也不要认为目标不是自己想出来的就是去抵制。要树立一个规则：要执行那些经过充分辩论后的表决意见，而不单纯是自己的观点；同时每名组织者做了什么事情，建议有个工作贡献记录，我们的网上大概有个样子可以参考，如果你们有网站，就可以随时发到网上；如果不能给大家以金钱报酬，就给一种承认吧，也算是对组织者的感谢。

十九、 激励制度：一般情况下的松散群体是不会产生激励制度的，这时每个人都不愿意多做一点，同时又想占用别人的资源。目前九成以上的社区都是这样，此时的组织是一个临阵脱逃的组织，所以九成以上的业主维权都以失败而告终。要想改变这种情况，就是要建立一种激励制度，这是一组制度，包括发起人登记、业主登记、证据提供、先行诉讼、诉讼执行、人身伤害保险、败诉补偿、胜诉奖励等一套制度，这样才能将你们的组织改造成为一个奋不顾身的群体，这样的群体才会涌现出社区英雄。我想为了建立这种激励制度，至少要有三个协议。

1、 第一个协议是费用分摊协议，因为开始很多投资都是由发起人支付的，大家应当签订一个协议，日后由大家来分摊此部分支出。

2、 第二个协议是奖励协议，有时维权者为很多人争取了很多利益，那么根据公平的原则，其他业主获得收益后，应当从中拿出9%到30%做为奖励给那些维权者。

3、 第三个协议是轮换协议，每个维权者都有可能发生变化，当其中一名因为种种原因可能退出维权组织时，就需要将位置让出来给其他人，保持组织力量的及时更替。

二十、 新闻合作：整个活动会涉及很多人很多事，所以我建议你找一家报纸、电视或者网站作为持续的合作机构，一方面起到监督的作用，另外一方面也会让更多的小区业主加入进来；当你们建立起有效的组织以后，人越多力量就越大，成功的概率就会增加。

二十一、 反搭便车：目前全国上下反腐败，社区里的腐败有两种，一种是贪污，另外一种就是搭便车。前面已经讲过搭便车的经济根源，我们此处要讲一下搭便车的危害后果。有一个社区共有450户人，其中178户团结起来，每户支付了1500元维权基金，后来开发商向业主赔偿了360万元，开发商在进行赔偿时公开张榜，使没有支付维权基金的业主也获得了赔偿，从此以后这个社区再也没有人做维权工作了。因为已经支付基金的业主想：我付了钱为什么让那些没有付钱的业主获得赔偿呢？所以我今后再也不交钱了；那些没有付钱的业主想：这一次我没有付钱也得到了赔偿，所以今后我还是不付钱。对于这种情况，做为维权代表应当怎么办呢？其实方法很简单，就是信息保密。搭便车的基础来源于信息公开，因为只有获得相应的信息后（例如胜诉、败诉或者赔偿），才能实现搭便车。如果我们实现信息封锁，那么那些想搭便车的人就无法获得信息，他们为了面对自己的利益，大概有三种选择：放弃权利、单独行动和集体行动。在可以搭便车的情况下，他们会在掌握集体行动的基础上进行单独或集体行动；当他们无法获得搭便车所需要的信息时，他们可能会选择集体行动，就是参与到我们已经成立的维权组织中来。

二十二、 办公设备：我建议你们一定要购买一台计算机、安装一部ISDN电话以便上网。此次维权活动结束后，你们还要成立业委会，业委会还要招投标，你们的事业可能会持续十多年，所以现在购买一些设备是必要的。但是注意全部采购一定要公开，避免腐败，采购过程让大家都签字证明，否则你以后有嘴说不清。

二十三、 聘请秘书：这是一项长期的工作，不是几个月就可以完成的，所以一定要有专职秘书才行。这名秘书最好是学法律的，因为一个项目可能要起草几十份报告，一般的人可做不了，听说一名秘书的月报酬在壹仟伍百元左右，你根据招聘市场的情况去定吧。另外，最好不要招聘本小区内部的人，这样可能会造成不公平，而且请神容易送神难，请你考虑。

二十四、 专业投递：我们在有的项目中叫扫楼员，他的任务就是一层层把你们需要签字的文件送到业主家中，而且收取钱款，一个人就行了，但是工作效率要高。现在找这种工作的人很多，不用担心，一个月九百元钱就可以了。

二十五、 文件准备：这个过程是最麻烦复杂的，每个业主的证据至少要准备三份，一百多个业主的文件可能要放三个柜子，再加上千份授权委托书，所以整理文件工作量是十分巨大的。参与的人不能太多，多了容易丢失文件，而且会出现其他意想不到的麻烦。

二十六、 法律学习：我过去建议你学习的几部规范性文件一定要看一看，你说已经看过我的204条，那么我还要推荐你重点学习几个法律：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、国务院《房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》、建设部《商品房预售管理办法》、建设部《城市商品房销售管理办法》。学习的目的就是为了让大家有一个可以共同讨论的平台，如果没有这个知识基础，大家可能根本无法达成共识，组织的成本就会不断提高，最后高到无法持续。

二十七、 娱乐活动：小组的一个重要任务就是团结大家，所以除了正常的事务以外，建议你们多搞一些娱乐活动，内容可以是多样化的，要让生活变得有乐趣，理想的状态是在娱乐中维权，这样才能持续。

二十八、 露天会议：我参加过几个小区的会议，一定要注意以下几个情况：1、地点方便，最好就在小区内的广场或者会所里，如果没有就在附近的饭店，注意儿童安全；2、要向开发商、物业公司发到场的邀请信，来不来没有关系；3、要注意天气，冬天最好在周六下午一点，夏天最好在周六上午九天；4、制作挂牌，将自己的主张以照片、文字的形式张贴出来；5、签名册要有，要注明大家要求才行，同时征集志愿者；6、挂好横幅，这样可以显示出主题来； 7、扩音器，可能会有人要讲两句话，要给每个人以机会；8、发言顺序，开会时会有很多人想发言，那么无论是业主还是开发商还是物业公司，每人三分种时间，保证机会平等。

二十九、 会议准备：我想如果你来组织会议，希望列一个发言人名单、发言时间，如果需要的话，大家分分工，邀请律师、记者、人大代表、其他小区的业主、当地派出所警察、房管局、大学教授（社会学或者法律方面的），同时还要给开发商或者物业公司以充分的时间表达自己的建议，然后让其他发起人签字，如果可能的话给派出所一份，这样可以使这个会议合法化，坚决不要搞秘密活动，有理合法的事情不要怕公开。

三十、 律师招标：你说一定要请我作为律师，我想未必是这样，我不过是有点名气罢了，但办案未必最好，谢谢你的信任。以我自己的体验，工作能力最强的时候是出名以前，出名以后多忙于事务，有些事情反而做得不细了，你越是信任我我就越是小心，所以我建议你们在选择律师时，最好多见几名，最后让大家来表决。

三十一、 诉讼准备：有的业主看到法律上的规定对自己有利，就认为一定可以胜诉，所以急于诉讼；但是中国的很多法律和开发商的广告一样，主要是宣传为主，一旦用起来可能就会发现结果并不是想象的那样。诉讼有时就是力量的对比与耐性的较量，业主开始就是蚂蚁，而开发商是大象。如果不改变组织结构，蚂蚁无论如何不可能胜利。重要的办法就是改变组织结构，在平常的组织中，业主们为了公共利益都是唯恐避之不及，在一个良好的组织中，大家才会奋不顾身；碳原子平时就铅笔头，但是结构变化后就会成为金钢石；如果没有健全的业主组织，我认为不宜进入诉讼程序。

三十二、 选择诉讼：之所以提出这个问题，就是在集体维权中并不是每次都会全体都起诉的。因为如果每户仅支付了500元费用，此时如果每个案件都开庭，可能律师并不愿意做这件事情。此时就可能将全部法律服务分成两部分，一部分是谈判，律师代表全体业主就某项内容与开发商进行谈判，争取通过非诉讼的手段来解决问题；另外一部分就是诉讼，此时可能只为一户进行诉讼。如果胜了，其他各户均可适用，另行支付律师费用；如果失败了，其他各户暂且停住，根据法庭的指示重新获得证据。有的业主会想我们全体支付的费用仅为一户打官司，似乎有点不公平；但是换一个角度，如果这一户失败了可能就此失去的诉讼机会，而其他人仍然有这种权利；所以这一户起诉的人不仅是机会也是风险。至于最终选择哪一户，我倒建议通过自我报名，然后从中随机抽签的方式来决定。

三十三、 开庭诉讼：起诉需要支付不少的诉讼费和律师费，我不认为诉讼是最好的办法，如果能够谈判还是尽量谈判；但是有时不得不诉讼了，也一定要在条件成熟后再进行。诉讼是一项投资，没有钱的时候一定不要去做。我以为在资源不充足时急忙诉讼还不如等待，因为等待还有希望获得胜利；但是诉讼如果失败就再也没有机会了，你做为发起人，一定要慎重的思考这个问题。大多数情况下开发商是喜欢到法庭的，因为这样他们面对的谈判对象就可以减少到最低；法院开庭的时候最好请大家去，有时可能要开几次庭，这时最好有所分工，记住有心脏病的老年人不易旁听。如果败诉，也要让大家知道是怎么失败的，如果成功同样也要让大家知道。开庭是你和朋友们彰显勇气与智慧的过程，希望你认真准备，最好先有一次模拟开庭，我可以去旁听。

三十四、 论功行赏：如果你们取得了最终的成功了，是否大家都同意从中拿出一点点报酬来感谢这个九人小组呢？我想这是应当的，而且最好开公开告诉大家。如果有人不同意取报酬，愿意无偿为大家服务，你不仅可以征求他的意见，而且一定要让他进入你们的小组，这样的人很少，一定要珍惜。如果最后你们的活动失败了，我希望更要对那些做出过贡献的人进行奖励，当然要以精神奖为主啦，成功自然不必多说，在失败中发现机会才是更重要的。

三十五、 业主委员会：前面的行动都可以通过维权小组来完成，但是最有利的还是成立业主委员会。业主委员会可以大大降低维权的成本，而且可以获得有关机构的大力支持。不过成立业主委员会的工作可以与维权工作同时进行，这时效果最好。

三十六、 战略持续：无论此次维权是否能够成功，建议都将这个组织持续下去，可以为未来的其他案件和成立业委会做好准备。不要以为失败了就不行了，现代社会中所有成功的组织或者个人都经历过失败，因为竞争太激烈了，所以成功显得越来越困难，有的组织连失败的机会都没有就消失了，所以要珍惜一切机会与资源。

 

我非常希望你能够成功，但是谋事在人成事在天，有时你竭尽全力却大败而还，请做好这样的心理准备。我已经失败了很多次，但是还在努力。所以你在开始以前也要想一想：物质上付出多收益少，如果你只是想做一个平凡的人，过普通人的生活，这一切努力是否值得持续下去呢？

谢谢你的来电，此信有感而发，有不对的地方请多指教，如果你有新的建议，也请告诉我；目前业主维权失败的多成功的少，不是因为我们没有尽心，而是因为我们没有经验，但是我们的房子要住七十年，我们有足够的时间来进行偿试，我希望能够将一个人的失败教训转变为全体中国消费者成功的经验。

 

此教程得益于以下社区维权领袖的经验，在此向他们表示感谢，同时向他们大无威的英雄精神致以崇高的敬意，他们是新一代中产阶级的精英！

 

九龙山花园   李建国先生、王丽女士；

朝阳园     舒可心先生；

清华家园    严安华先生；

上地西里    蔡若炎先生、吴象根先生；

国谊花园    于亚非女士；

玺萌家园    戴凌云先生；

美丽园     德楹先生、雷霞女士、胡昆女士；

大西洋新城   王燕滨先生、张亚晖先生；

鹏润家园    宋自强先生；

写于2003-10-18