20030817秦兵肖海龙：业委会的职业化

 

业委会的职业化

 

         作者：秦兵（隆安律师事务所）

               肖海龙（隆安律师事务所上海分所）

 

  令广大业主期待的国务院物业管理条例出台后，给业主们带来的是普遍的失望，这部条例对他们正在艰难进行中的维权斗争没有实质性的助益。业主们希望通过一部好的法律来保护自己，这种合理的预期是正当的，这也是法治文明的标志之一。但在一部新的法律出台以后的一段时间里，立法者会保持法律的稳定性，要对其进行修订和完善至少是几年以后的事情，当前广大业主应着眼于最大限度的用好这部法律，并寻求法律以外的其他的途径来扩大运用法律的边际效益。

比如，我们注意到业委会的工作运行不畅，业主不能形成与物业公司相制衡的力量，也是造成目前业主维权难的很直接的原因。法律只是一张写着权利的纸，只给你一个权利的想象空间。权利的实现，要落实在争取权利的切实行动上。充分的、恰当的行动可以使运用法律的效益高于法律的预期，反之，不充分的、不恰当的行动甚至无法使最基本的权利得到最基本的保障。

目前，在很多小区里，特别是郊区一些由乡镇开发商兴建的小区，物业公司掌握着公共资源，拥有自己的准“武装力量”（保安）而缺少有效的制约和监督。象所有掌握公共资源的权力机构一样，如果缺少监督就会滋生腐败，甚至可能成为一害。比如，北京就出现了物业公司保安殴伤业主的事件，上海也出现了物业公司因怨隙而打碎业主家玻璃的例子。而业委会的情况大多是：（1）业委会成员的构成得不到优化，主要是由一些热心公益的居民组成，知识水平比较高、年富力强的人参与比较少，难以提升业委会组织和活动的层次；（2）只能利用闲暇时间开会，时间上没有保证。业委会基本上都只在夜间和周末存在，在工作时间内是没有业委会的，因而无法与各政府部门和有关机构保持及时的联系和沟通，也无法对涉及业主的日常事务和紧急事务作出及时的反应；（3）没有专门的执行机构，决议下来的事情只能由业委会成员依靠自觉去执行，执行的措施、效率和结果得不到保证。但涉及业主的很多事务并不是短平快，能立竿见影的，而是如蚂蚁搬家一样，需要日复一日、持之以恒的细致工作才能见效。物业公司深知业委会的这些软肋，极容易漠视甚至侵害业主的权利。

我们认为，目前广大业主应力于提升业委会的运行质量和工作效率，使业委会实体化，加强业委会的组织建设，形成有战斗力的业委会团队，总结出行之有效的工作方法和行动策略，把业委会培育成能真正对物业公司形成张力的机构，改变业主在当前业委会（业主）－物业公司（开发商）格局中的不利局面，在现有体制下使业主基本权利都得到基本的保障。为此，我们提倡实现业委会的职业化。

我们所说的业委会职业化，首先是指业委会工作的日常化，即业委会要有常设的办事机构，以及业主在办公时间内要有自己的常任代表处理有关业主权益的日常事务。其次是指业委会人员的专职化，这个专职化不是要求所有业委会成员都专职化，可以是业委会主任或成员的某一个或几个人专职化，也可以在社会上聘请专业人员，比如律师，甚至可以反其道而行之，聘请有物业公司的经理人员，来代行业委会的工作。第三，是通过职业化带动专业化，在社会上形成一个业委会的职业群体。有了这个职业群体，才能系统地总结、积累和传承业主在物业管理中形成的经验和专门知识，逐步提升业主的管业水平。

业委会职业化的结果，就是在小区里产生代行业主及业委会权利的专职工作人员，我们暂且称之为业主经理。从功能定位上说，业主经理是业委会的执行机构，如果把小区是公司，业主大会是股东大会，业委会是董事会的话，业主经理就是董事会选任的总经理。有了“总经理”以后，物业公司是才能回归到它的“雇员”本位上去。没有“总经理”的时候，“雇员”自收自支，监守自盗，不出问题也难。我们有的时候把物业公司称为小区的管家，可是又总觉得别扭，这个管家主人怎么就没办法管，而且很不忠诚。有了业主经理以后，我们就看清楚了，业主经理才可能是忠诚的管家，物业公司提供劳务或其他服务，只是“仆人”（servant）而已。让管家来看住仆人，这个关系就理顺了。如果主人不便直接号令“仆人”，又没有管家的话，仆人就无所顾忌，久而久之，也就不把主人放在眼里，进而开始假公济私了。

业委会职业化的目的，就是能利用业主经理的专业知识和敬业精神，充分的沟通和联络业主，声张和维护业主权利，监督物业公司的日常工作。如果物业公司面对的不再是普通的业主，也不是鱼腩般的业委会，而是由一个精明强干的律师或前物业公司经理担任的业主经理，就不得不打醒精神来认真应付了。

业主经理的工作是，提出小区的维护和建设规划，使小区物业和其他资产保值增值，提升小区的社会形象；审计、监督物业公司工作；作为业主的常任代理人，处理业主与物业公司的纠纷及其他涉及全体业主的法律事务；在日常工作中化解纠纷，减少矛盾，维护社区稳定；提议召集业委会和业主大会，包括临时会议和正式会议。

业主经理的来源，一是从业委会成员中选任；二是从社会招聘，例如聘请有物业公司经理工作经验的人；三是从专业律师或其他专业人士中来。据了解，美国的业委会（Condominium Association）多数由业主中的律师来管理，或成立专门的理事会或公司来运作。

业主经理的薪资，我们认为，按照上海的情况，普通小区可以定在年薪3万元左右，中高档小区应当在5－10万元，这个薪资标准可以吸引到一些有专业素养的人士加盟并保持业主经理工作的职业水准，在社会上形成一个年薪3-10万的职业业主经理群体。

设置专门的业主经理的必要性，应从经营小区的理念讲起。当前我国房地产建设仍处在以缓和住房紧张的矛盾，满足群众的基本生活需要为主的初级阶段，存在着重建设，轻维护管理的倾向。据了解，在国外成熟的房地产市场，住房的开发建设成本和维护管理成本的比值是1：1.2～1.5。住宅小区虽然由各个业主分割所有，但仍构成一项概括的独立的财产，同样有个保值增值或贬值的问题，一个成型的小区物业的增值或贬值除了受宏观经济形势、城市规划配套等因素影响外，小区物业管理的素质也是一个重要的制约因素之一。在小区已全部入住，发展商退出后，谁来经营小区，来代表和维护小区的整体形象、使小区物业增值呢？业委会还是物业公司，显然都不是，只有作为经理人的业主经理受业主及业委会的委托，协调物业公司及全体居民来经营小区，使小区增值，使全体居民受益才是现实的途径。比如，小区内停车收费在小区保有的车辆数不变的情况下，通过改善物业公司的服务可以使停车费收入增加，也即意味着小区的公共财富增加。再比如，小区的物业管理素质一流，绿化、环境卫生、秩序、社会风尚良好，可以使小区比同类地段的同类小区价值要高。假如一户居民的房屋价值50万元，因物业管理的因素使它增值5％，则其个人财富增加了2.5万元，在其转让房产的时候就可以套现了。即使不转让，也可以增加其个人的财富或隐形财富，比如出租房屋的租金收入提高了，或者以该房产作抵押贷款的能力高了。这就是一个好的业主经理人的价值。

业委会的职业化，关键是经费问题。目前业委会的维权工作难以开展的一个根本原因之一就是没有经费，钱不是万能的，但经济是基础，没有经费要想做好工作也是不可能的。业委会职业化的制度设计要解决的问题之一，就是不仅要业主经理筹措薪资，还要为业委会活动和小区公益筹措经费，这些看起来象天方夜谈，但其实转变一下观念，未尝是不可以的。找一百个企业家来设想经营小区增加公共收入的方法，他们肯定能提出不止一百条切实可行的建议，当然前提是要征得业主的同意。有些人可能把经营小区理解为招商，其实不是的，比如通过改善管理，提升了小区的形象和对购房者的吸引力，也是一种很好的经营，经营的目标可以是经济效益，也可以是社会效益，就看多数业主选择哪一种。

业主们愿意出钱雇请一个业主经理人吗？我们来算一下，以一个业主经理年薪3万元计，一个有1000户的普通小区，每户每年多交30元管理费就是3万元。那这30元值不值得交？举两个的例子，打官司可以自己去打也可以请律师去打，家政可以自己做，也可以请专门的家政人员来做，就看你如何考虑。如果你因为什么问题去与物业公司交涉过而没有结果觉得很灰心的话，就让你的业主经理去代为交涉吧，他为交涉花的时间比你少，结果远比你自己去有效，因为他有经验，而你只要每年给他30元，每月给他不到二块五毛钱就可以了，这么考虑我相信绝大多数业主可以接受，还可能觉得很合算。当然这只是启动阶段的做法。

物业公司都总是叫亏本但却赖着不走，因为他们的财务报表上收入部分只列物业管理费收入，这样算很可能是亏的，但如果他们如实地把其他普通业主看不到的收入，例如停车费收入、小区公共部位的广告收入都列入，可能情况就不一样了，而这些收入本是属于全体业主公共财产。普通业主看不到这些收入，有少部分即使看到了也孤掌难鸣，难以去跟物业公司计较，这样业主的公共收入就成了物业公司的奖金收入了。有了业主经理以后，前面所说的物业公司隐瞒收入的情况肯定会有所改观，把属于业主的公共收入业主经理从物业公司追回的拿出一部分就作为给业主经理人的薪资就可以了。甚至可以与业主经理约定一个激励机制，以一个底数为基准，业主经理为业主带来的高于底数公共收入，由全体业主和业主经理共同分配。

我们认为，如果已经在社会上形成了一个有声望的职业业主经理阶层的时候，业主的声音能得到系统的、专业的表达，不用强有力的法规，业主们的权利状况也肯定得到了大大的改善了。而矛盾着的双方力量的消长变化是可以改变法律制度的设计的。当你的声音变得强有力的时候，法律要朝着于你有利的方向发展也就变得容易了。

写于2003-8-17