20030620秦兵：从立法角度评价《物业管理条例》

 

从立法角度评价《物业管理条例》20030620版

首先我们将《物业管理条例》都称为法律，其实《条例》不是法律，法律只有全国人大才能发面，国务院发布的是法规。

有时我们不知道如何评价一部法律，经常会出现这种情况，每个人都在执行法律，但是最后有一方显然受到了不公正待遇，例如被拆迁人；此时就是法律有问题了。法律也是一种产品，只不过是一种公共产品，每个人都可以无偿使用，使用的次数不影响其寿命。

法律既然是产品那么就有功能概念，法律的功能就看能不能解决现在社会中存在的问题，现在物业服务中存有的如业委会的选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用问题，都没有得到任何解决；至于象流行的物业公司佣金报酬、业委会收取物业费、分项聘请物业服务公司等新的现象，这部法律更是只字未提，所以我认为这部法规的功能不全，甚至可以说没有什么功能。

法律也有质量概念，什么是法律的质量，就是语言的表述是不是完整、会不会引起歧义；象这部法律几乎没有任何细节描写，全部是空的原则，几乎没法操作，如同一部电视做工极为糟糕，不用则已一用就坏。

例如业委会成立在第十条里，规定：“ 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

此时我们可以问什么叫指导？业主怎么启动“指导”程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举？是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？如果开发商自己组织了业委会，然后在有关机构进行了备案，业主通过什么程序能够提出异议？你看这个条例里什么都没有写，所以我说它质量低下。

凡是产品就是价格问题；法律的价格在于操作法律时的成本，同样的条款不同的写法成本就不一一样，例如结婚问题，如果说“不满十八岁不得办理结婚登记手续”与“只有十八岁以上的公民才能办理结婚登记手续”就一不样，前者还有一种可能就是满了十八岁后也未必能够办理手续，这样就会给很多人以上下其手的机会，公民自然就有可能被盘剥一次，法律的执行成本自然就会提上去。大家可以看看我写得秦兵质疑，好象能够被顺利操作的内容很少，这样就给开发商、物业公司和房管局的各种人员以丰富的机会，消费者的法律成本当然就上去了。

我说这个条例是个劣质产品：功能不全，质量低下，价格奇高；为什么会出现这种情况呢？是因为设计、生产人员根本不能亲临一线，他们不考虑业主需要什么，而是自己想当然去写法律，想怎么写就怎么写。

商品质量不好要赔偿，法律质量不好没有责任，这是中国的国情；有立法需要的消费者无法进入到中国的立法阶层，无法成为人大代表，只能由那些没有立法需求的人去写法律，最复杂最有技巧性的工作由一些最没有本领的人去操作，当然写不出什么好东西来，最后的结果就是已经混乱的市场更加混乱下去。

坏的商品不能造福社会，如果不让它们退出市场就会伤及人身；《物业管理条例》的下场只有一个：应当被立即废除。

 

目前的现状缺陷：

一、 业主知情权：

1、 业委会组织成员：

2、 成员的观点：

3、 选举程序：

4、 服务费用价格表构成：

5、 违约责任：

6、 救济方式：

7、 价格预见权：

8、 维修基金的保管地方：

9、 设备维修：

10、 公共收入：

11、 会所使用情况：

二、 业委会：

1、 成立程序：不能成立；

2、 业主委员会的收取物业服务费；

3、 业委会的诉讼主体地位；

4、 佣金制；

5、 业委会的薪酬；

三、 选举：

1、 投票代理权没有限制；

2、 投票方式不确定：

四、 物业公司：

1、 业主与物业公司之间的关系；

2、 旧物业公司不退出没有责任；

3、 不交接没有责任；

4、 新物业不能进入；

5、 物业公司与开发商的分业制度；

6、 物业公司与开发商的交接程序；

五、 基金

1、 不交接没有责任；

2、 知情权没有保障；

3、 只要行政责任，又没有民事赔偿；

六、 服务标准：

1、 服务标准的上限：

七、 物业费构成：

1、 保安：

2、 保洁：

3、 人员：

4、 电梯：

5、 水泵：

八、 其他：

写于2003-7-3