20021202秦兵：中国房地产市场与204合同

 

中国房地产市场与204合同

一、 房屋是什么：

1、 功能分析：使用、居住、攀比：使用关注功能；居住关注环境；投资关注地段：攀比关注价格：不要最好，但求最贵；

2、 商品比较：房屋与几种商品的比较：茄子：汽车：买不起车的人一定要购买房屋；电脑：

3、 行为比较：居住购房：租赁购买：租赁：

二、 基本概念：

4、 流程：看了广告、谈判、订购合同、买卖合同、等待、交房、入住；

5、 五证：

三、 水平太低：理想购房与生活；

1、 理想购房：想购房，给购房者协会打个电话，他们会安排律师、顾问与你联系，然后与开发商协会联系，找几个房子，开发商律师会与你的律师协会，办理好一切事情；先租后住；上门服务；204合同没有问题；

2、 理想生活：夫妻两人找到一个地方，同时有两个公司可以工作，然后从网上找到一个最近而且最便宜的住处，由搬家公司一齐办了；

3、 理想人生：云游四处，不结果、不购房，

四、 对市场认识能力太低：

1、 土地资源浪费； 2、购房过程复杂：3、政府效率低下：

2、 引发过度投资：降低了国内其他行业的投资与再生产能力；

3、 引发官员腐败：

4、 拖欠严重：

5、 强迫消费：

6、 房地产市场的泡沫：价格原理：应当是平均收入3倍到5倍；金融风险：质量风险：信用风险：

7、 房地产市场的几个阶段：混沌时代、合同时代、信用时代；

8、 竞争的几个阶段：概念竞争、质量竞争、价格竞争、服务竞争；

9、 房地产价格的构成：地段价格、质量价格、广告价格，所以要在广告过后再去购买；

10、 房地产成本的构成：土地成本、建筑成本、管理成本，所以要在土地成本低的时候再去购买；

11、 预售制度与现售制度的比较：质量、价格、信用；

12、 破产保护问题：企业破产后谁来保护业主？

五、 法律水平太低：中国的法律制度缺陷；

1、 立法行政化造成建设部等机构以部门利益为中心，例如测量制度、小区社区业主委员会制度；

2、 法院行政化，造成判决听命于政府、法官听命于公务员、法院受政府干预；

3、 人大代表兼职化，立法缓慢、立法质量低下、立法目的为完成行政部门的利益；

4、 中国的房地产法律制度缺陷；土地公有制度造成土地荒漠化，

1、 土地供应紧缺，一方面大量土地没有利用、一方面高层紧缺；

2、 房地产预售制度造成中国成为开发商企业进行欺诈的天堂；

3、 房地产交易成本：比较高

六、 消费者没有保护：法律制度缺陷；

1、 消费者知情权没有得到保障；

2、 消费者被告之权利没有得到保障；消费者举证义务没有被免除；

3、 消费者的损害赔偿没有得到保护；

七、 政府与企业关系太密切：建设部在维护开发商权益方面作出的贡献；

1、 广告问题：广告不写入合同不生效；

2、 面积问题：面积测量机构不竞争；

3、 质量问题：质量监督机构不公开；

4、 资金安全：资金没有受到监管；

5、 信息保密：不公开查询；

6、 效率低下：绝对没有效率；

7、 业主委员会：由物业公司来发起成立，当然物业公司由开发商来设立；

八、 住宅质量太差：材料质量： 建筑质量：地基质量：监理问题：制度问题：

九、 销售方式太落后：房地产销售中的几个不正常：

1. 虚假广告：

2. 订金不退；

3. 收房时先交各种管理费；

十、 房地产金融太危险：虚假贷款：高额贷款：

1、 重复抵押：土地、建筑物、房屋

2、 不流动：没有退出机构；

3、 银行集中到房地产：

4、 预收款监管、

十一、 房价太高：1、土地供应：2、建筑成本问题：预构技术；3、管理技术问题：4、竞争方式问题：5、人口流动问题：6、贷款成本问题：7、奥运会：8、WTO：9、台湾与香港：10、十六大召开：11、土地储备制度的问题，12、房地产暴利的产生：土地成本、广告收入；

十二、 未来比较好：房地产市场的价格变化趋势；

1、 土地：土地一定允许自由沟通；

2、 预售：一定要最终废除；

3、 竞争：房地产市场一定要进行价格竞争阶段；

4、 税收：房屋保有税要制度并且提高；房屋交易税要大幅度降低；

5、 登记：将出现专业的房屋登记机构；

6、 交易：今后将由开发商到消费者指定的时间与地方进行销售；

7、 广告：将进入价格竞争阶段；

8、 消费者：消费者将耐心等待，为70年的房地产是否可以等3年；

9、 流动：市民一定可能到乡下进行购地；家民一定可以自由到城市来做工；你以为你要住在郑州，其实也不一定，我们不大算购买房屋的想法是因为要随着我们家的女儿，她到那里我们就到那里。

10、 户籍：制度一定要废除；

11、 英语考试：也一定要废除；

12、 网络：将降低消费者的沟通成本；

13、 业委会：将成为维护消费者权益的最基本的组织；

十三、 勇敢的消费者太多：

1、 无所畏惧，勇往直前；

2、 我认为大家可以将这些机会留给那些勇敢者，不要去抢；

十四、 204合同应用的太少：

1、 产生：法院、诉讼、晚上的思考、使用、公开、记者；

2、 条款：面积问题：质量问题：产权证问题：抵押问题：物业管理问题：阳光权的问题：环境问题：配套设施问题：

3、 特点：违约责任问题：举证责任的问题：

4、 使用方法：夫妻合作、录音、录像、

十五、 消费者与律师团结的太不够：

1、 律师不好：非专业化：律师自己不好，没有专业化，什么都做，什么都不精通，心理不好一心只想购买成，其实律师的责任是降低风险而不是促成交易；

2、 消费者不好：过度相信自己，在没有经验的时候去做自己一生中最重要的投资；

3、 政府不好：不推动促进律师对这些事情的参与；

4、 本原：律师事务所可以完成政府的大部分功能，关键要有立法方面的保护，所以劝你如果有时间可以考虑改行当律师去；

5、 未来：所有的交易要在律师事务签订，最终由律师签字认可；

6、 请律师与看病：病人一定知道要不好医生，当事人也不如律师

7、 律师：智慧； 利润：知识：自由：正义；当官的问题：为什么要请律师：成本的比较：预防的成本：救济的成本：

十六、 消费者能力太差：没有学习签合同的技术：

1、 分工：夫妻要有分工：先看判决后购买：每1万元花1小时：

2、 法律：千万不要相信说得，要看纸上写的；一定要请律师：一定要学习204合同；

3、 心理：稳定、正常；

十七、 消费者处境太悲惨：

1、 中国最富有的消费者已经在两个市场上大败而归：股市与房市，中国现在的消费者还在前赴后继：股市与房市；

2、 如果还想为消费市场做出巨大的贡献：还是上述两个市场；

3、 问题：为什么消费者始终没有强大起来？组织问题。

4、 松散：为什么消费者很难团结起来？

5、 消费者的尊严：没有，随时准备出卖自己的权利，而且换取失败；

6、 为什么消费者总是弱势群体：立法没有保护，立法的目的没有实现；

7、 立法与选举：消费者要参与立法；选举很重要；

8、 消费者维权：业主委员会：

十八、 综合：要在医院、开发商中大力推广佛教文化、日本、英语学习、汽车消费；

十九、 结论：房屋价格一定要下降；质量一定会提高；耐心等待，让我们和广大开发商紧密团结在一起，他不卖我就不买，看谁能坚持到最后！

二十、 过程：房屋是什么？各位为什么要购买房屋？为什么现在的房屋这么难买？真的是卖方市场吗？土地真是不是重复利用的吗？我是谁？我这次讲座的目的是什么（不要购房或者慎重购房）？怎么才能让听众入神，要讲市场与大家平时关注的事情紧密结合起来；要出不同的版本，学生版、律师版、消费者版、政府版、开发商版、建筑商版；

二十一、 思路：现实中的问题、为什么会出现这些问题、解决这些问题的方法、理想的运行方式，此讲话不能公开，要凭此讲话走遍大江南北，成为一名旅游律师，决不印刷成文字，要保持讲话过程中的著作权。

二十二、 指导：是不是请有关专家指导一下，最好可以背诵过，这样我们就可以保持90分钟版与180分钟版最好的讲话形式；比喻太少；笑话太少；思考性的内容太少；数据太少；对党的纲领引用的太少；对法律引用太少；对世界市场的变化介绍太少；对人的激励作用太少；对隆安所的介绍太少；对开发商说服的太不够；对语言的应用能力太少；对中国文学的引用太少；对人们最经常使用的文章使用太少；对全球化的变化介绍太少；对我自己的介绍也太少；对签订合同的过程介绍太少（应当情节化才行）；

写于2002-12-12